房市走向：美国疫情后的购房策略

德州休斯顿一处房产推出求售。（美联社）

 

新冠病毒造成的疫情封锁大幅改变美国人的生活一年后，拜疫苗之赐似乎逐渐走出困境，但是房地产市场的前景并不光明，各种情况汇集可能导致房市修正的“完美风暴”，有意购屋者应采取因应策略。

 

财经新闻网站CNBC报导，目前房价过热、房贷利率上升、待售房供应过少、消费者对房市的信心下降，而且因应疫情而暂停房贷付款的许可将于今年夏天到期。

 

一年前，房屋销售戛然而止，由于新冠疫情造成的不确定，没有人想买卖房子，甚至不愿进到一间陌生的房子。但仅在数月后，房市加足马力往前冲，价格也跟着水涨船高。这股狂热出于强烈的情绪，因为民众看到日常生活突然被局限于住家内，空间变成宝贵资产，同时，创下十几次最低纪录的房贷利率也在兴波助澜。

 

根据全国房地产经纪人协会的数据，成屋销售在去年3月到4月暴跌18%，4月到5月再跌10%后，于6月反弹回升21%。该协会首席经济学家劳伦斯．尹（Lawrence Yun）指出，购屋者急于买到在疫情封锁期间看中意的物业，只要利率持续走低，就业持续复苏，这股回升看来会维持多个月。结果他的预测过于保守，房屋销售不仅持续，而且强劲，到了8月，销售步调是2006年以来最快。

 

但是对房子的强烈需求出现在待售屋供应已偏低之际，而造成这个现象的部分原因是经济大衰退以来，新屋建造恢复缓慢，此外疫情来袭时，卖屋者不愿让陌生人进到家中或是不愿搬家而使待售屋减少，导致房市的每个层面都出现剧变。

 

房贷利率上扬

2020年初，30年固定房贷利率平均为3.75%左右，接着在3月疫情初始下滑，4月因经济纾困而短暂回升，后来就一路跌到年终，创下十几次最低纪录。

 

现在随着另一波纾困和经济终于大幅解封，利率再度回升，最近就业反弹应会使利率保持上扬走势。劳伦斯．尹表示，房屋销售市场将碰到就业增加和房贷利率上升的互相反制力量，“我们必需观察哪股力量较强”。他举一个例子：经济在2018年创造强劲的就业，但是房屋销售却下滑，因为房贷利率年初为4%，到年底升至4.6%。

 

购屋者今年已失去不少购买力。根据房地产网站Redfin的估计，房贷利率从2.75%升至3.25%，购屋者就失去相当于2万3250元的购买力。

 

随着经济复苏，房贷利率可能回升至疫情前的水平，也就是30 年固定房贷利率在3.5%左右，使得贷款买房比现在昂贵。由于经济表现已优于一些专家的预测，近两兆元的纾困法案可能为经济注入太多钱而导致通货膨胀，促使房贷利率超过4%。

 

房价已经飙升

去年，偏低的房贷利率加上房屋供不应求，促使房价节节上升。到了今年1月，中位房价涨幅高达11.2%， 涨价步调为2006年以来最快。2月份中位房价比去年升高15.8%，达到31万3000元，东北部和西部涨更多，比去年高出21%。在一些市场，例如西雅图、凤凰城和圣地牙哥，涨幅更大。信贷评级机构“惠誉国际”（Fitch Ratings）最近报告认为，全美房价过高5.5%，由于就业复苏放慢和失业仍偏高，无法支撑可长期持续的房价成长。

 

房价负担能力大幅削弱，特别是首购族。房市低端的价格涨最多，供应也最少。由于需求增加和建材涨价，建商也提高价格。新屋一向较贵，但根据全国建商协会最新计算，现在约7500万家庭，也就是60%的美国家庭，负担不起中位价的新屋。

 

负担能力削弱是房市今年可能放慢的主要原因。随着房贷利率上升，销售已经开始放缓。鉴于大量房市需求于去年得到满足，今年销售可能大为减弱。

 

