黑石Blackstone 集团总裁兼CEO Jonathan Gray 在六月初彭博社“Bloomberg Wealth with David Rubenstein”访谈节目中就包括蓬勃发展的美国房地产市场在内的一系列话题发表了自己的看法，其中提及德州及长租别墅业务，诸多真知灼见值得学习。
美国住房价格创下自2005年以来的最大涨幅，处于历史低位的抵押贷款利率、此外原材料价格上涨、建筑成本飙升等因素，促使买家不断购买房屋。与此同时，劳动力短缺意味着新屋建设无法满足飙升的市场需求。在商业房地产领域，新冠疫情大流行期间远程居家办公被更广泛的接受，对办公物业造成更大的威胁。
尽管如此，根据Gray的说法，现在是市场投资的好时机，他在过去三十年中一直处于该行业大起大落的风口浪尖。目前市场没有显示出典型的预警信号——杠杆过高、资本过剩、供大于求。这位亿万富翁还提及了他倾向的投资领域、目前应避免的投资领域、投资房地产的最佳方式等大众关心问题。
Jonathan D. Gray President and CEO of Blackstone
以下为采访节目内容节选
经济表现一直不错，但可能会在未来某个时点出现下跌，所以如果我想投资房地产，现在是个好时机吗？
基于几个原因，现在仍然是投资房地产的好时机。市场预警信号是双重的——杠杆过高，资本过剩——而在今天的房地产体系中这些并没有真正显现。另一个是过度开发，供过于求，实际上在新屋供给方面目前市场低于历史水平。
我要指出的另一件事是，自 2020 年初（新冠疫情爆发之前）以来，标准普尔 500 指数的回报率是上市 REITs 的四倍。因此，房地产在经济复苏中表现相对滞后，因为显然人们因为疫情因素一直对现实世界经济活动心存顾虑。随着经济重新开放，人们回到传统办公、商业空间，房地产将出现一定反弹。我认为风险在于利率是否会大幅上涨。
房地产的一个积极因素是通货膨胀推高了房地产的重置成本，这为您现在持有的房产提供了一定缓冲。
与商业房地产相比，住宅地产风险更低还是更高？
如果您是指销售类住宅，可能存在一定风险，因为您正在建造某物并出售它，当然这是市场的功能之一。如果您谈论的是出租类房屋，比如公寓，风险则相对较小，因为它的周期性较弱。虽然有一些波动，但不像办公楼或酒店那样波动较大。
商业地产涉及写字楼、仓库，这一直是我们过去 10 年来最大的投资主题、酒店、购物中心;、养老设施。所有这些物业类型都有不同的风险回报，但具体取决于具体地理位置。
在新冠疫情流行期间，纽约市有很多人离开。您预计人们是否会回来，每周工作五天，回到他们以前在纽约或类似城市的办公场所？
新近有一种偏见——那就是因为我们一直在家里，我们假设这就是未来应有的方式。当我们提及公司时，我们知道员工在一起会更好。在一起创造力更强、更易解决问题、可以更好的培养新员工。这真的是一个学徒业务，学习如何投资。我们有很多聪明、有才华的人，他们因文化而联系在一起。在一起办公很重要。
是的，的确有些公司会得出结论，他们不需要那么多空间，因此会产生一些额外的空置。人们会对持有办公楼产生顾虑，但这可能会创造新的投资机会。几年内会产生一定不利因素，然后随着时间的推移，市场会逐渐恢复。
不过，我要指出的是，在美国以外——例如在中国——写字楼已恢复接近疫情前水平运转，而在欧洲，人们的家庭则没有那么多空间。所以并不是所有的市场都是一样的。即使在这里，我认为人们还是会倾向于回到办公室，即使不会恢复到以前的水平。
很多人搬到佛罗里达州和德克萨斯州，也许是因为气候，也许是因为这些州没有州所得税。您认为这种趋势会持续吗？这些地方现在是投资房地产的理想区域吗？
两者兼而有之。气候、较低的生活成本、较低的税收、及对生活质量的考虑，上述因素共同作用。德克萨斯州是美国发展最快的州之一，尽管它幅员辽阔。我认为这种趋势会继续下去，而且新冠疫情大流行使这种趋势加速了。另一方面，纽约市、旧金山，这些都是令人称赞的地方。当你想到技术和创新、创业、移民——疫情之后这些城市的价值将会被重新发现。但是，的确是，德克萨斯州和佛罗里达州处于有利地位。
