今天是我们美国不动产投资的第二讲。
不动产投资是一门大学问。 阅读吴向宏先生投资美国不动产系列文章，我们能学到很多不一样的投资经验和美国不动产市场的各种常识。投资从来都不是那么简单。
二、公寓（续）
上次说过，公寓由于较高的回报率和较稳定的现金流，是比较好的居住地产投资标的。而自住型的住宅地产（包括独栋住宅、别墅和Condo）一般不是太好的投资对象。
公寓的普遍cap rate在4-8%之间，使用按揭杠杆后，ROE长年稳定在12%左右。不过这是一般情况。现实中，公寓的cap rate还是有差别。下面举三种常见类型公寓，说明一下。
1、“蓝筹”公寓：
主要为繁华地段知名公寓，或新兴地段的新建公寓。
此类地产cap rate较低，甚至低到3-4%。如某些中国人在纽约市中心购买的地产就属于此类。其租金收入基本不能指望。但此类资产的长期保值能力突出，抗通胀能力强，而且长期升值潜力稳定。适合于大富翁、机构投资者购买。
由于租金收入低，不宜采用通常的按揭方式（本息一起偿付），那样会入不敷出。最好采取balloon mortgage。这是一种特殊的按揭贷款：贷款期间只支付利息，本金在到期日一次性偿付。好处是整个贷款期间的现金流出特别低。特别适用于购买现金流少、但是升值预期稳定的资产。
例如：某一千万公寓楼，cap rate低到3%。如果首付25%，剩下750万用4%年息的balloon按揭，那么租金正好可以支付利息。10年后，假设房产增值到1500万，卖出后偿还750万本金，剩下750利润。也就是初始投入250万，十年后得利750万。不计税费，IRR为11.6%，ROE为20%。还是挺不错的。
但是这种需要长期持有的投资，对于承受能力较差的普通人，并不一定合适。
2、“烟蒂”公寓
主要为年久失修或衰落地段的公寓。原持有人通常急于出手。
此类公寓cap rate可以高到8-12%。但租金有可能呈逐年流失趋势。另外，由于地段处在衰落区，修缮也不能提高租金，或者因为年久失修而无法修缮（除非推到重建）。
此类公寓最好是熟悉情况的当地人去捡烟蒂。一般是低价买入，一边收租金一边观望。如果能拿到按揭贷款（此类公寓一般银行不愿贷款，需要有说服能力）则几年内已经收回本金。后续往往要推倒重建，或通过refinancing快速回收利润。如果实在不行就宣布公司破产。中国投资人一般不要贪这种便宜。
3、潜力公寓
主要为过渡地段的公寓，或经营不善的公寓，或疏于维护的公寓。
此类公寓cap rate通常在5-7%，空置率往往较高。如果看好周边发展潜力，收购下来进行修缮维护，提升租金或者提高入住率，有可能在短时间内极大提高资产价值。
实际案例：西雅图某公寓群约150单元，建于80年代。2011年以总价1280万美元收购（包括首付和其他费用的现金总投入为360万），cap rate为6.44%，贷款年息前9年固定为5.56%，收购后投资15万美元，主要用于景观改造，公共设施改造，并在部分单元增添了室内设施。三年内租金总收入提高40%，净收入提高21%。2014年以更低的cap rate（6%）1650万美元售出。投资人的综合IRR（包括现金和资产增值收益）达到27%。
此类公寓虽然是非常好的投资机会，但可遇不可求。2010-11年期间，曾有大量金融危机遗留下来的此类地产。随着美国经济逐渐复苏，2013年以后，已经很难再发掘到这种地产。
再补充一点：在中国投资人最喜欢的加州，切勿投入此类“潜力公寓”。因为加州有严厉的租金价格管制。即使投入资金修缮后，也不能马上提高租金。
