古人“安家”难不难？卖房要“邻居优先”，房产中介如“白蚁”

由孙俪、罗晋主演的电视剧《安家》正在热播，该剧翻拍自日剧《卖房子的女人》，讲述了房地产经纪人的日常工作与生活，“没有我卖不出去的房子”，孙俪剧中霸气的宣言，在疫情之下，倒是挺给正处在低潮期的房产中介们狠狠提了一回气。

那么，房产经纪人这个职业是什么时候产生的？古代如果有房产经纪，他们也要带客户看房、推销、签订合同吗……

一、古代房产经纪人为啥叫房牙？

其实中国各个城市的档案馆里，清朝、民国的房地产契证并不少见。而在其中也很容易找到所谓“经纪人”的名字，只不过当时社会对他们的称呼为“房牙”。

房牙究竟出现于何时，具体很难说清，但这个称谓是从“牙商”延伸而来。

汉代时，管这种居中撮合买卖的叫“节驵侩”。“侩者，会合两家交易者；驵者，其首率也”，而侩这个字，后来就逐渐发展为市侩这一贬义词，用来形容经纪人们唯利是图。

《南齐书》里记载这样一个故事，南北朝时候，南齐有个人叫崔慰祖，崔慰祖想卖掉自家的房子，就找了个中介。中介问：“您这套房想卖多少钱？”崔慰祖说：“四十五万。”中介问：“宁有减否？”还能往下降一降吗？崔慰祖不同意：“何容二价！”中介说：“君但责四十六万，一万见与。”意思是到时候，你跟买主说这套房卖46万，多卖的那1万归我，怎么样？崔慰祖回答说：“是即同君欺人，岂是我心乎？” 崔慰祖很正直，表示我要和你合伙骗人家，这不是我的所作所为。

需要注意的是，史书此时对中介还用买者来称谓，可见至此，房产经纪人，还没有专门的称呼，但从业者的手法和套路倒是跟如今的房产经纪人非常类似。

 

到了唐代，算是正式给房产经纪们定个名字，叫房牙。为啥这样称呼，因为唐代的经纪人多被称为牙郎或牙人，因为干这一行的，多从事牛马等牲口交易的，必须得是识别牲口年龄的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齿，心中大概要明了价格。于是，这股随便一瞅就能摸到底细的机灵劲儿，慢慢成了吃中介这碗饭的统称。

其中最有名的牙郎是安禄山和史思明。《旧唐书》这样记载，“（安禄山）解六番语，为互市牙郎......（史思明）又解六番语，与禄山同为互市牙郎。”可见，二人最早是在边境从事马匹交易的经纪人，后来通过语言优势从经纪人转变为职业军人。

不过，唐代明令禁止一般性的田产交易，然而对于寺庙的房产与田地的买卖，不在监管的范围中，因此从现今遗存的唐代文献中，就有不少关于寺庙田产的交易记录。

所以，古代房牙的春天，要等到五代十国乃至北宋初年。

二、宋朝卖房，还得问邻居要否？

五代十国时，后唐皇帝唐明宗下令：“如是产业、人口、畜乘交易，须凭牙保。如有故违，关联人押行科断。”这是什么意思呢？如果有谁买卖房屋、买卖奴隶、买卖牲口，必须让中介经手，谁敢违反这个规定，就让中介把他送到相关的中介协会去接受处罚。政府为什么要有这样的规定呢？因为政府只有通过牙人的经手收取契税，私人交易收不到钱啊！

而这一系列政策延续到宋朝就更狠了，房牙的人数大幅增加，其中一个重要因素就是政策给力。《宋刑统》卷13这样写道：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”意思是买卖房子和土地，必须得让中介经手，不然就按处罚盗贼的相关法律处理。处罚盗贼那是按赃计罪，比如偷东西值一尺布，打二十大板；如果值50尺布，劳改一年。想想房子多值钱了？按这种法律，谁要是在宋朝卖房胆敢没找中介经手的话，那打板子能把屁股打烂，坐牢能把牢底坐穿。

而且，根据宋人李元弼的《作邑自箴》的记载：宋朝的牙人当时是有行业准入制度的，政府会颁发类似于营业许可的身份木牌，牌上写明姓名、籍贯、从事行业，这个像不像如今房地产经纪人佩戴的工作信息的标牌？

不过在宋代，房牙要是卖房，实际操作起来要比我们现代要复杂的多。

因为卖房有一个先问亲邻制度。原来，宋代在进行房地产交易时，首先要询问亲属，亲属没有购买意愿再依次询问房宅东、南、西、北四个方向的邻居，如果亲属和邻居都正式确认不要后，最后才轮到一般的购买者，而在这一过程中，业主和房牙绝不能有任何欺诈行为。

