摩根士丹利策略师Vishwanath Tirupattur最近在给客户的报告中写道：“美国房屋市场正处于火热之中。
以S＆P Case-Shiller指数衡量的房屋价格同比上涨12.2％，其中20个州的房价均在上涨该指数跟踪的大都市地区。房屋销售中位数价格比一年前增加了35,000美元，是自2006年以来增长最快的速度。”
价格上涨，同时销量也在不断扩大。从区域上来看，美国东北部当月成屋待交割销售量增长2.8%，较上年同期增长5.9%；在中西部地区，当月上涨4.5%，较上年同期增长14.9%；南部当月仅增长0.1%，较上年同期增长7.1%；在房价最高的西部地区，当月销售额同比增长4.6%，较上年同期增长10.8%。
这一切表明，房地产行业处于火爆趋势。
房屋价格上涨原因：
1，房屋需求不断增加
自上一次房地产崩盘以来，美国的建筑速度放缓，导致了单户住宅严重短缺。供应短缺显然推高了房价。
在COVID的刺激下，流行病和没有足够空间的感觉，让很多家庭趁着这场疫情，加快了他们购买第一套住房、第二套住房和度假房的计划。并且这些家庭中的许多人都在争相购买相同类型的房子：更大的房子，有额外的房间，可以改成在家办公，有大的户外空间，而且尽可能有游泳池。
还有就是随着越来越多的千禧一代进入30多岁，千禧一代形成的长期增长率将以30-50％的速度推动家庭形成。年轻家庭寻找永久性住房。买房需求不断扩大。
2，利率暴跌、贷款买房等因素进一步刺激需求
在美国，大多数人都会选择贷款买房，而不是全款付清。疫情下，利率暴跌鼓励人们抓住机会获得廉价抵押贷款房需求不断增加。且各种贷款买房类金融工具为不同类型阶层提供多样化的选择，根据贷款额、贷款人的身份和特定信用状况进行划分为如下几类：
Conventional Mortgage - 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，传统抵押贷款通常符合房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)设定的首付和收入要求，首付额可低至3%。
Jumbo Mortgage - 巨额房贷：传统房贷中贷款额不超过上限限制的，称之为“Conforming Mortgage”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
FHA 203k Loan - FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是维修、房屋升级或者做一些房屋发售前的装饰工作，适合一些需要维修的房子，最高借款额$35,000。
Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭：如果首付款较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款）或者是HELOC （房屋净值信用额度）将净值部分的金额借出用于其他个人用途。
鉴于信贷市场并没有受疫情影响紧缩，而贷款利率也尚未回调。在信贷市场没有紧缩的情况下，那么购房需求就不会受到抑制，相反从新年伊始就在寻找房屋的购买者经过一段时间的看房后，目标就会更加明确。
3，供应链端：木材价格暴涨
图：Randdom Lengths 美国木材价格走势图
今年年初，美国房屋价格增速达到15年来最快。造成这种增长的原因是现有和新售房屋的短缺。全国房屋建筑商协会（NAHB）上周证实，木材价格飞涨正在推高新房价格。
根据木材产业调研机构Random Lengths的数据，每千板尺的木材价格跃升至1634美元，较一年前飙涨224%，创下历史新高。
这次价格跳涨不太可能是最后一次。2021年5月3日，每千板尺木材（2X4规格）的5月期货合约价格上涨32美元，至1158美元。要不是熔断机制在交易开始20分钟后暂停交易——单个交易日的价格上涨32美元，就会触发熔断机制——此次涨幅还会更高。
Mhosis Digital Risk联合创始人兼执行合伙人杰夫·泰勒（Jeff Taylor）说：“木材价格在一年内上涨了340％。” “三个月前，木材价格上涨，木材价格上涨为新房价格增加了24,000美元。三个月后，为新房价格增加约36,000美元。”
极端现象：房价在上涨，房租在下跌
通常来讲，如果受疫情影响，经济会疲软，房产市场便会受到更大的负面影响。但是现在的美国，城市的房租在下跌，房价却在上涨。这种房价和租金的走向是相反的现象极为罕见。德里克·汤普森（DEREK THOMPSON）《大西洋月刊》的经济撰稿人分析。
大量房屋需求提高了房价，但疫情也对城市设施造成了巨大冲击，市中心的租金也随之下降。在一些最富有的城市——圣何塞、西雅图、纽约、波士顿、奥斯汀、旧金山、华盛顿特区、洛杉矶和芝加哥——租金价格下降，许多城市的租金下降了两位数的百分比。在很多地方，差距大得离谱。例如在圣何塞，去年房价上涨了14%（全国第六大涨幅），但该地区的租金却下降了7%（第六大跌幅）。
造成租金下跌的最大因素源于租房人数下降。一些在COVID影响行业工作的移民不得不搬家远离市中心昂贵的租房。许多年轻的大学毕业生在父母家等待疫情的结束。而那些可以选择暂时迁移到郊区的流动居民也已经这样做了。酒吧、博物馆纷纷关门，远程工作让靠近市中心的租房不断下降。
一切都在U-Haul的数据中体现出来。根据该公司的数据，去年抵达纽约的人数下降了35%。所有这些都粉碎了城市中对租赁公寓的需求。
当前美国房地产周期的位置处于上行周期的中段，对标上一轮地产周期，则美国房地产周期还有12个季度、3年的上行期。再加上人口红利，对住房的需求在未来一段时间内可能仍将保持强劲。