Redfin预测，美国若达到集体免疫，而且经济复苏，两位数的房价成长将结束，因为房贷利率上升会令买房更贵，而且美国人会有更多选择来花钱。除了买房以外，美国人会想花钱在度假、派对和上餐馆。一些人仍会要买房，因为一旦经济复苏，对自己的财务前景更有信心。但另一些人会认为房子太贵而裹足不前。因此，今年房价将涨5%，这个涨幅较符合整体经济的状况。

 

首购族出价第六次才获接受

对于将拥有第一栋房而感兴奋的首购族，在这么火热的市场历经抢房战后觉得精疲力尽。皆为32 岁的萨蔓莎和道格．霍金斯（Samantha and Doug Howkins）夫妇，疫情来袭时搬出他们位于波士顿的出租一卧公寓，迁入萨蔓莎的父母家，准备省下租金存钱，以购买第一栋房子。

 

西雅图市中心一栋商业大楼将翻新改建。（美联社）

 

但去年年底当霍金斯夫妇开始找房子时， 发现很难与其他买家竞争，因为卖家往往不考虑头款低于20%的出价。在提高预算并扩大找房子的地区之后，今年3月他们看中了麻州威斯福的一栋四卧房屋，虽与波士顿的距离较远，但第六次出价终获接受。现在他们已签约，准备6月交割。

 

霍金斯太太说，她对于和丈夫两人能买下房子，迈向下一步感到自豪，“但在竞争如此激烈的房市买房过程少了乐趣”。

 

Redfin首席经济学家戴柔．菲尔韦瑟（ Daryl Fairweather）说，虽然大家都称很多人迁出都会区，但是城市的房市仍非常火热，特别是一家庭房屋。财务在疫情期间更上一层楼、口袋够深的买家比比皆是，他们想要空间大的房子供他们在家工作，随着商店和餐厅重开，同时又想住在走路方便的地区。

 

民众并未逃出城市，只是在城市买下较大的房子，或是搬到较小城镇购买较平价的大房。由于很多公司允许在家工作，许多人迁往气候较暖的南部。

 

包括底特律、克利夫兰和巴尔的摩等平价城市的房价上涨步调，远快于纽约市和旧金山。不过，纽约的房屋需求已重现，曼哈顿的住宅销售合约在2月暴增73%，便宜房价逐渐消失。

 

共有公寓（康斗）市场升温

随着经济重开，更多人恢复工作，也将会有更多人寻求购买价格合理的住家。而目前价格最合理的住家，是买主在疫情期间避之不及的共有公寓。疫情期间，共有公寓的售价比一家庭屋低了17.3%，这是2013年以来最大幅的价差，但是疫情后共有公寓的价格可能成长快于一家庭屋，这种差距将缩小。

 

西雅图Redfin经纪人史坦菲德（Ben Stanfield）表示，如果你想买共有公寓，现在正是时候，因为目前仍可与卖主讨价还价，并在合约纳入有利买家的条件，例如验屋通过才履行合约或是延长第三方托管时间。史坦菲德认为，共有公寓市场将在10月左右恢复生机。

 

都会地区的共有公寓较普遍，价格已比郊区或乡下涨得快。一些买主会喜欢拥有共有公寓的好处，例如游泳池和健身房等设施。

 

Redfin指出，疫情结束时，很多人至少部分时间会继续在家工作，但休息时间会出门吃午餐喝咖啡，这意味迎合员工需要的商家会跟着顾客转战到郊区。长期下来，随着更多新餐厅、咖啡店、酒吧等商店开张，郊区会更像都市。拜各种设施增加之赐，郊区的房屋价值可能水涨船高。房价与附近设施紧密相连，未来更多郊区将应有尽有，包括学校、公园、餐厅等。

 

建屋陷入瓶颈

房市目前真正需要的是更多房子，但建商陷入挣扎。去年夏天需求飙升，建商根本没有准备，一些建商在疫期初期暂停营业遗散工人，没想到“复原如此强劲”。

 

