美国房价周期
上一次美国房地产崩盘始于 2006 年第二季度。从 2006 年第二季度到 2011 年第四季度，S&P/Case-Shiller 20 综合房价指数下跌了 33.3%。凤凰城在二十大都市区中跌幅最大（-54.7%），其次是迈阿密（-50.5%）、底特律（-43.3%）、旧金山（-40.8%）、洛杉矶（-40.1%）和圣地亚哥（-39.7%）。
美国楼市于2012年下半年开始复苏。2013年S&P/Case-Shiller综合20房价指数飙升13.5%，2014年上涨4.4%，2015年上涨5.5%，2016年上涨5.4%，2017 年为 6.2%，2018 年为 4%，2019 年为 2.8%。
尽管新冠疫情影响，美国房地产市场出人意料地继续保持强劲增长，2020 年 1 月至 2021 年 7 月，S&P/Case-Shiller 20 综合房价指数上涨了 22.7%，凤凰城房价在此期间飙升了 38.6%。
美国房屋拥有率趋于稳定
根据美国人口普查局的数据，2021 年第二季度美国的房屋拥有率为 65.4%，低于上一季度的 65.6% 和一年前的 67.9% 。
美国房屋拥有率按地区计算：在中西部，2021 年第二季度的房屋拥有率为 70.7%，高于上一季度的 70.3%，但低于一年前的 71.4%；在南部，2021 年第二季度的房屋拥有率为 67.1%，低于上一季度的 67.4% 和 2020 年第二季度的 71.1%；在东北部地区，2021 年第二季度房屋自有率为 61.8%，较上一季度的 63.1% 和去年同期的 63.3% 大幅下降。在西部，2021 年第二季度的房屋拥有率为 60.1%，高于上一季度的 59.7%，但低于一年前的 62.6%。
美国经济复苏，失业率下降
美联储最近将其 2021 年经济增长预测从去年 3 月早些时候预测的 6.5% 上调至 7%。美国经济在 2020 年下滑了 3.5%，而 2019 年的年增长率为 2.2%，并且是自 1946 年以来的最大跌幅。2021 年 8 月美国通胀率从 6 月和 7 月的 5.4% 的 13 年高位放缓至 5.3%，但仍远高于美联储 2% 的目标。异常高的通货膨胀主要是由于劳动力和商业用品普遍短缺。
根据美国劳工统计局的数据，2021 年 8 月，失业率从一年前的 8.4% 和 2020 年 4 月的峰值 14.8% 大幅下降至 5.2% 。但仍高于 2015 年至 2019 年 4.4% 的平均失业率。
外国买家对美国房产投资的兴趣正在下降
根据NAR 2021 年美国住宅房地产国际交易数据，从 2020 年 4 月到 2021 年 3 月，外国购房者购买了 107,000 套美国房产，同比下降 30.5% 。外国买家购买的房屋总数仅占同期出售的现有房屋总数的 1.8%，低于上一时期的 2.8%。
同样，同期外国人购买的现有房屋价值下降了 27% 至 544 亿美元。加拿大买家占所有外国交易的 8%，其次是墨西哥人 (7%)、中国人 (6%)、印度人 (4%) 和英国人 (4%)。
美国五个州的外国买家兴趣最为浓厚——佛罗里达州（占外国买家所有购买量的 21%）、加利福尼亚州（16%）、德克萨斯州（9%）、亚利桑那州（5%）和新泽西州（4%）。
佛罗里达州
佛罗里达州的房地产市场主要受到外国投资者而非本地购房者的推动。据 NAR 数据，通常情况下，五分之一的美国外国买家在佛罗里达购买了他们的房产，大约 38% 的加拿大买家在佛罗里达州购买。相对而言，佛罗里达州的许多都会区都有更便宜的房产库存——这种组合使该州成为一个非常受欢迎的目的地。
根据佛罗里达房地产经纪人的数据，2021 年 7 月，佛罗里达州现有单户住宅的中位销售价格同比上涨 20.3%，达到 355,000 美元。同样，全州范围内的联排别墅物业中位数价格同比飙升 20.5% 至 253,000 美元。
佛罗里达州是美国人口最多的州之一。它的许多城市严重依赖退休人员，60 岁及以上的居民占人口的 20% 以上。根据佛罗里达房地产经纪人的说法，单户住宅的活跃挂牌量非常低，住宅库存为1.2个月的供应量，公寓和联排别墅的库存供应量为1.8个月。
加利福尼亚州
加利福尼亚州是美国人口最多的州，拥有超过 3980 万居民，是仅次于佛罗里达州的第二大外国购房者目的地。根据 NAR 的数据，在截至 2021 年 3 月的 12 个月内，该州约占外国买家购买量的 16%。加州约 47% 的外国买家来自亚洲和大洋洲。它是中国和印度买家的首选目的地。
南加州特别受希望送孩子去美国读大学的中国父母欢迎。然而，在美国和中国日益激烈的贸易战中，由于新冠疫情而加剧，中国对美国房地产市场的整体投资一直在下降。
