美国房产那些事儿——贷款篇

 

现金购买 VS 贷款购买

 

房地产投资者在初期考虑购房投资的资金来源及准备时，全用现金交易还是向银行申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。

若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者，那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资，从而实现资本的最优化利用。

若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息，那么考虑到贷款产生的相关费用，在资金充裕的前提下，或许全现金购房会是较经济的选择。

自2001年后对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出，在2009年次贷危机之后，越来越多的房地产交易属于“全现金交易” (All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于：随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场” (Seller’s Market)，即供小于求的情况下，“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家；越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场，往往这些投资者拥有足够的现金购买力；

受投资者追捧的“开发商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性，导致大量全现金交易的高占比。

全现金交易 (All-CashDeals)-“全现金交易”从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易 (No Mortgage Contingency)，并非购房只能全部用现金。

 

抵押贷款保护 (Mortgage Contingency)-一般要求买卖双方合同签署之后，买方在一定时间内进行贷款申请，若在规定时间内无法得到贷款批准，根据“抵押贷款保护”条例，则有权取消合同。如果无“抵押贷款保护”，则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批，仍需要进行合同义务、交割房屋，视其等同为“全现金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势第一，减免报税额

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款” (Mortgage)、“房屋净值贷款” (Home Equity Loan) 和“信用贷款” (Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款 (Secured Debts) 和所贷房屋自身条件 (Qualified Home) 这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目” (Itemized Deduction) 享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额” (Tax Credit)。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

贷款购房优势第二，具有灵活性

时间的灵活性-在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后再向银行申请借贷项目。

项目种类的灵活性-除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。

贷款购房需要注意的事项

即使投资人确定了通过贷款方式购房，在后续的整个交易的过程中，仍应注意以下问题才能保证顺利交割：

第一，买方所聘律师的前期尽职调查工作。从实际操作上来说，买卖双方在签署合同正式生效之后，银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定，往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。例如，在银行贷款审批必须符合房利美(Federal National Mortgage Association,简称：Fannie Mae,即联邦国民抵押贷款协会)政策的前提下，所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题，购房者得以事先退出，那么就能尽量避免之后的被动局面。

第二，购房合同中关于“贷款保护”的条款细节。如前文定义，合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外，条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在面向中国购房者的借贷市场，从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行（如汇丰银行、富国银行和花旗银行）争相开创中国人贷款项目，许多亚洲背景的中小型银行（如华美银行等）也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少，相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然，相应的操作下，会使得银行的贷款审批时间较长；因此合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

第三，选择“贷款购房”带来的额外费用。有些州例如纽约各州财税局对于购房贷款征收“贷款抵押税” (Mortgage Tax)，其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。此外，银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用，包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等，根据贷款金额不同费用在2-3千美金甚至更高。同时，作为银行放款的要求之一，银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险，且受保额不能低于贷款金额，这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付，从而增加了实际的月供金额，成为投资人不得不考虑的因素。尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税” (Capital Gain Tax) 所需的纳税基数，但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

 

 

美国当地的贷款条件和流程

很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势。

根据最新数据，美国目前30年期的房贷基准利率为3.64%，而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲，美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。

那么，中国人如果要在美国贷款购房，流程是怎样的？需要做什么准备工作，如何才能顺利获得贷款呢？

 首先要了解一下在美国申请房贷的流程，大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。具体分为以下7步：

（1）选择能为您提供贷款的放贷机构

（2）比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

（3）获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

（4）按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核

（5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

（6）与抵押贷款职员成交贷款

（7）结算贷款成交一揽子费用机构

 

按照贷款申请的流程，我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式：

 01外国人在美申请房贷的注意事项

 

 在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。

02美国房贷种类

美国房贷基准利率（数据统计于2019年10月11日）

如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、30年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。

（1）浮动利率贷款（ARM）通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2019年10月11日，在北卡夏洛特购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为3.80%-3.82%，从第六年起浮动。

（2）固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。例如，2019年10月11日，在北卡夏洛特购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在3.21%-4.04%。

 

 短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。

03外国人在美国申请房贷的条件

银行放贷条件：

 作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求比较高，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。

04外国人如何接洽美国贷款机构

（1）贷款经纪人-美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。

（2）商业银行-商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。

（3）抵押贷款银行家-抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。

在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

05如何获取银行批贷预先合格

 一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准（各家不同）决定您能承受的贷款额。预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。

 银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

1 是否有稳定的收入来源(比如有份工作)；

 

2 过去两三年是否有份稳定的工作；

3目前的收入是否可靠；

4付款记录是否良好；

5长期借债是否不多，比如贷款买车；

6是否有一笔存款用于首期款的支付；

7是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

06如何协助银行完成贷款资格审核

一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核：

（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照

（2）存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份

（3）身份证明：有效的入境签证与护照

（4）房屋购买合同

（5）房贷申请书

（6）资产证明：您的资产总额

（7）信用记录：您的信誉记录（或您本国的等同物）

只要他们通过这个程序，认为您有资格申请贷款，接下来贷款机构便会展开以下工作：

1审查您想要购买的房

2审查房产产权状况

如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真，但真正操作起来其实未必十分复杂，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。