此外，建材价格大涨，特别是木材。技能工人和建地短缺，对成本施加更大压力。建材涨价使普通新屋的建筑成本增加了2万6000元，导致一些建商，包括几个最大的公司，放慢盖房子的步调，希望价钱能下降。获得许可但未动工兴建的一家庭房屋，在去年12月增加9.6%，比一年前飙升28%。根据商务部的数据，盖房子在上个月降至六个月新低。

 

佛州奥兰多一处商业地产广告。（美联社）

 

这一点使住房短缺更为严重。住房研究公司Zelman & Associates 首席执行官艾薇．赛尔曼（ Ivy Zelman）估计，即使年轻人不断搬回家与父母同住，美国目前还需90万栋房子才能恢复一家庭房的正常数量。

 

然而，房价高有个亮点，就是房屋净值也提高。屋主在2020年的净值集体增加了1万5000亿元，也就是说从2019年第四季以来，每位屋主平均赚进2万6300元。专家表示，净值增加有助许多家庭贷款进行装修，例如加盖一间办公室或书房，使得去年房屋装修开支创下纪录。

 

待售房的短缺加重

除了房价高以外，今年买家也面临纪录上最紧张的房屋供应。2月底的待售屋数量仅为一年前的几乎一半。供应偏低的问题，受到1月和2月天气酷寒至使新上市房屋减少影响而进一步恶化，结果目前是史上竞争最激烈的房市之一。在全国，Redfin经纪人的出价，在1月有58%面临竞争，高于去年12月的53%。这是连续第九个月逾半出价有竞争。

 

面向国际买家的豪华公寓。（ Business Wire）

 

为什么待售的房子那么少？房地产公司GoBrent创办人 丽兹．布伦特（Liz Brent）表示，即使在一个卖家市场，很多人担心买不起下一栋房子而宁可留守原来的家不愿出售。同时，257万屋主加入放贷银行的延展房贷计划，这些人以后可能会卖屋改住较便宜的房子，但目前将按兵不动。

 

房地产网站Redfin预测，疫情结束时，待售屋的数量应会从历史新低攀升，但仍会低于疫情前的水平。过去12个月，上市出售的房子少于前一年，目前新上市的房子仍比去年少12%。如果多数人在2022年以前接种新冠疫苗，Redfin认为未来一年的新上市房屋会增加 10%。

 

更多屋主会决定卖房以把握高房价，其中一小部分屋主原本不愿在疫情期间卖屋以免染疫，但接种疫苗后准备售屋。另一些参加房贷延展计划的屋主，付清拖欠的房贷后会想卖房。但是很多屋主在疫情期间争取到低于3%的房贷新利率，不会想脱手。

 

上市三天 88人出价抢房

有线电视新闻台CNN报导，华府地产经纪人艾伦．柯尔曼（Ellen Coleman），3月25日上市一栋要价27万5000元的房子，到了28日，她收到88人出价，“不断有人出价，情况完全失控”。在华府工作15年，她从未碰过这种情况。

 

柯尔曼说，在这88人出价中，有76人提供全额现金，有15人根本没看过房子就出价。最后，这栋1800平方呎的四卧房子以46万元脱手，比最初要价高70%。击败群雄的出价并非最高，但买主是投资人，提供全额现金且不要求附带诸如验屋等条件，而且所有文档准备妥当，可能装修房子后转售卖更高价。

 

柯尔曼指出，该屋是所在地区价格较低的物业，也许是特殊例子，但她手上的其他待售屋，通常也获接近15人出价，“很多人想当屋主，由于供应太少而房价过高，他们觉得买下需装修的房子自己动手修理，可以一圆屋主梦”。

 

但是担任地产经纪人20年的麦克里斯特（Chris McAllister）警告，他看到买家做出糟糕决定，很多人在出价战中，为了抢到房子而愿意取消验屋条款，或是如果放贷业者的估价低于售价，这些不顾一切的买主愿意支付售屋合约价格和银行估价之间的差额。这种行为与2008年房市崩盘前如出一辙。

 