您过去持续购买了很多出租类房屋，那是因为您认为年轻人对购买自己的房屋不那么感兴趣了吗？
全美房屋拥有率有所下降，但如果您回顾过去 12 个月，在疫情期间，想要购买房屋的人激增。我们对出租类房屋的投资是基于这样一个事实，即自 2008-09 年以来我们没有建造足够多的住房。因此，这为长租别墅资产价格和租金价格创造了有利市场支持。而现在，随着经济的重新开放，住房短缺将变得更加严峻，因此我们继续加注这一投资领域。
如果我有 100,000 美元，目前我应该投资什么？
投资房地产。我们非常热爱我们在私有 REITs 领域所做的投资。您也可以投资一篮子上市 REITs。更简单地说，您也可以投资标普 500 指数，从长期回报角度来看回报会不错，那里有不少快速发展的科技公司投资机会。
我不应该把钱投资于那些领域？
您应该远离过时不符合时代发展趋势的业务。您应该远离固定电话公司、一些传统零售业务和一些传统媒体企业。您应专注于未来。特别是在房地产方面，如果我可以提一条建议——去创新和技术类型企业所在的地方投资，因为这些市场将是经济活动最活跃的市场。所以像西海岸，德克萨斯州奥斯汀，马萨诸塞州剑桥，深圳，伦敦，阿姆斯特丹，特拉维夫及班加罗尔等。科技在很大程度上推动了全球经济的增长。
人们会在鸡尾酒会上找您，向您征求投资建议吗？
他们经常问我住宅价格，这不是我的专业领域。我倾向于告诉人们的是关注长期发展趋势。您想说的是，“这从根本上来说是个好生意吗？它所处在一个朝阳行业吗？这是一个好的地产项目吗，项目所在的市场供不应求，或供大于求？” 如果您持有一些好的投资产品，那就长期持有。找到合适的社区进行投资，部署您的资金，然后耐心等待。
您最初在 Blackstone 做什么？
我参与的第一笔交易是弗吉尼亚州切萨皮克的一家购物中心。这是一笔 600 万美元的交易。我们融资 400 万美元，所以这是一笔200 万美元的股权投资。你会以为我买的是整个曼哈顿岛。我在那里待了三个星期。我访问了每个租户，我亲自计算汽车流量，我在学习各种业务。这是一次了不起的经历。当时我们是一家很小的公司，我自己直接参与并学习。
您如何看待收购希尔顿的投资？是房地产投资还是企业投资？
两者兼而有之。我们与我们的房地产私募股权基金和我们的企业私募股权基金进行了交易，因为希尔顿拥有很棒的房地产项目，比如华尔道夫酒店、希尔顿夏威夷度假村。但它也有惊人的管理特许经营业务。
我们支付了 13 或 14 倍的现金流，我们认为这是一项伟大的业务。当然，错误的是交易的时机很糟糕。我们在 2007 年底完成了交易。当然，不到一年，雷曼兄弟倒闭，全球经济会崩溃，全球旅行人数急剧下降。
但我们仍然看到了在全球范围内巨大的发展机会，因此我们在底部又投资了 8 亿美元，我们坚持长期投资，市场开始恢复增长，出现了周期性复苏。我们最终将其上市，将其拆分为三个不同的公司：管理特许经营、分时度假和房地产业务，我们为投资者赚取了 140 亿美元。所以结局很好。
您收到过的最好的投资建议是什么？
做一个坚定的投资者——当你涉足并把一大笔钱放在你不知道或不了解的事情上时，结果往往很糟糕。但是当你看到一些趋势，如长租别墅，全球物流，互联网化等，融入趋势，那就是你拥有最好结果的时候。
华尔街机构投资者为长租别墅行业的主要投资者，而作为该行业的代表机构，Blackstone 最早进入该领域，投资了Invitation Homes, 在其上市后 Blackstone于2019年退出。但鉴于长租别墅行业在疫情期间的卓越表现，Blackstone 于2020重返该领域，2.4亿美元投资 Tricon Residential Inc，后者专注于在北美收购运营长租别墅。