卖房先问亲邻，在现今的眼光来看是不可思议的，恐怕没人会在卖房时询问邻居怎么想。但古代中国是一个宗族社会，尤其在同姓之人构成的社群中，田宅流失很可能是宗族财产的流失，这也是为维护宗族利益所采取的手段。

三、“红契”和“白契”

到了明清，房牙在业务操作上已经非常成熟了，特别房契书写格式经过历朝历代的沉淀非常规范，一张房契，要注明买卖双方姓名、房屋坐落、房屋四至、产权情况、阴沟、暗道、水源、地税、是否一次性付款等等详细项目。房契签订后，房牙与买卖双方到官府盖印，以示合法性，至此，房牙对于这宗交易的责任就算完成。

钤盖红色官印纳税的契约称之为“红契”，与之相对，民间私下订立，不投税的契约称之为“白契”，不受法律保护且治罪。

事实上明清时期，要想当房牙，要向官府领取执照（牙帖），交纳税金（牙帖费），行业有协会（牙行），每隔几年官府还要办个年检什么的。看得出，这行业的油水不小，想进来捞一票的人很多。可以说，明清的房牙兼有中介、评估、登记代理、监督交易双方照章纳税多项业务，相当于如今房产经纪人、房产评估师、不动产登记代理人和税务稽查员这四种职业的混合体，可以说权力不小，渐渐演变为所谓的“官房牙”。

房牙们还被政府划定了固定的活动区域，而对于辖区内，未经房牙见证，私下订立的“白契”，房牙有清查的职责，一旦核实的“白契”，房牙可获得奖励，而辖区内的“白契”被官府查出来，房牙自然也要承担责任。

但即便如此，“白契”还是屡禁不止？因为买卖双方除了交付契税以外，还收其他乱七八糟的杂费，比如你买房签合同，合同那张纸也要收钱，叫“契纸钱”；过户时盖章，盖个章也收钱，叫“朱墨头子钱”，这无形中增加了购房者的负担，也变相给了熟稔房地产事务的房牙，有了一定操作空间。

 

当然，那种“一不过户，二不办证”的“白契”是极少的，一般房牙决不会用这样简单粗暴的方式，他们多是暗中降低交易额。因为契税征收税率固定，其多寡要由成交价格决定，民间订立“白契”，和呈上的“红契”，就是所谓阴阳合同，往往是暗减房价，规避高昂的契税。另外由于有规定低于一定额度的房契可不纳税，往往在房牙的操作下，民间甚至将一份契拆成七八份。

 

四、房牙的佣金：成三破二

在房产交易中，房牙忙前忙后，费老大的劲，当然不是无偿劳动，交易双方都要为此付出相应代价。

代价是多少？古代如果按照常规，即为“成三破二”。在老舍的《四世同堂》中，房牙金三爷，北平城的瓦片被称为他的铁杆庄稼，而他的中介报酬就是“成三破二”，即买主出房价的3%，卖主出2%。而“成三破二”的含义是：成者，乃买房人，有钱才买房子，谓之成；破者，系卖房者，卖房是破落的象征。

不过到了民国，慢慢的佣金买卖双方就差不多了。拿史上最文艺的房产经纪徐志摩为例，当年他稿费在600元大洋左右，民国普通老百姓每个月大概赚10块大洋，奈何太太陆小曼实在太过挥霍。可怜志摩不得不东奔西走，拼命挣钱，他一口气在五所学校兼职，课余还要赶稿，甚至这位不屑市侩气的诗人还干起房产中介的营生，因为来钱快啊！

当时中介的点数，买方卖方共收2.5%，但是徐志摩着急赚钱，居然只要一半1.25%就可以出单了，即使这样，当时一单生意徐志摩也能赚400大洋，可见这一行当的利润之丰。

（徐志摩与陆小曼）

即使这样，总有一些贪心的房牙，在合法收入之外，还要给买卖双方找茬出难题，吃了买家吃卖家，最终通过各种手段从中获取不菲利益。在晚清包邮区(江浙沪地区)，对这群房牙，则有一个非常形象的称谓：“白蚂蚁”。即犹如疯狂吞噬房屋的“白蚂蚁”。《清稗类钞》如此形容：“‘白蚂蚁’系地皮房屋之掮客也。倚此营生，专蛀人家房屋。”

 

参考资料：刘学荣《浅谈宋朝“先问亲邻”制度》、龚平《“房牙”的由来、职能与佣金》、李开周《房虫不是房牙》、韦明铧《“白蚂蚁”解——关于房地产买卖之“中人”及其文化解读》、黄东海《牙人角色演进与中国古代商业中介机构之法律地位探析——从牙人称谓的流变视角出发》