自从新冠肺炎大爆发以来，已有超过3800万美国人失业。居家令已使全美经济停滞不前，促使联邦政府投入数万亿美元的刺激性支出，以希望保持行业的持续运转。
迄今为止， 在经济混乱中带来一线希望的是自住房市场的交易。根据Realtor.com数据，截止5月底，美国的中位数挂牌价同比上涨1.4％。4月份的成屋销售下降了近18％，但价格却比一年前上涨了7.4％。为何经济低迷房价却未下跌？这次跟2008年相比有什么不同？本期我们请华腾国际地产的首席经纪人JULIE来分解一下。
任何东西的价格都是供求关系的函数。在过去的6，7年中，由于繁荣的经济和住房供不应求造成的高需求，房价被推高，部分原因是住房建设和可用土地的建设水平相对较低。新冠肺炎爆发以后，美国住房需求急剧下降，主要因为购房者失去了工作或者部分收入，或者只是不想在新冠爆发期间购买房屋，很多的不确定性，于是需求指标下降明显。
通常，需求的急剧下降将对价格造成下行压力，卖家将通过降低售价来竞争以吸引买家。然而，尽管需求量大幅下降，许多卖家也同时因为疫情影响而退出市场，从而造成供应量也同步下降。
房屋上市的数量是房屋供求中很好的一个指标，自从颁布居家令以来，美国房屋上市同比下降了80%，而整个4月有41%的买家需要竞价才能买到房子，这表明市场求大于供，一时之间买家们又经历了卖方市场的火爆场面。客观来说，尽管供求都下降了，但两者之间的关系基本上没有变化，如果你关注市场数据，会发现整个市场交易减少，个别地区房价略涨但总体持平。
JULIE预测，到2020年底美国房价将会下降5-7%。“预计房价会下跌，但不会下跌太多，至少不会像上次金融危机那样下跌，因为市场的弹性要比2008大的多，目前并没有太多的不良信贷驱动法拍，同时也没有过剩的房屋库存。” Julie分析道，“另外，对于达拉斯-沃斯堡的房地产市场，我个人还是比较有信心的，尽管会受到大市场的影响，但本地自住房价格和供求会相对稳定。”
1. 达拉斯-沃斯堡的房价一直处于全美较低水平，达福大区的房屋中位平均价格为$226,145，平均单价约$140/平方尺，同时租金中位价为$1700/月。 相较之下，东西岸城市的平均房价大约是达拉斯房价的4-5倍。
2.过去10年达福大区新搬入的居民激增，目前的住宅房市场仍然求大于供，有库存缺口。 下图为预计到2030年，达福大区人口密度预测图，未来10年这里的居民还会不断增长。
3.德州的就业机会远远高于很多其他州，就达拉斯-沃斯堡而言，最近几年有很多500强的企业和中型企业把总部迁入。在美国大部分中青年都是跟着工作机会走，这对提高房地产的需求量和稳定市场价格起到非常正面的作用。
4.未来的千禧一代的买家认为，一个值得购买的房子需包含真正的办公空间，而不再是放一个桌子在厨房那么简单，这应该是疫情带来的需求变化。另外像Twitter, Facebook, Google这样的公司大多都允许员工远程居家办公，Zoom Meeting的兴起，越来越多人选择居住在房价适中的二三级城市，例如Frisco, Indianapolis, Fresno, Asheville, Scottsdale等宜居城市都十分受欢迎, 这也侧面的稳定了二三线城市的房地产价格。
