来源：国际金融报
作者：李曦子
据美国全国房地产经纪人协会（NAR）最新统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中，89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。
全美房地产经纪公司Redfin预计，2021年美国的房屋销售额将达到创纪录的2.53万亿美元，同比增长17%，这将是自2013年以来最大的年度百分比增长。
眼下，美国房地产市场的盛况不禁让人联想起上一次热潮引发的全球性经济危机，各界对房地产泡沫的担忧情绪增加，美国房地产市场会崩盘吗？
美国主流房地产交易网站
房价距历史高点不足1%
近一年来，受新冠疫情影响，经济封锁、远程办公，以及美联储采取超常规刺激政策导致的低抵押贷款利率，推动了房屋需求的快速增长。
3月，美国30年期抵押贷款利率跌破3%，为近50年以来首次；15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。屡创新低的抵押贷款利率不断刺激着房地产刚需买家与投资者入场。
与此同时，疫情导致新房建设严重延误，一些潜在卖家保持观望，加剧了本已严重的供应短缺。
供不应求让美国房价迅速上涨。标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）全国房价指数显示，3月该指数同比增速13.2%，较2月的12%进一步加速，在连续第十个月增长的同时也创下2005年12月以来的涨幅新高。
2013年诺贝尔经济学家得主、耶鲁大学教授Robert Shiller表示，从他追踪的过去100多年的数据来看，美国住房价格从来没有像现在这么高过，在这种情况下，目前只能寄希望于美联储来稳定美国住房市场。“但问题是，美联储能否在不导致房地产市场崩盘的情况下稳定市场，这是非常难的”。
美国上一次房地产崩盘出现在2008年。在“9·11”事件和互联网泡沫破灭之后，美联储大幅降息，利率创下40年来新低。在宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，购房成本降低让美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，美国房地产市场飞速膨胀。那时，过剩的流动性催生了美国楼市泡沫，房价上涨远远超过了居民收入上涨。
2004年开始，基于对美国经济复苏的判断以及对通胀走高的担忧，美联储两年内连续17次加息，联邦基准利率从1%上调至2006年的5.25%，浮动的房贷利率也随之走高，多数贷款人的还贷压力逐步提升。基准利率的上升随后刺破了美国房地产市场泡沫，2006年以后，标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）房地产价格指数开始大幅下跌。
对于提供抵押贷款的金融机构来说，房价下跌导致抵押品价值缩水，这些机构无法继续通过出售抵押品回收贷款本息。而对于本身偿债能力就不够强的次级贷款人，房价下跌使他们不再能按照房屋净值取得新的抵押贷款，即便是出售房产也无法覆盖本息，所以次级贷款出现大批量违约。
据《华尔街日报》报道，2005年前后，大量新建房屋造成住房市场供应过剩。美国的金融机构为了追求高利润，将这些高风险抵押贷款打包成证券，出售给投资者。随着越来越多的房主无法按时偿还贷款，贷款机构损失惨重，整个金融系统陷入瘫痪。
据NAR的数据，2006至2014年间，约有930万户家庭经历了房屋止赎、将房屋交由贷款方处理，或是折价出售。
德意志银行首席分析师吉米·里德称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价距离历史高点不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。
尚未形成泡沫？
虽然市场上的担忧声渐起，但一些经济学家和美联储官员并不认为楼市正再次形成泡沫。他们认为，这一轮房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。
哈佛大学教授、宏观经济学家罗伯特·巴罗（Robert J．Barro）此前在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产价格上涨、抵押贷款支持的证券和其他形式的债务抵押债券等金融创新推动了2008年金融危机。政府给了房利美（Fannie Mae）和其他相关企业过多的补贴，从而鼓励它们降低房贷门槛，对不合格借款人扩大房屋所有权太过纵容，这是危机爆发的源头。
事实上，在上一轮房地产泡沫中，“欺骗性贷款”很常见，借款人不需要提供收入证明、不论信用如何，都可以获得机构的抵押贷款。
而如今，尽管抵押贷款利率很低，但自2007-2009年经济衰退以来，贷款标准已大幅收紧。2010年《多德-弗兰克法案》实施了更严格的住房贷款要求，以避免另一场止赎危机。而且由于与新冠疫情相关的不确定性较多，银行现在只向信誉最好的抵押贷款客户提供贷款。
数据显示，2006年美国房地产市场的总价值达到25.6万亿美元的顶峰，抵押贷款债务总额达到10.5万亿美元，整个房地产市场的贷款价值比（LTV）约为41.2%。而如今，房地产市场的价值已跃升至33.3万亿美元，抵押贷款总额仅增至11.5万亿美元，LTV仅为34.5%。
据Mortgage Bankers Association的数据，疫情暴发后，按揭信贷供应暴跌至六年最低水平，此后仅有小幅恢复。
纽约联邦储备银行表示，抵押贷款借款人的典型信用评分在去年第三季度和第四季度达到创纪录的786分。
Redfin的经济学家雷吉·爱德华兹(Reggie Edwards)表示，如今，许多买房客都是抵押贷款历史上信用最好的一批人。
西班牙对外银行（BBVA）首席美国经济学家卡尔普（Nathaniel Karp）表示，住房市场的数据与基本面相符，有吸引力的利率、财政刺激措施导致的收入增加，增强了人们的偿债能力，同时使买家能获得更高额度的抵押贷款。而且放贷标准依然严格，因此，目前几乎没有形成泡沫的风险。
美联储主席鲍威尔4月曾表示：“我不认为房地产行业存在那种对金融稳定造成威胁的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格增长等现象。”
里士满联邦储备银行行长巴尔金（Thomas Barkin）5月25日表示，他认为住房市场的杠杆率“还没有达到过度水平”。
贷款利率提升或扭转楼市盛景
《华尔街日报》援引经济学家的话指出，与上一轮楼市繁荣期相比，本轮房地产市场繁荣要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多，但也有一些隐忧，即购房门槛比以往更高。对于首套房的购房者而言，买房难度更大了。
鲍威尔也对潜在的首次购房者可能会错过进行重要投资的机会表示担忧。“如果你是一个入门级的购房者，这是一个问题”。
约翰·伯恩斯房地产咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示，目前有近1/5的已售房屋买家买房不是用来自住，这将使美国房价变得更加昂贵。他预计房价在去年11%的涨幅基础上，今年将会上涨12%，2022年还将再上涨6%，房价的增长速度已赶上2004年和2005年。
而价格高企已经开始抑制房地产投资回报率，影响买家意愿。NAR公布的数据显示，4月份二手房销量较之前一个月减少2.7%，折合年率585万套，为10个月来最低水平，连续第3个月下降。
不过短期来看，美国房地产市场目前最担心的是抵押贷款利率不断上升。近期，住房抵押贷款利率已升至去年7月以来的最高水平。由于投资者预计疫情过后经济会出现反弹，债券收益率会因此走高，大多数房地产市场分析人士预计，抵押贷款利率今年会在某种程度上温和上升。
虽然鲍威尔一直强调，美联储将维持超低利率，直至实现其就业与通胀目标，目前美国距离实现这两大目标还有“很长一段距离”。但近期公布的美联储4月会议纪要显示，美联储内部在“是否缩减QE”上产生了重大分歧。
美国房地产在线拍卖网站Auction.com的市场经济部副总裁布洛姆奎斯特认为，住房抵押贷款利率若以极快速度大幅上升，或令需求突然降温，市场将迅速由盛转衰。
