新冠病毒的爆发与防控势必将对美国的各行各业造成一定的冲击。那么，从短期和长期分析，美国房地产市场会受到哪些影响？
受疫情影响，零售物业租金收益将不可避地降低。
从短期来看，物业主的总收益势必有所降低，但仍有稳定的保底租金收益，亏损不会太大。从中期来看，疫情过后可能会出现民众报复性消费的情况，释放疫情期间的压抑情绪，届时，零售业市场将迅速恢复，甚至超过之前的水平。
从长期来看，普通民众在疫情期间增加线上消费，将有利于美国线上购物、娱乐的迅速发展。
由于疫情影响，从短期来看酒店业将受到的打击比零售业更大。
从短期来看，因为酒店物业的运营收益和运营成本都比较高，当入住率和收益断崖式下跌，从中期来看，酒店管理团队应对疫情做有针对性的调整工作，包括消毒、送餐、无接触入住等。
从长期来看，疫情对酒店行业带来的影响既是机遇也是挑战。酒店物业属于高风险高收益的物业类型，而酒店是否盈利，重点在于管理运营。
对于办公物业，因为多数是长期租约，租金收益也相对固定。
因此从短期来看，疫情影响对办公物业的冲击不大，投资人的租金收益有较大保障。从中期来看，品质较好的办公物业可以平稳度过疫情。但是，那些品质较低的办公物业则有较大的租金收益受损的风险。从长期来看，如果疫情很快得到控制，美国刺激经济的降息政策可以降低贷款成本，提升投资人的净收益。
疫情期间，民众外出活动时间减少，而且对未来的不确定性也会促使民众减少投资行为。所以，别墅和出售型公寓的交易量预计将跳崖式下跌。
从短期来看，疫情期间的别墅和出售型公寓的市场可能会“冬眠”，价格起伏不大，但成交量会非常少。从中期来看，疫情过后，别墅和出售型公寓成交量可能会短暂爆发。从长期来看，美国经济势必会受到疫情的影响，而经济也会影响住宅的成交价格和成交量。
美国的住房拥有率大约为65%，剩下的35%通常选择长租公寓，而租房是刚需，受新冠病毒这种“突发”事件影响较小。
从短期来看，民众在疫情期间肯定会尽量避免外出，所以，如果租约到期，大家通常会选择续租。这样对长租公寓投资人来说，租金收益相对比较稳定。从中期来看，长租公寓的租约通常为一年，即使疫情结束后，也不会发生大规模换房搬家的情况。所以，长租市场会比较稳定。从长期来看，美国降息政策减少了投资人的贷款成本，增加收益的同时，也推高了物业价值。
在目前全球经济放缓、未来美国政治经济有较大不确定性的环境下，可以增大长租公寓在投资组合中的持有比例。
