在美国，房产投资是一个相对稳定的投资方式，股票市场调整的时候，房产价值通常不会自动跟着跌。同时，房产还具有一定抗通胀性，因为通货膨胀率升高时，你的租金也在增加。房产的价值是由供求关系而定，因为人总是需要一个地方来居住和工作的。房产最大优势之一就是杠杆，你可以用相对少的钱购买并拥有更高价值的房产。
比如你可以轻松的以20%（3万美元）的首付来买一套15万美元的房子。甚至有的时候，你能以10%的首付甚至更低来购买。而且在美国还拥有其他国家所有没有的30年固定利率的贷款计划。我们来做个简单对比： A. 如果用3万美元，你买了股票，假定一年后股票涨了10%，那么你的投资价值现在值3.3万美元，平均投资回报（ROI）是10%。 B. 而同样以3万美元，买了一套价值15万美元的房子，假定一年以后房子也升值了10%,那么实际增值的金额是1.5万美元，平均投资回报是50%。（注：增值未计算一年下来已经还掉的贷款本金，租金产生的现金流，税收优势，以及买房产生的一次性成交费用）。
在美国房产投资的收入，在报税时，可以扣除贷款利息，保险，房产税，保险，维护，修理等费用，以及房产折旧。国税局允许折旧房产本身（不是土地），27.5年后一文不值，相当于在拥有房产之后的27.5年内每年抵扣掉几千美元的折旧。选择一个合适的投资房，通常可以给你每个月带来正的现金流。你可以用租金来支付各类房贷，保险等开销，相当于你的租客在帮你还房贷。真正做到以房养房。如果不想自己操心管理，可以委托一些靠谱的管理公司帮你代管，虽然会增加一些开销，但是可以省去自己很对精力，尤其对上班族来说，还是值得的。
看到这里，你可能不经要问，华人比较多的城市，房价都那么高，买个自住房都有压力了，哪有那么多余钱去买投资房。以湾区为例，前几年房价每年都上涨了很多，一直到最近大半年才有所放缓，价格出现小幅下跌。即便如此，依然在高点，60万美元买个3房，不要说独立屋不够，连condo都够呛了，除非是一些差的区。
那么就一套60万的房子为例，来算算看投资回报。 假定以月租金可以达到$3,000，那么一年租金收益=$3,000/月x12 个月=$36,000/年 那么你需要投入多少钱呢？以一般20%的首付为例，那么就是$120,000，以投资房利率4.75%来算，30年fixed利率。再加上4%的成交费用，需要一次性投入$139,200。
合计：$3,204/月x12=$38,448/年，这还没有考虑其他任何可能的支出，你已经每年要倒贴$2,448。
Cash on Cash Return (COC现金投资回报) = -$2,448/$139,200= -1.76% 我们以投资房最常用的一个指标：Rent-to-value ratio来分析这套房子：$3,000/$600,000=0.5%，和投资房的1% 黄金Rent-to-value ratio差了一半，适合长期持有的前提是每月有正的收入，显然，除非你十分肯定该房子未来几年会持续升值（apprecaition），你买了就是为了短期等升值了就转手，否则不是一套适合长期持有的投资房。另外还要考虑到加州对租房的管控，各种政策对房东较为不利。遇到不好的租户，花费很多精力不说，还有可能损失一年以上的租金收入作为诉讼和赔偿来送走租户。
显然湾区，洛杉矶等加州热门城市，在目前来说，不是一个适合出手购买投资房的市场。应该尽量在Rent-to-value ratio接近1%的市场找合适的投资房，0.8%-0.95%也都是不错的选择。我将会在以后的文章中，以实际房产为例作进一步分析。
