最新！美政府宣布11年来住房新政！对华人买房，有这些影响！_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

美政府发布买房贷款新政策

美国财政部于9月5日发布了一项改革买房贷款的计划。

该计划包括对政府已经接管11年的抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）全面改革，——松绑。

换言之，政府将结束对房利美和房地美的控制权。

政府计划归还房利美和房地美的私人所有权，并降低纳税人的风险。同时将保留购房者获得30年期固定利率抵押贷款的选项，前者也是一般人买房融资的主要方式。

很多人可能不知道，房利美和房地美这两家公司在房地产市场中发挥着关键作用。它们担保了美国10万亿美元住房贷款的一半以上。

在美国，个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”房利美和房地美等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”，经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。

将政府资助的企业（GSE）从接管中松绑，是特朗普政府的长期目标。

财政部的这项住房改革计划将包括保护美国纳税人；保留30年的固定利率抵押贷款；“帮助努力工作的美国人实现买房的目标。”

财政部长Steven Mnuchin在声明中表示，“有效和高效的联邦住房贷款体系将对持续的经济增长作出有意义的贡献。”

华人接下来买房，受到哪些影响？

1. 30年固定利率贷款不变。

2. 6、7月低利率令住房销售上升。

3. 房源供应面临紧张。

由于抵押贷款利率下降和劳动力市场强劲，7月份美国房屋销售增长超过预期，美联储降低利率的举措有助于刺激国内经济。

尽管全球经济放缓带来阻力，但美国房地产市场仍在走强。

美国全国房地产经纪人协会表示，上月房屋销售增长2.5％，经季节性调整后为542万套。6月份的销售速度从之前报告的527万套略微上调至529万套。

随着利率下降，首次购房者将面临房源供应不足。

根据抵押贷款融资机构房地美（Freddie Mac）的数据，7月份30年期固定抵押贷款利率从去年11月份的7年高点4.94％下降至今年7月份的3.77％。8月15日当周平均利率下降至3.6％，由于担心经济疲软，美联储预计将在9月份进一步降息，因此利率可能进一步下降。

利率降低使很多无能力购屋的群体，加入了购屋的行列，这是房地产很大的长期利好消息。

相比其他国，美国房贷有哪些优点？

美国政策对老百姓购房还是很照顾的，提供了相对多的优惠。

首先是房贷利率低，远远低于商业贷款和信用卡利率。

其次是，房屋贷款的利息及房产税是可以用来抵税的（不计入taxable income），对纳税人来说是一大利好。

再次，美国房贷的政策非常flexible。如果买房人变有钱，可以全部或部分还清剩余贷款，也可以缩短贷款期限，从30年换成15年。

以纽约、新泽西为例，虽然房价很高，但由于近年来利率不断下跌，每月还房贷并不是主要负担。

比较让人头疼的是地税之高，而且年年递增！！

全部现金购房者，请跳过以下这段！！！！

华人房贷流程

在美国，大多数华人都会选择贷款买房，而不是全款付清。

房贷的英文Mortgage，又叫房屋抵押贷款或按揭。

美国房贷基本分为两种：30/20/15/10年固定利率以及浮动利率：

固定利率抵押贷款（Fixed-Rate mortgage），比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；

可调（浮动）利率抵押贷款（Adjustable-Rate mortgage），简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率无论借贷时间多长，利率不会随着市场的变化而变化，因此称为“固定利率”，而浮动利率则会根据市场的变化而浮动。从年份上看，以30年期、15年期以及7年期、5年期最流行。根据美国国务院信息，小编简单介绍这几种类型的房贷。

1. 30年固定利率，大部分申请房贷者都会选择30年固定利率，由于年数长，虽然利率较高，但每月分摊的还贷本金较少，容易负担。但从长远看，由于年份长，利息交得多，因此总的还款数额比其他年份的要多。

根据房地美（Freddie Mac）每周公布的全美平均房贷利率报告，截至12月21日，30年固定利率平均为3.94%。根据专门提供银行各类利率信息的“银行利率”（bankrate）网站的数据，各个银行间的利率有不少差别，低的30年固定利率为3.74%，高的为4.375%，多数为3.875%。

以3.875%为例，假如贷款50万美元的话，每个月的还贷额为2351美元，30年总还贷额约为84万美元，其中34万美元为利息，50万美元为本金。

2. 15年固定利率，目前的利率为3.38%，低的为3.115%、高的为4%。由于借贷时间比30年少一半，因此利率也比30年低，但每月本金的还贷额会增加很多，不过总的还贷额比30年期的少很多。

以借贷50万美金、利率3.25%为例，每月还贷额为3513美元，比30年期的2351美元多了1162美元，几乎多出一半。不过总的还贷额只有约63万美元，其中利息为13万美元，只有30年期34万美元利息的三分之一强，足足省了21万美元。因此，如果家庭经济条件许可，不少人会选择15年固定期的利率。

3. 5/1、7/1年期浮动利率。这个利率的含义是在30年期间内，前5年、7年为固定利率，从固定期结束的那一天开始，实施浮动利率。

这个利率的优点是由于固定期比较短，因此利率比较低，在固定期内每月还贷压力较小；缺点是固定期结束后利率会根据市场行情每年浮动，假如市场利率不断上升的话，房贷利率也会跟着上升，因此每月的还贷额会增加，当然，若市场利率下降的话，美元的还贷利息也会下降。

目前5/1固定期的利率为3.39%，以此计算的话，贷款50万美元，在前5年内，每月还贷额为2215美元，比30年固定利率的每月2351美元的还贷额低136美元，但5年后的每月还贷额就是未知数，根据到时的市场利率行情而定。

据统计，房屋购买者买房时申请得到批准的房贷额平均为24.4万美元，目前65%的房主还有房贷，平均房贷余额为13.7万美元；全国房贷总额为9.9万亿美元。

房贷计算器

可以利用一些在线房贷计算器（Mortgage Calculator），来大概估算一下能自己的经济承受能力，事先规划。比如Zillow房贷计算器：

输入房价、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金额；

可以选择30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三种贷款计算；

可以选择是否包含地产税、房屋保险、HOA等费用；

能从Schedule和Full Report处看到还贷详情，了解每月月供分别还了多少本金和利息。

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