美国是如何管理房产的？投资者到底了解多少？_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

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美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在美国房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。

在与房地产管理有关的政府职能中，政府的作用主要负责规划，通过规划确定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；

管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；依法征税；为公众利益行驶警察权力。

除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事。‍

政府对土地的管理权力

政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：

征税(taxation)

政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。

地税一般归地方政府所有，主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。

警察权（police power）

政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。

强制征用（Eminent domain）

当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益。

承受无人继承不动产的权利

当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么不动产将归政府所有。

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政府对土地利用的控制

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有：

总体规划（master plan）

总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

分区条例（Zoning ordinance）

分区条例即法定规则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

建筑法典（Building Codes）

建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑法规证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificate of occupancy），改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificate of compliance）。

地块划分规则

地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

私人对土地利用的控制

除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。

一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。

房地产税高的地区房子反而好卖

美国人的观念不同，房地产税高的地区，房子反而好卖，因为必然和两件事挂钩：好学区和低城市税率。没有一个中介推荐房子的时候，会拿房地产税低作为一个卖点。

房子是在美国每个人日常生活离不开的，房地产税是美国新定居者必须要面对和学习的，而房地产税背后的意义更是需要去了解和掌握的。

投资美国房产

1、租赁收益可观，低价买进房屋，再以高价直接出租每个月固定收取租金，净利润在6%，

2、免费的美式教育，美国法律规定，在美国有房子，居住在美国的，子女可以免费就读美国的公立小、初、高，

3、拥有绝对产权，

4、美国的房地产制度健全，

5、汇率正趋向逆转，

6、价格下降。

这几年大家经济都挺不错的，加上国内限购政策、美元升值等因素，越来越多的人选择到美国投资房产进行资产配置，说实话，美国房产确实有多个投资优势，这些优势也实实在在能吸引大家进行投资。

为什么要投资美国房产？

享受美式教育，这是特别是家里有小孩的，买家可以在美国房价低的时候买入一套，后续孩子有需要就可以直接用起来，美国的房价不仅便宜，关键是环境还优美，重点院校的几个房产都在售卖，如果经济允许，又有以后小孩出国留学上学的打算，低价买入房产是最合适不过了。

美国房产都是私有财产，美国是财产私有制国家，所以你买一套房子，不仅可以拥有房屋所有权，还可以拥有房屋下面的土地所有权，还是永久的，也就是不像国内70年的产权，到期国家就会收回，你在美国买房可以对房屋进行改造，还能感受到每年升值6%的快感，可以说是买房就买到一只持续增长的股票。

美国的房地产制度非常完善的，有很多机构都会协助你买房，每一个结构都会在你买房的过程中发挥自己的专业，保障买卖房屋的合理和公平。

在美国有一个资源共享系统，在这里面，每一个经纪人都会将房源信息输送到这个系统上面，所有的房子在这里都是非常透明化的，一目了然，所有的制度都是为了保障买家顺利买到房子，拥有一次完美的投资。

这么多的优势在，知道为什么选择投资美国房地产了吧？

美国是如何管理房产的？投资者到底了解多少？

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