【专家解读】美国房地产青睐的补贴模式 - TIF_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

PKF房地产的“专家解读系列”，旨在为读者科普美国房地产各类“隐藏玩法”。在上一篇《【专家解读】美国房地产金融投资领域另类投资方法》中向大家科普了在美国房地产市场备受欢迎的Tax Lien。本期文章将向大家介绍TIF，作为地方政府用于支持该地方经济发展的金融工具，TIF为何受到地方政府、开放商以及投资者的青睐。

众所周知，房地产开发是一个需要大量资本投入的事业，在没有准备好充足的资金之前，开发商不敢贸然开工。每一个房地产开发项目在正式开工之前的首要任务就是要解决资金来源，准备好充足的资金之后再着手进行房地产的开发。一般房地产开发资金的组成主要是三个部分，银行贷款，股权融资以及开发商自有资金。但我们今天要介绍一个“隐藏”的融资方式—TIF。

TIF全称为Tax Increment Financing，中文名叫做税收增额融资。TIF是地方政府用于支持经济发展的一种金融工具，旨在当地政府为落后的、萧条的或建设未完全的地区提供资金支持进行再开发。

TIF的运作

那么TIF是如何运作的呢？首先，地方政府先行划定一个TIF规划区，即税收分配区（TAD: Tax Allocation District），政府先确定规划区内的所有资产价值总额作为应纳税额（即税基），并将其锁定在再开发前的水平，在当地州级别立法机构批准设立该TAD后，一般将通过发行税收增量支持债券（tax increment-backed bonds）进行先行融资，以确保先期项目的进行。

政府在TAD维持的期限内只能根据锁定的税基来征税，而土地或资产增值所带来的税收将会被用作偿还本金和利息。待TIF债务清偿完毕或TAD届满时，整个计划宣告结束。TAD也至此撤销，税基也随之解除锁定，根据现有的土地价值更新税基。

TIF的发展

TIF最早被运用于1952年的加利福尼亚州，当时加州政府为了避免市政债券募集资金带来的选民抵制，采用了TIF方式这种新的开发融资方式。1970年，包括加州在内仅有7个州通过了TIF的法案。在1980年代自由主义政策的理念下，政府放弃了直接由联邦政府拨款的城市开发计划——城市开发行动拨款。这一时期，州政府和地方政府通常依靠企业或对外贸易区的私人资本来进行再开发活动。1984年，使用TIF 的州增至28个。

1990年代初，经历了经济衰退后，美国的自由主义政策开始衰落，地方政府认为自己应在促进和领导再开发行动中扮演更强有力的角色，此时，地方政府开始通过制定一系列政策部署特定项目的补贴来源，刺激资本投资，以制定他们的整体税收基础，这一时期TIF 成为地方政府主要的融资工具。

如今，美国已有49个州批准了TIF政策的实施。以伊利诺伊州为例，其实施TIF政策的项目已超过2000个，其中芝加哥是全美实施TIF政策最多的城市之一，至2013年芝加哥仍有152个TIF项目处于运转之中，覆盖了全市30%的地区（如下图所示）。

芝加哥TAD局部区域图

“一箭三雕”的金融工具

TIF设立的最终目的是振兴地区的二次发展，但是根据其运作原理及设立的初衷，至少可以带来三方面的好处。

1. 对于当地政府来说，TIF赋予了地方政府更高的独立性，市TIF的具体决策不用受到上级政府的审批或监督，大大提高了城市建设规划的效率。另外与减税或其他更倾向于企业方的政策相比，TIF使地方政府能更为直接地在城市经济和社会的发展中做出决策。

对于开发商来说，TIF提供的资金支持可以大大减轻开发商的资金压力，降低融资成本。而且后期还款时仅通过缴纳资产的增值税即可，不会再增加额外的利息支出。也就意味着开发商除了可以享受项目的资产增值收益以外，还能从项目运营上获得更多的现金流收入。这也是为什么TAD能够吸引众多开放商到当地进行投资和开发的原因。

举例说明

上图为芝加哥Western/Ogden地区的TIF投资概览。我们可以看到该地区再开发项目的总投资为7176万美元，其中TIF投资额为3114万美元，占总投资的43%。也就是说如果开发商到Western/Ogden区域做再开发项目且属于TAD规划区的支持项目，开发商便可以从政府处得到43%的TIF补贴。

当然，这只是其中一个个例，不同地区，不同政府对TAD区域的规划和项目的支持力度都不一样，有需要的小伙伴们可以到各级政府官网上查询。

3. 最后，对于当地居民来说，TIF支持的项目除了当地的基建以外还包括学校翻新和旧楼改造等，可以大大改善人们的居住环境、学习环境、工作环境和休闲空间等。除此之外，待TIF债务偿清，TAD结束后，政府征收的税收也不用再偿还TIF的债务，增量的财政收入也可以辐射到居民身上，用于提升人们社会福利待遇等。

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