江门启明里的商业活化探索：旧街区将成新网红
“快来给我拍照，这里就像广州的永庆坊一样。”22日早上，在江门市蓬江区启明里的牌坊下，一位老人正摆好姿势，让老伴给她拍照。不久的将来，这里将打造成新晋网红打卡地。
启明里是江门早期的华侨聚居点之一，见证着江门的城建发展。但随着居民不断迁出，片区不复当年繁华。去年，启明里城市品质提升及活化项目正式启动。今年9月，华达集团旗下ISTOP一汇商管中标并拿下启明里文旅项目的经营权，为启明里注入网红基因，引起坊间关注。
商业力量的注入，能否使沉睡的历史建筑焕发新机？在侨乡江门，启明里的探索尤其值得关注。
历史街区将变网红文旅商圈
启明里是江门市城区13个百年华侨古村落之一。1914年，华侨黄黎阁在此首建启明楼，片区由此得名“启明里”。往后，归侨陆续在启明里购地建房，人气逐渐鼎盛。
老人三五成群乘荫纳凉，孩童四五作队嬉戏打闹，左邻右邻都是几代同堂……谈起启明里往昔，70岁的李同护和75岁的刘锦波还记得小时候的热闹景象。
他们回忆称，启明里荣景不再，是从七十年代开始的，当时的原住民为改善居住条件而陆续搬出。刘锦波是1997年搬离启明里的，李同护则在启明里居住至今。少数像李同护一样住在启明里的居民，会自行出资修缮家宅，百年古屋尚算耐住。但李同护也表示，历年来修缮家宅花费近20万元，经济负担很重。多数老宅则像刘锦波的祖屋一样，由于无人居住、年久失修，破损严重，有的甚至被鉴定为危房。
多年来，启明里的保护和活化，得到社会各界的广泛关注与讨论。去年11月，启明里、南芬里首批22间房屋外立面动工升级改造，同步进行的还有广场建设、三线下地、巷道维修、交通优化等工作。片区活化利用开始“动真格”。
9月16日，华达集团旗下ISTOP一汇商管中标并拿下启明里文旅项目的经营权。华达集团ISTOP一汇品牌创办人莫荣杰表示，会根据规划理念，将当地艺术及人文内涵融入文旅商业的发展当中，创造性地融合原创、艺术、文化、科技元素，以侨乡文化风格为底蕴，拟通过一系列的商业品牌策划，引入江门本土的主题餐饮、休闲吧、艺术展览、匠人工坊、文化创意店等休闲业态，包括江门原创IP“熊一”空间原创礼物店，提供了原汁原味的在地文化旅游体验。
同时，华达集团旗下一汇商管项目——一汇广场，将与广州市小象影业联袂打造网红KOL影视商城，发展“互联网+特色街区文化+情景式体验+创意营销”的新商业模式，随着ITV直播汇网红KOL影视商城落地，启明里也将作为ISTOP网红基地分点，实现一汇商管、小象影业及网红直播等流量资源共享。
引入商业力量，统一业态规划
早在华达集团中标启明里文旅项目经营权前，启明里就吸引了近20家饮食、文创商铺入驻，但这些产业由商家自发形成，布点分散，业态缺乏统一布局。
因此，在启明里的活化改造中，当地政府注重打造业态建设。按照规划，中标方华达集团将作为运营公司，建设运营启明里的公有物业以及委托招租的私人房屋，并通过合理利用文化场景资源，达到保护管理和活化利用的目的。白沙街道相关负责人余先生介绍，启明里还成立了专门招商小组，方便对接意向商户。
在华达集团城市更新开发中心总监曾志梁看来，启明里是江门城市的起源点，加上位于如今江门老城区中心，具有一定的历史价值和商业价值。而ISTOP一汇商管作为本土商业品牌，具备足够的策划能力和丰富的品牌库，曾志梁因此有信心做好启明里的运营。
片区业态纳入统一规划以及华达集团进驻，也为启明里的散户商家带来了经营新机。3年前，黄阳兵租下了启明里18号，经营有机食品生意。他认为，启明里是江门为数不多的财富，“但不用它，它就废掉了”，因此他希望带动朋友到启明里投资经营，推动片区活化。如今，随着活化项目的推进，启明里人流量增加，黄阳兵打算趁机升级转型发展终端餐饮。
江门汉文化传承社负责人杨春霞同样期待启明里的业态发展。去年，她把汉服店安在了启明里，但由于当时没有专门的招商渠道，她花了很大功夫才从私人屋主手上租到满意的老宅。刚开始，光顾店铺的多是特意从网上搜索路线过来的顾客，如今启明里游客不断增加，偶尔路过汉服店的游客也被杨春霞带动“入坑”。
