美西时间9月6日，
美国最大的房产中介经纪公司Redfin发布最新数据报告。
报告表示在对
全美50座大城市进行研究后得出结论。
预测在下一轮美国经济衰退到来时，
全美房价最抗跌的城市
是纽约州的罗彻斯特和水牛城。
而最危险的城市则是
加州的河滨市Riverside。
Redfin的报告指出，无论是今年丶明年，还是10年后，另一场衰退都是不可避免的。
但无论经济危机何时到来，2008年的房市暴跌不会重演。
自1980年以来，美国已经发生了五次官方经济衰退。
根据Robert Shiller的房价指数数据，除2007-2009年大衰退外，经通胀调整的房价仅较衰退开始前一个月至衰退结束前一个月平均下滑2.7%。
在房价与经济衰退之间的关系中，“大衰退”(Great Recession)是一个主要的异常值，这在很大程度上是因为过度膨胀的房地产市场是其主要原因。
但依然强劲的房地产市场不太可能成为下一次衰退的罪魁祸首或受害者。
Redfin首席经济学家费尔韦瑟Daryl Fairweather表示，"目前房价高企，但高企是因为没有足够的供给来满足需求，这意味着没有泡沫破裂的风险。
如今大多数有融资能力的房主拥有良好的信贷和房屋净值缓冲，这使得他们不太可能在抵押贷款上违约，即使他们每周的杂货账单增加，或者他们的股票投资组合在下一轮衰退中缩水。
费尔韦瑟称:
“如果美国在未来两年内陷入衰退，很可能是全球贸易战造成的。依赖出口的美国工业，如汽车工业和农业，将是最脆弱的，最容易受到裁员的影响。
被解雇的房主可能无法继续支付月供，可能被迫出售房屋。当潜在购房者对自己的工作保障或财务状况没有信心时，他们就不会那么有信心进行大手笔的购买。
这可能会导致依赖全球贸易的市场房价下跌，但全国房价可能会保持稳定。”
无论是什么原因最终会导致下一次衰退，某些大都市地区的房地产市场都面临着更大的负面影响风险，比如房价下跌和待售房屋过剩。
为了确定本地房地产市场最有可能受到下一次经济衰退的负面影响，Redfin研究了以下因素:
房屋销售价格与家庭收入比率中值 (权重:1.5，越高风险越大)
2018年售出房屋的平均贷款价值比 (权重:1.5，越大风险越大)
房价波动的幅度，用房价年与年的标准差来衡量 (权重:1.5，越大风险越大)
房屋一年内二次销售的比例 (权重:1.5，因为在动荡的经济中，抛房可能是不稳定的，所以价格越高风险越大)。
本地就业的多样性，衡量为任意两个随机选择的工人在同一领域的概率(权重:1.0，更高的概率风险更大)
当地经济中依赖出口的比重(权重:1.0，在贸易战中越高风险越大)
65岁以上家庭的比例 (体重:0.5，越高风险越大)
在对50个城市的数据做出评分后，Redfin最终得出了一个总体风险评分，该评分基于每个加权因子相对于其他49个地铁的风险百分位数的平均值。
最不保值排名（上图）
最终得出结论：
在经济衰退期间，房地产下跌风险最高的都市区是加利福尼亚州的河滨市(Riverside)，总体得分为72.8%，其次是凤凰城Phoenix(69.8%）丶迈阿密Miami(69.5%)和加州的圣地亚哥San Diego(65.6%)。
最危险的地区是房地产受大衰退冲击最严重的许多地区，集中在南加州丶西南部和佛罗里达州。
这些地区的房价往往比美国其他地区更不稳定。这可能是因为它们的贷款与价值比率相对较高，而且在以炒房者为主的市场中占有更大的份额。
这些市场往往会吸引大量的投资者活动，从而推高房价，导致当地房主背负更多债务，以便在自己的地区买房。
在前十名中最不寻常的是位于第五的普罗维登斯Providence。
普罗维登斯在七个风险类别中的四个中排名前80位或更高:平均房屋贷款价值比丶房价波动丶出口占GDP的比重以及65岁以上家庭的比重。
Redfin指出即使房地产市场低迷对这些风险最大的地区造成冲击，也不是所有的家庭都会受到同样的影响。
Redfin在去年4月的调查中发现，在上一次经济衰退中，价值保持得最好的房屋中有几个共同的因素，比如大型老房子的价值保持得比其他房子更好。
在经济衰退期间，房地产下跌风险最低的都市区是纽约州罗切斯特市Rochester，总体得分为30.4%，其次是附近的水牛城Buffalo(31.9%)和康涅狄格州哈特福德市Hartford(33.9%)。
风险最低的地区主要集中在东北部和中西部。
这是由许多因素造成的，包括房价更便宜丶投资者活动更少，以及当地经济不太容易出现起伏不定的盛衰波动。
在房价下跌风险最低的10个城市中，没有一个在密西西比河以西，除非你把横跨密西西比河的明尼阿波利斯市也计算在内。
西部得分最低的是丹佛，总体风险得分为41.5%(排名第12)。
西海岸唯一的风险指数低于50%的地铁是旧金山，为42.9%，今年早些时候旧金山的房市已经开始放缓，因此当下一次经济衰退来袭时，价格下跌的风险更小。
最保值城市排名（上图）
