美国买卖房产涉及到的税
1.市/县房产交易印花税(City/ County tax/stamp)-由卖家支付，金额为成交价/500*$1，$20万的房子此项税为$200,000/500 *$1 =$400
2.年度房产税(Property Tax)-房产税每年收取，财产（不动产）税是针对不动产-永久固定在地面上的土地和建筑物（例如房屋，建筑物或土地）征收的税，您可以直接向当地的税务支付财产（房地产）税，也可以通过每月按揭付款间接支付。如果买卖房产的时候，当年的房产税未缴或者未到缴费时间，过户的时候卖方需要将持有房产的天数的税金转给买方，金额为当年房产税/365*卖方持有天数。如果卖方已经支付房产税，过户时买方需要将过户后持有房产的时间对应的房产税支付给卖方。
3.资本得利税(Capital Gain Tax)-如果房产不属于自住房，在卖出的时候需要缴纳资本得利税。房产的资本得利为成交价-房产维修-房产购入成本，税率以短期持有和长期持有划分。
3.1 持有房产一年或者一年以下为短期资本得利(Short Term Capital Gain)，税率按照个人所得税税率缴纳。国税局(IRS)设定的外国人个人所得税率为30%。美国居民为资本得利加其他个人收入总和按照个税所得税税率缴纳。
3.2 持有房产一年以上为长期资本得利(Long Term Capital Gain),税率为0，15%，20%。
外国人在美国投资房产后如何报税？
何谓外国人？
持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身份，也被视为税务上的美国纳税人。
其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
外国人税务优势
假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身份。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身份的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额(Personal Exemption)-美国纳税人每人有$12,000个人免税额，已婚共同报税者可得$24,000免税额，家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。
标准扣税额(Standard Deduction)-美国纳税人可以使用$9,700标准扣税额，已婚共同报税者$19,400标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)-假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人出售房产时的税收
有一条税例名为Foreign Divestment Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的15%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
案例：2018年，你用$80万购得一套房产，2019年准备出售，期间你花$2万对房子进行了翻新，最后2019年你以$100万的价格售出，付了6%的佣金$6万。卖房时，预扣售价的15%联邦税，即$15万，但是最后你的应税收入应该是100万-(80万+2万+6万)=12万美金。按照Ordinary Income Tax Rate算最高税率应该为24%，应为: $9,700*10%+($39,475-$9,700)*12%+($84,200-$39,475)*22%+($120,000-$84,200)*24%=$22,975.5, 远远低于$12万，所以预扣税是为了让你来年主动报税的一个强制措施。
外国人出租房产时的税收
如果你买的房产是用于出租。作为投资房产，你的所有租金收入都需要在美国缴税。租金收入如何缴税可以选择是按照“与美国贸易或业务相关的收入”（Income that is connected to a trade or business in the U.S.）缴税或者“与美国贸易或业务无关的收入”（Income that is NOTconnected to a trade or business in the U.S.）缴税。不同的选择缴税方式不同，税率也有所不同。
与美国贸易或业务无关的收入
一般来说“与美国贸易或业务无关的收入”包括如赌博，彩票，房租等收入，所以房租在默认情况下，会被当“与美国贸易或业务无关的收入”计税，税率是统一的租金毛收入的30%，或遵循税务协定（Tax Treaty）里规定的税率，不巧的是中美税务协定并没有房租的相关规定，只能接受30%高税率。对于如何缴税，是否报税，根据是否预扣了税款又分为下面的两种情况。
已经预扣了税款（30% Withholding Tax）
如果你租房的时候请到了一个足够专业的中介公司帮助你管理，在收到房租时已经帮你预扣了30%的税额，将剩余的房租打到你的卡里，那你就省事很多。年末的时候，你会收到一张1042-S表，表中包含了你预扣的税款，之后你无需再报税。
举个例子，2019年你在美国购买了一个价值为50万美金的联排别墅，并且出租出去，一年的租金收入是3万美金，那中介公司会先预扣30%的税款，进入你账户的钱就只有2万1千美金了。如果你有其他的支出，如管理费用，维修费用，材料费，并不会被计算在内。你不需要再报税，9千美金的税款则会由中介公司代缴给国税局（IRS）。
未预扣税款（No Withholding Tax）
如果你没有通过中介公司，或者你请了一个只懂业务不懂税法的中介公司帮你管理房产，没有帮你预扣30%的税额，这个时候你需要自己报税，按照“与美国贸易或业务无关的”房租收入缴30%的收入税。报税时你需要有SSN (Social Security Number)或者ITIN(Individual Taxpayer Identification Number)， 如果没有你则需要填写Form W-7申请一个。
沿用上面的例子，如果中介公司并没有帮你预扣税款，那你需要在来年的报税截止日期前，也就是2020年4月15日之前请一位会计师（当然如果你有信心，你也可以自己报）帮你提交1040NR税表申报你的租金收入，并上交30%的税款。
与美国贸易或业务相关的收入
房租是一个比较特别的类型，如果你在美国的收入仅来自于房租，并没有其他任何收入，那么你也可以选择将租金作为“与美国的贸易或业务相关的收入”来报税，这样中介不必为你预扣租金收入30%的税款，你可以像其他美国居民一样，用Sch E申报房租收入。这样做的好处是，你可以用房屋维修，房产税，保险，购买家具等费用抵扣你的租金收入，得到的净收入才需要缴税，并且税率并不是统一的30%，而是按照税表的累进税率（Graduated Rate）。
外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。目前，遗产免税额是每人545万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人14000元，同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年14000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。
外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，避免将来需要通过认证。
美国购房可抵扣的税款
从维修、保险到地产税，拥有房屋带来很多开销，但是一个重要好处是可申报扣税。若你是新屋主，以下是切勿错过的六项扣税：
1.房贷利息扣减刚开始还房贷，多数钱用来付利息而非本金，可能让你感到灰心。但是房贷利息可以扣税，若你是单身报税者，最多50万元房贷的利息可扣税，夫妇联合报税则为100万元。
2.装修贷款利息扣减若你为了装修房子而贷款，你可扣减你付的利息，没有金额上限。唯一要注意的是你的贷款必须用于改善硬件设施，而不是修理。若你借钱以加装新栏杆、完成地下室或增建，你可扣减你付的利息。但若你申请贷款是为修理漏水屋顶，那就不能申报扣税。
3.私人房贷保险扣减付头款低于20%的屋主，需付私人房贷保险(PMI) ，但若你所得不高，你可扣减所付的保费。若你是单身报税者，年收入5万元，或是夫妇联合报税，年收入10万元，PMI扣减额逐渐减少，单身者收入超过5万4000元，或是夫妇联合报税，收入超过10万9000元，就不能申报PMI扣税。
4.房贷点数扣减一些屋主付房贷点数，就是先付费以换取较低利率。房贷一个点等于贷款的1%，所以房贷愈多，每一点也愈贵。但是点数可扣税。
5.地产税扣减美国屋主平均年付2000元地产税，但在一些州金额更高。你可申报地产税扣减，但要在你付税的那一年申报。地产税经常以季度帐单支付，若你在2019年底付了2018年地税的第一部分，你可在2017税年申报扣税。
6.家庭办公室扣减若你自雇，家中有个专用空间来工作，你可申报家庭办公室扣减。先计算一年开销，例如水电、网络和屋主保险，然后计算办公室在住家的占地比率，再算出扣税额。
