美国房地产投资，快快学起来！

最近小编发现过去买了房子的客人纷纷在做refinance（重新贷款），跟房屋贷款利率下降至超低有直接关系。

在做refinance的时候，有的客人选择做refinance with cash out (重新贷款并把房屋价值中的净资产一并贷出来)，这样可以享受到美国房市近来一路大涨带来的最大好处——购房为你积累的财富可以用于其他投资。

想累积财富，最好的办法之一即是投资房地产，上面那种通过市场上涨获得更多房屋净值的办法只是其中之一。

在美国自由资本的体制下更不能错过这个机会。华人对房地产情有独钟，观察这轮房市的高涨，华人的推波助澜起到不小的功劳。如果你还没有通过房地产投资积累财富的意识，就要看看本篇介绍啦。

许多海外人士挤破头想当美国人或到美国置产，为的就是得到资产保障，并享有充分的财富自由、人身自由。每个人在美国都有平等的机会去缔造美国梦，那么在房地产方面有什么机会呢？小编整理以下8种供大家参考：

这是美国最普遍的房地产投资方式，也算是入门等级。常有人会在换房时把前一栋房产出租，以作为额外收入；对于身边有多余资金的人，可能会直接买下投资房，尤其房市低潮期最适宜进场，当房价飙升时利润空间逐渐缩小。区域的选择非常重要，会影响出租的难易、租客的好坏。算好回报率与现金流是投资人要注意的。

买下法拍屋、短售屋或破旧房产，经过房屋修整，再于短时间内转售，这种方式通常称Flip。此投资方法要抓准时机点，当房市处于低谷并正在上扬时是好机会。基本原则就是买低卖高，最怕碰到买在高点，当出售时出现短暂跌价，甚至房市泡沫。

此方式可以说是“翻修转售”的进阶版本，直接把旧房拆除，重建再出售。这种投资通常用在房市火热区域，例如大华府地区等一线城市。通常年代已久的房产，建筑面积都偏小，通过重建扩大建筑，以提升更高房价。不少资金充裕的投资人喜好这种方式，短期获利颇为惊人，但同样要看准时机点，否则损失会很大。

重盖新房的再进阶版本，是选购一处占地面积大的旧房产，在向政府申请土地分割，推倒旧房后重建几栋新房；或是保留旧房，于周围盖新房。目的也是增加可销售的房产，原本只能卖一栋，加建后可以有两栋以上。

此种方式需要有经验的房地产专家处理，通常是共同投资，不适宜个人单独进行，且由于过程较为漫长，通常需要2年以上，因此投资人要算准更长远的市场走势。

上面所谈的投资都是住宅地产（Residential），而商业地产指的是4单位以上的公寓、零售店铺、办公楼、仓库和厂房等项目。两种投资贷款不同，也适用不同法规与税收，商业地产往往更为复杂。

商业投资一般是进阶型投资人的项目，所要留意的东西全然不同，例如办公室房产要留心就业市场、公司动态、办公室等级等等；零售业地产则要观察商场优劣、何种零售业具有潜力、区域人口发展等问题，涉及的层面较为广泛且专业。

美国的战后婴儿潮人群走入老年，加上高昂的医疗费用，老年人对养老院、医院的需求急速增加，因此投资此项目也是不错选择，属于商业地产之一。有不少此种投资还可以包含EB-5投资移民，可让海外投资人人顺带拿绿卡，例如投资人买下养老院并尝试营运。

在房市热潮当中，很多人会想起投资土地。美国土地虽大，但也不能随便买地，一旦买错地，没有发展后市，恐怕都难有翻身的机会。投资土地无非是希望被高价买下，或是被租用。

土地的价值在于是否有人流、车流汇聚，需要透过专业人士的指点，因为有时光看一块空地是看不出端倪的，唯有经过研究调查后才能判断土地的优劣，是否值得下注。

此投资可以说是“房地产证券化”的项目，也属于金融产品范畴，是作为房地产企业的一种融资手段，往往由大型投资机构发起，并由业务仲介负责招募资金。投资人只是持有一定股份的股东，项目管理由发起公司负责。

所投资的标的物非常广泛，小至公寓、养老院，大至超高层大楼或购物中心等。好处是所得回报稳定，且有税收优惠，通常不需要大笔的资金即可投入，就如同购买金融产品。

以上大致介绍美国房地产的投资模式，不过投资人千万还要注意税法问题，尤其无绿卡人士容易忽略美国万万税。因此在投资前务必向美国会计师、律师或房地产经纪询问清楚，否则产生大笔的税额，便降低投资的回报了。