一家庭租屋市场兴起

疫情期间待售屋供不应求，强力提振一家庭租屋市场。各种迹象显示，这个市场将日益强大。一家庭房租金提升步调强劲，入住率远高于多家庭屋。一家庭出租屋的不动产投资信托（REITs），例如American Homes 4 Rent和 Invitation Homes都获得非常亮丽的回报。这些公司现在建造专用来出租的房子，而且出租屋的建造比率不断上升。

 

Zelman & Associates首席执行官赛尔曼表示，建商可能现在盖100栋出租屋，明年就会盖1000栋。出租屋营建业的成长幅度，和与一家庭出租屋业者的合作，将形成最强大的资产类型。

 

Redfin指出，疫情之后，很多人将决定是否干脆租屋，因为买房太贵。在生活费昂贵的就业中心，例如曼哈顿和旧金山，租金可能继续低于疫情前水平，因为远程工作员工将有更多居住地的选择，不需靠近公司总部。但是在受欢迎的移居目的地，像是奥斯汀和亚特兰大，租金将上涨较快，因为当经济重启，染疫不再是安全顾虑后，更多人会想住在这些较便宜的城市

 

短期出租将特别受欢迎，更多远程工作者会采取游牧生活方式，自由自在的从一个城市移到另一个城市，根本没有固定住所。远程工作的科技员工可能一年部分时间在总部工作，一部分时间在卫星办公室工作，其他时间则在度假地工作。这种情况将使短期出租屋的租金上涨。

 

有意买房者该怎么办？

对房市的消费者信心在2月下跌，民众相信房价将持续上升，所以认为目前是买屋好时机的消费者，从52%降至48%。认为目前是卖房好时机的人也减少，这可能是因为担心房价过高，卖房后难买另一栋房，而且不愿失去争取到的低房贷利率。卖家少也会使房屋供应危机恶化。

 

倍感挫折的有意购屋者想知道，这种情况何时结束。多家庭房地产开发公司Cortland首席经济学家迪尔曼（ Brad Dillman）说，今年下半年房贷利率将升高，所以火热的房市会转冷。待售房会在市场待较久，上市房屋会累积，盖屋活动会持续，新屋也会累积，这些因素将牵制房价上升。

 

但这并不表示房价会大幅下降，成为平价可负担。房地产经纪公司Weichert住宅经纪部门总裁西拉顾萨（Carlo Siracusa）指出，供应会持续吃紧一段时间，因为不断出现买主寻求较大空间或想搬到新地方，包括都会居民、千禧世代、首购族等。他认为，如果你已准备好购房，没有必要等，“房贷利率会上升，但没有迹象显示房价会下跌，需求强劲而供应短少。”

 

房地产网站Realtor.com首席经济学家丹妮儿．海尔（Danielle Hale）也说，春季较晚预期会有更多房子上市，至少让买家有更多选择，但是高昂的房价未必缓解。通常5月初会出现更多买主，但仍僧多粥少，买者多于待售屋。所以买主若打算等一阵子，看房价是否会降，大概会大失所望。

 

海尔认为，到某一时候，需求的疯狂程度会逐渐冷却，可能是申请不到房贷购买中意的房子，或是租房更划算，那么这些买主就会放弃找房子，房价上涨速度也将放缓，“但是房价会持续上升，因为买家仍将多于卖家，同时房贷利率也会上扬”。

 

新闻网站“商业内幕”（Business Insider）则指出，许多美国人去年在疫情期间买房，但这未必对每个人都是正确的决定。房地产投资公司BiggerPockets首席执行官崔恩奇（Scott Trench）就认为，现在买房可能不适合，“急迫的想买到某个东西，很容易做出错误决定”。

 

去年秋天，一项LendEDU调查发现，许多新屋主已开始后悔买房。约55%在疫情期间购屋的美国人几乎马上感到后悔，其中30%是担心财务。而目前，很多想买到房子的人都需出高于屋主要价的价格，才能如愿以偿。

 

投资记者莱特（Larry Light）在他的专栏也说：“你是否应赶热潮买房呢？老天，不要。这是卖家市场，等到市场恢复正常再采取行动。目前情况对于想把握过热房市赚一笔的屋主求之不得，但对想买房的人不利。”

