麦克金利独家：美国和亚特兰大房地产近况与趋势分析

疫情来袭，美国经济和房地产的反应如何？对亚特兰大的房地产业又产生了哪些影响？麦克金利地产集团结合美国多家权威平台的数据和报告，整理并分析新冠疫情前后美国经济、房地产市场主要指标的变化，供大家参考，以便于更好地了解美国和亚特兰大的经济与房地产市场的现状和趋势。

新冠病毒席卷全球之前，美国整体经济比较健康，2019年底至2020年初的失业率处于较低水平，约为3.4%。3月份病毒爆发后，后受疫情和居家隔离令的双重影响，全美范围内的运输、旅游、酒店、餐饮、娱乐、教育和制造等多行业步入寒冬，失业率在4月份曾达到14%以上，消费者也大幅削减了他们在必需品方面的支出，美国经济分析局(BEA)公布的数据估计，2020年第一季度全美GDP下降了约4.8%，达到了自08年以来最大的一次衰退。

疫情爆发后的美元则表现得出乎意料的坚挺，曾在3月份上升到接近历史新高，随后逐渐趋于平稳，说明美元仍然在全球经济不稳定的大环境中被视为一种安全资产。目前全球有超过1.8万亿的美元在流通。

政府在疫情期间通过了多项救市和援助法案，包括为低收入民众提供现金救助、向小企业提供贷款和向医院及新冠病毒检测机构拨款等，拨款总额超过3万亿美元；同时为了刺激经济增长和稳定就业，美联储大幅下调了基准利率，抵押贷款利率已下降到历史最低水平。

自居家令逐渐取消，全国开始复工并恢复商业活动以后，经济的下滑于4月份达到谷底，并于5月份出现复苏。根据美国劳工统计局（BLS）的数据，5月份全美失业率下降至13.3%。截至6月第一周，失业救济的申请量比经济学家们预测的要低，并处于逐周减少的状态，实现了自4月以来连续10周下降。

信用卡巨头Visa的交易数据显示，5月份全美消费者支出明显改善。根据高盛（Goldman Sachs）的报告，美国的消费者支出在4月中旬下降最大，较疫情前下降了约26%。随后5月份和6月初的消费者支出不断回升，目前处于疫情前水平的90%。

在疫情期间受到前所未有的重创的股市在经济和商业恢复后也从之前的多次熔断中抬头，出现了“v”型的反弹，也印证着整体经济的不断改善。

当然，目前的总体经济恢复速度还是较慢，近期因种族问题而引发的全美游行和暴动也在某种程度上阻碍了经济活动的复苏。尽管如此，一些权威分析机构认为，5月和6月的种种迹像表明新冠疫情造成的衰退已经结束，更多的变数主要取决于是否会有第二波病毒大爆发或是重大决策方面的失误。虽然在疫苗和治疗广泛应用和普及前的恢复速度未必很快，但好消息是，针对新冠病毒的疫苗一直在积极研发，不久前的实验也有了重大突破，出现了令人满意的结果。目前开发中的疫苗超过120种，各大国都在致力于尽快解决疫情危机。

二、房地产市场

新冠病毒袭来之前的2月份，美国的住宅销售速度达到了历史高点，但同时整体房地产市场增速放缓的迹象也开始初露。疫情爆发后，买卖双方的需求都受到了剧烈影响。买家方面，约有43%的购房者将其购房时间延后，视疫情的走势和经济的重启而决定是否买房；约20%的买家担心失业而停止找房；约12%的买家继续看房；约8%的买家决定不再买房。全美住宅销量从3月份急剧下滑，并在4月初达到谷底。一些主要分析和评估机构认为，2020年美国的房地产销量预计会下降15%左右，房价也将趋于平缓。美国最大的房地产信息平台Zillow 估测，今年4月份全美房屋销量比2月份下降了44%，并预计房屋销售会在第二季度达到最低点，随后将于第二季度末开始迅速回升，呈现“V-L”型走势。预计明年底可恢复到2019年水平的97%左右。

不过，政府的一些救市措施如放款和降息等刺激了买家们的购房意愿。自4月中下旬以来，房地产市场的变化透露出了较为明显的复苏迹象。著名财经媒体CNBC曾报道，疫情和居家令造成相当一部分租客渴望搬离城中小公寓，从而改善居家工作、休闲和锻炼的条件，因此购买郊区新房的需求增长，美国房地产市场在4月中下旬回暖，新房销售回升。