“流水不腐，注活启明。优文商业，民心所向。”刘锦波这段话，说出了不少启明里居民的心声。启明里活化工程启动以来，片区生活环境提升，人气也更旺，居民和业主大多支持活化利用启明里，李同护还将栽植的盆栽摆出来供游客观赏拍照。
产权问题是历史建筑保育活化的关键所在。余先生提到，启明里、南芬里近八成房屋属私产，扩大开发过程中难免出现纠纷矛盾。因此，他也希望首批参与活化的公屋能运营成功，带动更多启明里业主参与片区活化改造。
要“活下来”也要“活起来”
作为不可再生的文化资源，历史街区的保护开发利用是一个全国性的难题。启明里的商业活化同样存在争议。
江门市政协常委、江门市知联会副会长、五邑大学艺术设计学院院长张超担忧，启明里的商业活化是将古建筑当成具有传统风情的门面房、商品房，缺乏对传统建筑艺术、侨文化的推广，其主体性被当作背景性。他认为，启明里的核心区不应该进行商业开发，周边的次要建筑可以开展商业活动。
“保护和活化是相辅相成、互相促进的，关键是要找到其中的平衡点。”余先生表示，启明里历史建筑的保护所需资金规模巨大，一间华侨屋的加固修缮资金可能比拆除重建新房的成本还要高，业主往往无力承担，而政府投入仅限于公共区域，因此必须借助社会资本力量。在盘活过程中，政府会筛选入驻商家，考量商家对建筑物修缮、装修的规划，并给出相应建议。
房屋加固修缮资金高，得到了启明里48号租户钟均亮的认同。他计划在此打造一家轻餐饮店，光是加固的预算就近70万元，预计回本过程相对漫长。“不过我们对政府的活化工程有信心，加上对这一带有情怀，所以选择了这个地方投入，并且做好‘长期作战’的准备。”钟均亮说。
余先生还介绍，启明里品质提升及活化项目的工作理念是“民生为先，修旧如旧，活化利用，留住乡愁”，即以民生基础建设为切入点，建设中注重保留历史韵味，引入业态激活经济，尊重当地居民生活保留“市井味”。因为启明里是百年华侨古村落，其文化打造紧紧结合一个“侨”字。历史文化挖掘除了大历史事件外，更注重普通人生活，突出一个“小”字。比如按照“一户一故事，一巷一主题”挖掘文化资源。“原屋主是来自新会会城尚书坊的何老先生，曾是名动一时的秀才”“两座百年老屋，是屋主父亲在美国打拼多年的心血”……启明里每间华侨屋的故事，都记载在屋前的牌碑上，供游客了解。
为做到既保留历史记忆，又与年轻消费群体紧密粘合，曾志梁表示，华达集团在活化过程中会尽量保留原有建筑风貌，比如古屋的青砖、墙壁的报纸等，首期将投入近1000万元修缮加固房屋。另外，华达集团经与相关政府部门洽谈，并结合实际情况和原住民居住环境，将设置商户的准入门槛，因地制宜引入不同类型的商户，主力引进网红店、轻餐饮店等，避免引入重餐饮店等。
“招商很容易，但落地后如何帮助商户赚钱是最困难的。”曾志梁透露，运营方接下来将开展更多活动，并利用自有的网红资源，吸引更多市民尤其是年轻消费者认识启明里和领略江门文化，打破历史街区“脏乱差、娱乐配套少”的刻板印象，目前已有旅行社表达合作意愿。
当地政府作为启明里活化的主导者，一方面会提供“一条龙服务”助力商家入驻和开业，并通过宣传推广、开办活动为商家聚拢人气，另一方面会听取多方意见，比如通过居民议事厅、微信群等途径了解居民需求。
“政府部门热心、殷勤，能够听取居民诉求。”李同护和刘锦波认为，当地政府部门的办事态度令他们对启明里后续的活化有信心。他们坦言，活化过程不可能一帆风顺，矛盾纠纷不可避免，但相信可以通过居民、政府等多方努力共同解决，并在探索期间积累经验和教训。
据了解，国庆期间启明里将有5户商家新开业，同时开展“时光巷子”特色文旅体验。对于仍处活化探索期的启明里来说，它最终会否成为一个过分商业化的项目？其历史文化底蕴能得到多大程度的活化？侨乡文化最终是“壳”是“核”？
一切还需时间给出答案。
【图/文】叶芷晴 黄烨倩
