疫情期间美国房地产市场需求激增，但大选的不确定性有可能导致这些需求逐渐下降。此外，大选前出现的买房热本来就不足以形成一股长期趋势，要想让房地产市场继续繁荣，低端市场必须复苏。
截至周三上午，美国大选中的摇摆州还有几十万张选票没有统计完毕，而特朗普提前宣布自己在其中几个州获胜，并且威胁要让法院来裁决大选结果。
这意味着胜选者的正式产生可能还需要一段时间，这对于秋季美国的房地产市场来说是个坏消息。
大选不确定性可能导致疫情期间出现的需求下降
在正常年份里，11月的房地产市场就已经比较清淡，人人都在为假期做准备，上学的孩子们也正在平稳度过新学年。2019年11月的待售房屋销量比6月的高峰期下降了约28%，平均房价也有所下降。
2020年和往年不一样，疫情期间曾出现了几波之前被压抑的需求，但大选的不确定性有可能导致这些需求逐渐下降。“大选迟迟无法产生结果对房地产市场非常不利，”佛罗里达州开发商、房产交易网联合创始人布鲁斯·M·戈德斯坦恩(Bruce M. Goldstein)说，他表示，即便是一场顺利举行的大选也会令房地产市场降温。
今年秋季房地产交易活动原本空前活跃，现在需求和销量的下降来得非常不是时候。疫情下美国人开始重新安排自己的生活，从夏季开始出现了几波购房热潮，这股趋势本来可以抵消秋季房地产市场季节性放缓带来的影响。
截至10月25日的四周，成屋销量比去年同期增加了34%，房地产中介网站Redfin的最新数据显示，大量需求推动成屋价格中值达到了创纪录的32.2375万美元，比去年同期高出16%。
房产中介Olshan Realty的每周数据显示，即便是像曼哈顿这样遭受重创的房地产市场的交易量也开始回升。上周，曼哈顿售出大量豪华住宅，推动该地区豪宅销量升至疫情暴发以来的最高水平。
总部设在佛罗里达州的房地产市场数据公司RelatedISG总裁克雷格·斯图德尼基(Craig Studnicky)称，大选前南佛罗里达州的需求一直保持强劲，房价上涨速度超过了估价师的计算。
“独栋房屋的价格上涨了30%，”斯图德尼基说，“当时估价师几乎跟不上房价的涨势。”
房地产市场持续繁荣需要低端市场需求提升
除了大选这一因素，大选前出现的独栋房屋购买热潮本来就不足以形成一股长期趋势，很多家庭早就在考虑买房，疫情导致的停产停工只是促使他们提前买房了。
在越来越多的人不得不居家办公家之际，由于城市处于关闭状态，很多家庭需要更大的空间，郊区住房市场繁荣起来。此外，抵押贷款利率也降至历史新低（基准30年期定息贷款利率现在还不到3%），人们争相搬进郊区更大的房子。
10月底发布的第三季度美国GDP数据中，住宅支出表现突出，经季节性因素调整后年化增幅为59.3%，扭转了第二季度下降35.6%的局面。房屋建筑商股价的一路飙升反映出了住宅支出的大幅回升。9月初iShares U.S. Home Construction (ITB)等追踪这类股的交易所交易基金从3月份的低点翻了一番左右达到峰值。
但T.S. Lombard经济学家奥利弗·布伦南(Oliver Brennan)认为，目前的这股买房热不足以形成一股长期趋势，很多家庭早就在考虑买房，现在他们只是提前买房了。他称，虽然现在不太可能出现2000年房地产繁荣后陷入萧条这种情况，但他认为iShares U.S. Home Construction的表现可能会落后于大盘。
布伦南在研报中写道，买房热主要集中在高端市场。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，过去一年，价格超过100万美元的房屋销量几乎翻了一番。信用纪录最好的富人的负担能力很强，FICO信用评分高于760的人占到第二季度抵押贷款发放量的三分之二。
但布伦南指出，虽然再融资需求飙升，但最近几个月贷款申请量已经不再明显增长。与此同时，在纽约和旧金山市区等之前房价上涨的市场，挂牌待售房屋数量在成倍增加。这反映出房地产市场的两极分化，高房价地区的高端住宅和再融资需求很旺，但在之前房价没有上涨的地区，低价住宅和再融资的需求较弱。
布伦南称，这种分化表明目前的房地产活动是由高端市场的买房热推动的。凯投宏观(Capital Economics)房地产市场经济学家马修·波因顿(Matthew Pointon)在发给客户的报告中称，人们从城市搬到郊区的举动反映出，美国人口中接近30岁和30岁出头、认为现在是搬迁的好时机的人数激增。
但布伦南指出，要想让房地产市场继续繁荣，低端市场必须复苏。即首次购房者的数量必须上升，而不稳定的就业市场可能会妨碍这一点。
10月底公布的数据显示，9月份新建单户型房屋销量意外下滑，经季节因素调整后折合成年率为95.9万套，比8月份修正后的销量99.4万套下降了3.5%，8月份的初步数据为101.1万套。9月份成屋销量下降2.2%，而市场预期为上升，除美国东北地区以外，所有地区的成屋销量均下降。
与此同时，纽约等城市的房租正在下降。一些原本打算在郊区买房的人可能会因此选择留在市区，等有更大的房子可选时再买房。而一些一直在考虑换小房的空巢婴儿潮一代则可能会利用卖方市场之机把他们在郊区的房子卖出去。
市场自有一种让供需恢复平衡的方式。
布伦南强调，他认为美国房地产市场不会崩盘，尤其是在抵押贷款利率较低的情况下。从房屋建筑商类股未来12个月的利润增长情况来看，目前它们的股价低5%到20%，虽然估值已经从10月初的高点回落，但布伦南认为投资者对房地产建筑商股的看法可能依然过于乐观。
此外，iShares U.S. Home Construction的成分股中，面向首次购房者的建筑商类股的权重更大一些，因此相比另一只包含此类股的ETF——SPDR S&P Homebuilders (XHB)，他建议做空前者。
疫情改变了很多事情，比如在家工作的人数量激增，但住房市场仍然是有周期的。房地产市场可能没有见顶，但距离底部也还很远。