到了5月份，随着多地开始复工，整体经济和就业情况有所好转。这一情况令房地产市场开始向乐观的预测方向发展，往年的春季热销似乎被推迟到了5月和6月。由于现阶段降至历史地位的抵押贷款利率大幅降低了贷款买家的还贷成本，4月以来贷款买房申请一直增加。抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，美国购房贷款申请已连续多周增加，5月底的申请量同比激增了18%。

这一数据反映，购房者正在比预期更快的速度重新进入住宅市场。抵押贷款银行家协会主席兼首席执行官鲍勃·布洛克斯密特（Bob Broeksmit）表示：“创纪录的低抵押贷款利率、疫情前被压抑的强劲需求以及更多州放宽居家令限制等因素相结合，正在令房地产市场出现令人鼓舞的好转”。美国人口普查局的数据显示，此前许多专家预计的22%的住宅销售下跌不但没有出现，反而在5月增加了1%。

自2010年经济复苏以来，由于建筑成本较高、可用土地和劳动力短缺等因素，美国房地产市场的房屋供给和库存始终偏低。房地产信息平台Realtor.com的报告指出，2020年2月的全美在售房屋库存锐减了15.3%（18.4万套），是自2012年以来的8年中最大的一次库存减少。

疫情和居家令的影响令买家需求锐减从而影响了房屋交易量，但库存在疫情期间并未停止减少。这是因为，卖家方面的出售行为也受到了极大抑制。潜在卖家出于在持续的不确定性中对售价降低和病毒传播的担心，选择延迟房屋挂牌出售。一些地区的开发商也担心新建房屋和现房的销售速度，美国建商协会（NAHB）公布的建筑商信心指数在3月和4月下降了创纪录的42点，仅为30（通常50以上代表着开发商是乐观的），再加上居家令等管控手段，整体的新房建设速度有所减慢。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的报告，截至4月底，全美在售房屋的供应量较去年同期锐减了19.7%，减少至有史以来最低的147万套。

房地产经纪网站Redfin的数据显示，5月初的房屋库存同比减少了30%。这一情况导致买家们在购买房屋时的选择范围进一步缩小，出现某些地区一套房屋由多位买家同时出价的情况，从而引发了多个房地产市场买家之间的的竞价战争。根据Redfin的报告，截至5月10日的过去4周内，全美范围内约有41.1%的房屋买家在出价时面临竞争，少数房地产市场的出价竞争率甚至超过60%。

Realtor.com的最新报告显示，5月份全美前50的大都会区库存进一步下降了近21.9%。不过，随着居家令的取消，5月底的整体库存降幅变小，说明市场库存开始恢复，但预计将需要较长时间恢复到正常水平。

2019年底至2020年初的美国整体房价增长虽有减速趋势，但仍然处于上升状态。疫情爆发后，一些专家曾预测房价可能会出现小幅下降。比如，大部分城市的高端住宅上市量受疫情的影响较大，而经济适用型和低价住宅的上市量削减相对较小，因此可能出现中位价格被拉低的情况。但实际上，尽管销售因疫情进入了寒冬，但房价却仍保持了增长。

根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，2020年3月美国现房中间价为$280,600，比2019年3月的$259,700上涨了8%，实现了中位房价连续97个月的增长。4月份，NAR的报告指出美国现房销售比2019年4月下降了17.2%，但在售现房的中位价继续增长，达到了$286,800美元，同比增长了7.4%。FRED公布的标普（S&P/Case-Shiller）美国房价指数也显示房价一直呈上涨趋势。

Realtor.com的报告显示，5月份的房价进一步上涨，在售房源的中位价飙升至历史新高的$33万美元，较去年同期增长了1.6%。

房价的逆市上涨可能主要出自两个方面：一是库存和房源的不断减少，二是新冠疫情的影响令建筑原材料的进口骤降，开发商的建设活动减少的同时新建房屋成本提升。长期来看，库存应该在疫情和经济稳定后缓慢恢复，因供需不平衡导致的房价上涨有望得以缓解。同时，虽然某些地区的房地产有贬值的风险，但大部分主要房地产市场住宅价格下降的可能性不大。

近年来，美国的千禧一代和Z世代日益成为房屋需求主力。随着租金的连年升高，目前很多房地产市场的租金水平已经达到甚至超过了了买房所需的月供，因此之前选择租房的千禧一代和Z世代越来越多地将目标对准购房市场。由于购买能力有限，新一代的买家更倾向于交通发达、设施便利的较小户型住宅，或者位置稍远一些的中等户型住宅，重要是房屋更加经济适用。与此同时，大批步入老龄的婴儿潮一代也参与到入门级住宅的竞争中来，选择将其拥有的大户型房屋置换成面积较小的经济适用型住宅。

