路透北京7月19日 - 在短暂小阳春后，中国房地产市场热度未能延续，政策环境自4月中旬开始边际收紧，而下半年伊始，相关部门即轮番强化对房地产信托和外债发行的监管，房企上半年充裕的资金状况料将难以为继，这是否意味着政策边际收紧会一直延续？
分析人士认为，房地产融资端的收紧，仍是对“房住不炒”基调的坚持，遏制资金通过影子银行渠道违规进入楼市，为前期部分二线城市的土地市场降温，“稳房价、稳地价、稳预期”；不过在外需充满不确定、经济面临新下行压力之际，也需警惕执行过严引发楼市超调风险，届时房地产政策可能会有微调。
中原银行首席经济学家王军表示，通过限制融资，希望把宝贵的资金尽可能地引导至实体经济领域，可起到一箭三雕的作用：一是抑制房地产泡沫，达到房住不炒的目的；二是为实体经济输血，稳定经济基本面；三是降低以房价、地价为核心的各项成本，鼓励和引导各主体专注主业、专注创新。
“房价的历史性拐点可能已经出现了，风险也被有效锁定了，实体经济有望适当回血。”他说道。
今年以来的房地产市场总体保持了韧性，是中国经济增长的重要稳定器，但经历了3、4月的小阳春后，楼市整体显现降温迹象，投资、新开工增速均稳中趋缓，销售今年以来则保持负增，70个大中城市新房价格指数在6月环比涨幅收窄，有29%的城市（20个）二手房价格环比下调。
中原集团刘渊、肖亦宗在本周稍早发布的2019上半年报告中称，不同于经济、人口等基本面驱动下的回暖，当前市场回暖的本质是预期主导的，预期的影响是相对脆弱且易变的，这一点从上半年楼市热度的快速切换中就能看得出来。
“因此市场不应对未来楼市的上涨有过高期望。尤其是开发商应该认清这一点，不应过于激进的高价追逐土地。”他们判断，中央稳定房地产市场的决心不会变，稳市场对一二线城市主要指的是房价，而对三四线城市主要指的是成交量。
据中原集团统计，其监测的20家标杆房企拿地由2018年下半年的保守逐渐转向激进，尤其在二线城市，标杆房企拿地面积、溢价率均显着回升。上半年标杆房企拿地建筑面积同比回落16%，但平均楼面价同比上涨7%，溢价率则回升5个百分点。
多家信托公司近期受到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模，这对依赖信托进行前端土地融资、撬动杠杆的房企是一大打击。国家发改委则稍后发通知，对房企海外发债加强约束，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
今年4月的政治局会议重提“房住不炒”“一城一策”，住建部则对一季度地价房价波动较大的城市预警，凸显中央对平稳楼市的决心，也意味着房价上涨压力较大的城市将面临调控收紧的风险。
**全面收紧**
房企融资在过去大大小小的调控中已收紧多次，但本轮之严厉，还是超出一些业内人士的预期。一位在信托业从业近十年的人士表示，这是其亲历的最严的一次调控，“目前房地产（信托）特别特别严，监管需要逐笔审批业务，可能很多以前可以做的业务都做不了了，我认为房地产去杠杆决心很大。”
中金公司最新对广东企业融资现状的调研报告称，区域内房地产热度不减，房企信托的限制进一步加强，各地银监局对下辖的信托公司进行窗口指导，预计增速和总量上都会受到一定的影响。报告援引一家信托公司表示，目前只打算给百强地产公司企业额度，中小地产企业基本不做，主要为了控制违约风险。
用益信托数据显示，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。今年5月中旬银保监会已发布通知（即23号文），坚持对金融市场乱象零容忍，严防处置风险的风险，其中提及，关注资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
一位五十强房企的中高层称，融资收紧后对一些民企确实有影响，对他们的影响小一些，但融资成本也会水涨船高。从好的方面看，下半年土地市场预计会降温，可能会出现拿地机会。
“我们对调控习以为常了，这么多年已经过无数轮调控，基本上现在100强的房企都有应对准备，现金流没那么容易断。”
穆迪投资者服务公司最新发布报告称，中国收紧开发商境外发债和信托贷款相关规定对于中国受评开发商具有负面信用影响，特别是流动性状况疲弱且经营规模较小的开发商，因为此类开发商的融资渠道较弱，在部署财务资源方面的灵活性也较差。
据穆迪，2019年上半年64家受评开发商共发行了414亿美元的境外债券，同比劲增34.5%。自2019年7月起的12个月，受评开发商将有约337亿美元的境内债券和193亿美元的境外债券到期或可回售，但穆迪预计多数受评开发商能够完成2020年7月之前到期境外债券的再融资。
“未来行业分化重组会进一步加剧，资源向头部集聚，行业集中度会进一步提高，大地产商的时代要来临了。”中原银行的王军表示。
**警惕超调风险**
尽管政策初衷仍在“稳房价、稳地价和稳预期”内，但也有不少人士担心，执行过严，乃至一刀切，会带来房地产超调的风险。在外需不稳、经济面临新的下行压力的当下，应避免房地产过快下滑。
一位资深房地产研究人士认为，政府稳市场的目标没变，所以政策力度其实应是弹性的，信托真的全面停的话，下半年会有很多房企出现问题，感觉政府是从预期上打压房企。
“在外需下降的情况下，我觉得对房地产开发商融资端的打压可能是难以持续的，”长江证券首席经济学家伍戈表示，若外需下降的同时房地产再往下，经济短期向下动能会很大，房地产政策届时可能需要预调微调。
他认为，控制房地产融资，可从诸如房贷等的需求端入手，对供给端，未必要收紧，因为这可能导致供给减少，反而加剧房价矛盾，这方面政策需要更精细化一些。
“现在有点矫枉过正，但也是没办法。手稍微一松，钱其实和水一样，往低处流，往能带来正回报的地方流，也只有房地产了。”王军说道。
统计局最新数据显示，上半年房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速比1-5月回落0.4个百分点。
统计局发言人毛胜勇周一表示，当前房地产市场运行总的还是平稳的。下阶段，一方面城镇化还在继续推进，刚需和改善性需求尚在，这是支撑；另一方面，“房住不炒”的理念越来越深入人心，同时强调“因城施策”，综合考虑，房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是有条件做到的，房地产投资不会大起大落。（完）