 

可是，虽然房贷利率上扬，长期下来可能导致房价回跌，不过犹豫不决的买家可能错过目前仍低的利率。William Raveis房贷公司主管梅莉莎．孔恩（Melissa Cohn）表示，如果找到喜欢的房子且买得起，这栋房子不会留在房市太久。若你认为有能力买下就应着手进行，因为利率肯定会上升。通常利率上升，房价会下跌或至少涨得没么快，但这个情况不是马上出现，也不是在所有地方都出现。孔恩指出，房市总有一天会冷却，“但这并不代表房价会下跌20%”。

 

根据目前房市，购屋需考虑的问题

购房时要仔细阅读广告内容，图左的售屋广告称“有独立宽敞后院”，右图广告道出真相“后院需要整修。（Business Wire）

 

华尔街日报指出，即使在供应紧张、竞争激烈的火热房市，一般的购屋原则仍适用，但还需考虑其他问题。

 

疫情是否改变了你的购屋能力？首先考虑你为头款存下的钱，以及每月房贷会是多少。对租客而言，目前支付的每月租金是个值得参考的标准。买房一开始会有很多开销，例如交割费用，以及持续的费用，例如维护费和管理费。把每月房贷定在不会让预算太吃紧的范围，同时有额外的钱来支付紧急开销。

 

买房预算须考虑以下几点：房贷利率、为头款存下的钱、每月能付多少房贷、当地房价、税金和交割费等开销。

 

目前红火房市的部分助因，是偏低的利率。随着利率上升，一些有意买房者可能会加快行动。想争取到低利率，房贷业者会注意你的收入、信用史和负债对收入的比率，所以这些数据都要准备好。可取得房贷预先批准以便迅速出价。

 

疫情结束后，你的长期需要是什么？所谓的“长期”不是指有空间安放运动器材或是在家有个办公室开在线会议，而是指孩子能读好学校或是接近父母住处。买房者需考虑会在房子住多久，但有些人却只对个人积蓄过度自信，急着赶上这股购屋潮。然而若现在以过高价格置产，几年后想换大一点的房子就会得不偿失，因房市可能冷却。

 

在这么火热的房市，何种作法较明智：买个需要修理或是马上可搬入的房子？目前，需要修理的房子最后代价可能超出你的计划，装修过程的开销较大，而且要花较长时间才能完工，因为建材少且贵。此外，面对解封后的庞大房屋需求，很多包商和水电工等技能工人无法分身，频频推掉工作或是完工时间较久。

 

经纪人表示，一般买主根本不会注意的建材，例如用于屋面瓦的柏油，短期内已调升五次价格，所以装修无法迅速完成。一些买主找到中意房子和出价被接受已花很长时间，所以决定装修仅限于粉刷和新地板，其他暂不考虑。

 

你能等下去吗？房贷利率在提高，但预期不会短期内飙升，不会房价会持续高昂。供应短缺的问题也会持续下去，所以现在对买主而言不容易，特别是没有房子可卖以获资金的首购族，往往抢不过口袋更深的买家。

 

豪华公寓市场升温。（美联社）

 

认证财务规划师芮德（Samuel Rad）认为，在目前的经济情况，首购族没有优势。但也有人认为，首购族不需先卖房，或是卖不出房还得照顾两栋房，他们可迅速成交，这点在热房市是个优势。

 

你准备好加入出价战吗？2月售出的房产中，四分之三不到一个月就卖出。如果你打定主意现在就要买房，就要准备加入出价战。房贷银行家协会首席经济学家佛芮塔东尼（Mike Fratatoni）说，提高预算为出价战做准备是务实的作法，但一心只想“打赢”会让你失望。，“你的出价应可让你长期负担得起，而不是打赢出价战，后来却发现超出自己能力”。

 

经纪人建议，如果你的预算可买30万元的房子，就应看25万元的房子给出价战预留空间。当然有方法争取优势，包括提供迅速交割、全额现金（若能力允许）等有利条件、甚至写一封情词恳切的信给卖家，说明为何应把房子卖给你。