受疫情影响，目前已有超过三分之一的美国人开始考虑搬迁到人口密度较低的郊区新房中。城中的狭小公寓虽然更加便利，但远不能满足人们对居住环境、居家办公、健身和娱乐的要求，还面临更大的传染风险，因此城市公寓住户正通过或买或租的形式，向远郊或其他地区迁移。

与此同时，创纪录的低抵押贷款利率正吸引着更多的首房买家进入市场。NAR的报道指出，自新冠病毒爆发以来，美国房地产市场上的投资者比例下降，而首房买家数量正在上升。NAR高级经济学家斯科拉丝蒂卡·克罗拉顿（Scholastica Cororaton）表示：“购房者面临的来自投资者的竞争越来越少，并从低抵押贷款利率中获益”。按4月份中位房价$286,800美元计算，若首付10%，则30年期固定利率抵押贷款的月还款额为$1131美元，比2020年第一季度的中位月租金还低$90美元。目前为止，美国房价仍保持稳定（实际上房价还在上涨），再加上如此合适的贷款利率和月供，令许多首房买家意识到此时正是购房的完美时机，买房需求有望持续增加。”

买家们看房的方式也有了翻天覆地的变化。为了应对病毒传染风险和居家令，开发商们陆续推出远程视频看房、直播看房和3D虚拟看房等新服务，很大程度上方便了买家对房屋的了解，看房和买房意愿因此而大大增加。

目前来看，位于郊区、配套齐全而交通便利的经济适用型别墅（最好还有低维护成本、节能等设计）逐渐成为不同买家群体的共同目标，因此此类住宅的需求可能在未来进一步上涨，价格增长的可能性和空间也比高端住宅更大。

三、佐治亚州和亚特兰大

年初至今，亚特兰大的经济和房地产市场表现总体符合甚至优于美国的整体情况。

疫情爆发前，以亚特兰大为中心的佐治亚州经济和就业市场表现良好，Metro Study的报告显示，3月份亚特兰大新增岗位43400个，就业净增长率为1.5%，总就业人口达到了300万。2020年第一季度，亚特兰大新房开工量同比增长了2.2%，住宅过户量同比增长了3.1%；二手房的中位成交价从2019年同期的$201,000美元上涨到$220,900美元，同比增长10%；2020年3月的库存比去年同期减少了9%。

新冠病毒对佐治亚州多个行业造成了严重冲击，不过疫情中仍然有一些行业保持了增长势头，并吸引了包括微软、百威啤酒、Lidl、亚马逊、丰田金融等多个领域的头部企业投资，4月份以来公布的总投资额超过4亿美元，预计可创造超过3300份全新就业。

根据亚特兰大房地产经纪人协会（ARA）的报告，亚特兰大都会区的房屋销售在4月份锐减了26%，平均成交价和中位成交价则同时上涨，其中中位成交价涨到了$305,000美元，同比增长8.9%； 房屋库存则在4月减少至1.2万套，同比下降了13.4%。

尽管失业率攀升，房地产市场活跃度也大幅缩减，但大部分房地产行业人士仍比较看好未来的几个月。随着居家令的取消和疫情中被压抑的购房需求得以释放，5月的亚特兰大房地产市场迎来了积极的回升。亚特兰大知名房地产调研公司MarketNsight的最新数据显示，亚特兰大房屋销售自4月下旬开始逐周上升，同比销量不断改善，其中新房的销售增长尤其迅猛，以相对于二手房销售几倍的速度飞速上升。截止至2020年5月，亚特兰大待售新房销售同比增长31%。

疫情进一步加剧了二手房的短缺，将买家推入新房市场。再加上新房更为卫生、整洁，且看房、购买都更加方便，因此新房的销售普遍迎来强劲回弹。MarketNsight董事长兼首席执行官约翰·亨特（John Hunt）表示：“亚特兰大新建房屋的同比表现继续优于二手房。历史性的低利率和低库存再加上失业组合都有利于新房市场，我相信会有更多需求。“

疫情爆发后，麦克金利地产集团一直在竭尽所能地保证各个项目的安全施工和销售，同时带头向医护工作者积极提供物资，以助力州内的疫情防控和经济发展。麦克金利各项目的销售和建设也反映了亚特兰大的市场状况，4月份周均咨询电话超100个，5到7月份新房建设达到350套以上。

在ATV亚特兰大华语电视台最近的采访中，麦克金利中文市场部经理卞新文表示，疫情对麦克金利住宅的总体销售影响不大，主要的改变则体现在销售结构的变化方面，如刚需型房屋的买家越来越多，达到了近期整体销售的75%。从年初至今，麦克金利共销售了228套房屋，其中某些包租型项目今年计划完工的别墅已经全部售罄。