2010年以后美国房地产市场步入了新一轮上涨周期当中，截至2022年本轮周期的上行行情已持续了约12年之久。新冠疫情时期，与疫情冲击下的美国消费、就业等基本面指标不同，美联储史无前例的宽松货币政策使得美国抵押贷款利率大幅走低，美国房地产市场也因此在疫情当中表现亮眼。
根据美国商务部经济分析局（BEA）披露的数据，美国住宅投资约占私人固定资产投资的20%，因此房地产市场是观察美国经济的重要角度。美国房地产市场观测指标体系主要由房屋开工、房屋销售、房屋价格、房地产市场景气程度、房屋库存以及抵押贷款等指标构成。历史上美国地产周期与经济周期表现较为一致，2022年市场对美联储的加息预期不断强化，美联储退出量化宽松不仅会对美国股市产生下行压力，还可能会对其房地产市场也造成负面影响。
正文
住宅投资是美国固定资产投资的重要组成部分。按照美国商务部经济分析局（BEA）披露的国民所得与生产统计（NIPA），美国私人固定资产投资可以分为住宅投资和非住宅投资两大组成部分，其中非住宅投资包括建筑、设备和知识产权产品投资。从历史数据来看，住宅投资在美国固定资产私人投资总额当中的占比可达到约20%。而对于行业增加值而言，当前美国房地产行业增加值约占美国GDP总值的12%。
按照新房与二手房的区别划分，美国房地产市场可以分为新屋市场与成屋市场两类，其中成屋市场在美国房地产市场当中占据主导地位。由于美国城市化进程开始较早，因此在美国房地产市场当中成屋市场占据更高的比重。从房屋销售数量占比上来看，美国成屋销售数量约占整体地产销售数量的90%左右。但由于成屋市场交易并不纳入经济增长统计当中，因此其重要性略低于新屋市场。
美国房地产市场是观察美国经济的重要角度。由于房地产行业具有跨行业拉动效应，一方面其房屋建造过程直接体现在经济增长当中，并带动水泥、玻璃以及陶瓷等建筑原材料的需求，另一方面在房屋建造完毕后，还将带动家具、家电等地产后周期消费，因此房地产市场与宏观经济表现密切相关且具有一定的领先特征，是观察美国经济的重要角度。
二、美国房地产市场观测指标体系
美国房地产市场观测指标体系主要由房屋开工、房屋销售、房屋价格、房地产市场景气程度、房屋库存以及抵押贷款等指标构成。
1、房屋开工指标
房屋开工指标主要针对的是美国新屋市场，由于房地产具有跨行业拉动效应，因此美国房屋开工数据不止是观察美国房地产市场的重要指标，也是观察美国宏观经济走势的重要前瞻数据。美国商务部人口普查局于每月第12个工作日发布上月新屋建造报告，内容包括新屋开工以及营建许可数据，两项数据分别由开工调查和营建许可调查两项抽样问卷调查统计得出。除总体数据以外，报告还按照住宅房型分为1单元（独栋）、2-4单元以及5单元以上三种类别披露细项数据。从美国新屋开工数据与营建许可数据的历史走势来看，二者之间走势高度相关且均在一定程度上领先于美国经济表现。
2、房屋销售指标
美国房屋销售指标既包括新屋市场也包括成屋市场，两个市场的销售数据分别由不同的统计机构披露。新屋市场方面，美国商务部人口普查局每月第12个工作日会发布新屋销售报告，披露上月美国新建住房销售情况。新屋销售报告与新屋建造报告相互独立，但由后者的开工调查统计得来，其统计对象仅包括1单元住宅且销售数据以签订出售合约为准，因此新屋销售数据也被称作预售屋销售数据。
成屋市场方面，美国成屋销售数据由全美地产经纪商协会（NAR）在每月第三周周五披露上月数据。与新屋销售数据不同的是，美国成屋销售数据并非以签订出售合约为准，而是需要完成房屋交付手续，因此成屋销售数据反映的成交情况较新屋销售有所滞后。为了解决这一问题，NAR在成屋销售数据之外还在每月最后一周披露成屋签约销售指数，从数据的及时性上来看，成屋签约销售指数相较成屋销售数据更受市场关注。
3、房屋价格指标
美国最重要的房价指标是由标准普尔公司和MacroMarkets共同编制的标准普尔/CS房价指数。虽然该数据为月度数据，但却是每月的第二个周二发布两月前数据，因此房价数据相对其他指标而言时效性问题较为严重。标准普尔/CS房价指数有10个大中城市和20个大中城市两种口径，数据发布公司分别在两种口径下赋予样本城市权重占比，再通过房价统计数据进行加权得出最终的房价指数。
4、房地产市场景气程度指标
与美国消费指标有密歇根大消费者信心指数反映消费市场景气程度类似，美国房地产市场同样存在景气程度指标。全美房屋建筑商协会（NAHB）在每月第11个工作日发布当月全美房屋建筑商协会（NAHB）/富国银行住房市场指数，该指数以协会会员调查问卷方式统计而来，问卷内容主要包括当月独户房型销售情况、未来6个月独户房型销售预期以及潜在买家流量三个问题。