根据加州房地产经纪人协会(CAR) 的数据，2021 年 8 月，加州现有单户住宅销量同比下降 10.9%，经季节性调整后的年率为 414,860 套。尽管销量下降，但按照新冠疫情爆发前的标准，全州房屋销售仍然强劲，2021 年 8 月保持年初至今 21.3% 的稳健增长。2021 年 8 月，出售加利福尼亚房屋所需的天数中位数为 9 天，低于一年前的 13 天和两年前的 23 天。
2021 年 8 月未售出库存指数为 1.9 个月，低于去年的 2.1 个月供应水平。根据 CAR 的数据，全州房价中位数同比飙升 17.1%，在 2021 年 8 月达到 827,940 美元的历史新高。所有主要地区的价格都比上年增长了两位数。
德克萨斯州
德克萨斯州是国际投资者，尤其是墨西哥和印度购房者最喜欢的另一个目的地。每年稳定地占美国向外国买家出售的所有房屋的 9% 至 12%。2020 年 4 月至 2021 年 3 月，大约 29% 的墨西哥买家在德克萨斯州购买了房屋。德克萨斯州也是印度 (11%)、英国 (7%)、中国 (4%) 和加拿大 (3%) 买家的热点投资区域。
与全国趋势相似，德克萨斯州的外国房地产销售去年下降了两位数。但除了外国投资者，德克萨斯州也是国内买家的热门地点，因为它没有州所得税。新冠疫情爆发期间，这些本地投资者使房地产市场得以维持。
根据德州房地产经纪人的数据，2021 年第二季度，总成交量同比增长 24.7% 至 114,772 套。全州房价中位数较上年同期强劲上涨 19.1% 至 300,490 美元，较上年的 2.9% 涨幅大幅加快。
在占德克萨斯州市场近 27% 的达拉斯-沃思堡-阿灵顿地区，2021 年第二季度的中位价同比上涨 22.4% 至 349,381 美元。Austin-Round Rock的中位价也飙升 42.4% 至 470,000 美元，休斯顿-伍德兰兹-糖地地区增长 17.9% 至 300,728 美元。
截至2021 年第二季度，德克萨斯州的住宅物业通常在在市场上停留 71 天，低于 2020 年第二季度的 93 天。库存在 2021 年第二季度为 1.4 个月，大大低于 2020 年第二季度的 2.9 个月和 2019 年第二季度的 3.9 个月。
亚利桑那州
亚利桑那州的房地产市场仍然紧缺，人口增长强劲，住房供应不足。根据亚利桑那地区多重上市服务公司(ARMLS) 的数据，在凤凰城都会区，2021 年 8 月的中位销售价格同比强劲上涨 24.6%至 405,000 美元。这与标准普尔/凯斯-席勒指数一致，该指数显示凤凰城在截至 2021 年第二季度的一年中实现了最高的同比房价增长。
2021 年 8 月，总销量同比下降 3% 至 8,614 套。新库存与去年同期基本持平，为 9,908 套。尽管如此，同期总库存下降了 14.4% 至 11,562 套。事实上，2021 年 8 月的库存为 1.34 个月的供应量。住宅物业通常在 2021 年 8 月仅在市场上停留 29 天，远低于 2020 年 8 月的 51 天和两年前的 63 天。
亚利桑那州，尤其是其首府凤凰城，因其全年晴朗的天气和温暖的气温而吸引了外国购房者的兴趣。它还以其高端水疗度假村、充满活力的夜总会和杰克·尼克劳斯设计的高尔夫球场而闻名。在大峡谷，公认的世界七个大自然奇景之一，每年都吸引数百万游客。
新泽西州
新泽西州以其 130 英里的海岸线而闻名，从桑迪胡克（Sandy Hook ）到开普梅（Cape May）。其美丽的白色沙滩和木板路每年都吸引着数十万游客。尤其著名的是泽西海岸，因其位于海边而具有独特的自然、居住和文化特征。新泽西州也以其意大利人口和保存完好的维多利亚式建筑而闻名。
根据新泽西房地产经纪人的数据，2021 年 8 月，新泽西州现有独户住宅的中位售价同比上涨 12.9% 至 461,000 美元。同样，全州公寓联排别墅的中位数价格同比上涨 9.1% 至 315,000 美元。
根据新泽西房地产经纪人的数据，2021 年 8 月单户住宅的成交量同比下降 10.3% 至 8,801 套，但公寓和联排别墅的成交量增长 10.9% 至 2,718 套。然而，在 2021 年前八个月，单户住宅、公寓和联排别墅的成交量实际上分别增长了 13.1% 和 37.8%。
2021 年 8 月，单户住宅的平均上市天数为 29 天，大大低于一年前的 52 天和两年前的 59 天。2021 年 8 月库存为 2.4 个月，低于 2020 年 8 月的 3 个月和 2019 年 8 月的 5.6 个月。