5、房屋库存指标
房屋作为商品也存在库存的概念，库存水平是判断市场供需力量强弱的重要指标。美国商务部人口普查局在每个季度第二个月的月初会披露上季度的房屋空置率数据，而房屋空置率在一定程度上可以理解为美国房屋的库存水平，其变化可能与美国总体经济形势密切相关。如2008年由于美国次贷危机爆发，房地产市场便首当其冲，在此期间美国房屋空置率水平出现了大幅上升。而2020年全球新冠疫情爆发后，在极度宽松的货币政策与大规模财政刺激影响下，美国房地产市场表现亮眼，美国房屋空置率在低位水平出现进一步快速下降。
6、抵押贷款指标
由于大多数居民的购房行为涉及抵押贷款，因此在分析美国房地产市场时，除房屋销售以及房屋价格等指标外，美国抵押贷款指标也值得密切关注。美国抵押贷款银行协会（MBA）根据会员每周的抵押贷款申请数量，在每周三会发布上周的抵押贷款指数。根据贷款目的，抵押贷款指数可以分为MBA再融资指数和购买指数，在此基础上美国抵押贷款银行协会还会发布MBA市场综合指数。
在美国房地产市场观测指标体系当中，市场较为关注房屋开工指标和房屋销售指标，其中房屋开工指标可以看作美国宏观经济的前瞻指标，而房屋销售指标则是美国地产周期最为直观的体现。
美国房屋销售指标和景气程度指标均与新屋开工指标正相关，且都对新屋开工指标具有领先性。因为房地产行业属于典型的重资产行业，所以现金流对于房企而言至关重要。新房的开工一方面显示了房企对于未来房地产行业景气程度的判断，另一方面在现金流上需要依靠房屋销售形成回款，而房屋销售表现一定程度上也是市场景气度的直观体现。从美国新屋开工指标与行业景气度指标以及销售指标的历史关系来看，住房市场指数以及新屋销售指标均与新屋开工指标正相关，且二者对于开工指标具有一定的领先性。
新屋销售与抵押贷款指标正相关，且领先于房价指标。对于销售指标而言，抵押贷款指标的表现是其重要的影响因素，由于购房者往往需要通过按揭方式购买，当市场抵押贷款利率较低时，新屋销售数据往往也出现提升。而销售数据的走高，也意味着房地产需求的好转，供需关系的变化将体现在房屋价格当中，推动房价的上涨。因此从美国新屋销售与抵押贷款指标和房价指标的关系来看，新屋销售指标与抵押贷款指标正相关，销售提升后房价指标也倾向于走高。
三、美国地产周期
回顾历史，美国地产周期与经济周期表现较为一致。根据美国新屋销售数据划分美国地产周期，自1963年有记录以来，美国房地产市场共走过4个完整的地产周期。分别是1970年至1975年，1975年至1982年，1982年至1991年，1991年至2010年。整体来看美国地产周期市场可短至五年，也可长至20年左右，在牛熊表现上美国地产周期呈现爬坡慢、下滑快的“牛长熊短”特征。
1982年至1991年和1991年至2010年两轮房地产周期分别对应美国储贷危机和次贷危机，两轮危机均由金融业风险爆发引起房地产市场崩盘。储贷危机时期，1980年美国国会通过法案允许美国储贷协会（住房贷款机构）提供浮动利率抵押贷款等传统商业银行业务，1982年美国国会又进一步批准储贷协会进行包括劣质债券在内的高风险业务，并在1986年取消了限制存款利率上限的Q条例，由于这些原因储贷协会在这一时期业务大肆扩张，但随着美国经济步入衰退，储贷协会大量投资难以回收，由此触发了金融行业风险，而作为住房贷款发放机构，储贷危机的爆发直接导致上世纪80年代美国房地产市场的快速下行。
而对于次贷危机时期，1991年上一轮地产周期低点度过以后，美国房地产市场重新开始步入牛市，21世纪初美联储为了应对互联网经济泡沫破灭引发的经济衰退大幅降息，叠加美国次级信贷行业快速发展，这进一步刺激了美国房地产市场的繁荣，但同时也累积了大量泡沫风险。2004年随着美联储进入加息周期，美国次贷行业违约剧增，这最终导致了次级抵押贷款机构破产，并由此引发了金融市场巨震，长达约15年的美国房地产市场牛市也随之终结步入熊市。
2010年以后，美国房地产市场步入了新一轮上涨周期当中，截至2022年本轮周期的上行行情已持续了12年之久。新冠疫情时期，与疫情冲击下的美国消费、就业等基本面指标不同，美联储史无前例的宽松货币政策使得美国抵押贷款利率大幅走低，美国房地产市场也因此在疫情当中表现亮眼。
总体来看，作为美国私人固定资产投资的重要组成部分，美国房地产市场是观察美国经济的重要角度。美国房地产市场观测指标体系主要由房屋开工、房屋销售、房屋价格、房地产市场景气程度、房屋库存以及抵押贷款等指标构成。历史上美国地产周期与经济周期表现较为一致，2022年市场对美联储的加息预期不断强化，美联储退出量化宽松不仅会对美国股市产生下行压力，还可能会对其房地产市场也造成负面影响。
