很多在澳洲小伙伴都有房贷在身。小编今天想谈一下由于疫情或者其他工作变动等原因造成收入骤减，无法每月按时换房贷时，银行会有哪些操作，做为贷款人又将怎样应对呢？
银行有销售被抵押房产的权力(Power of Sale)
当小伙伴拖欠房贷本金或利息或者没有遵守贷款合同中的任何条款时，银行就有权向借款人发出拖欠房贷通知（s 57(2)(b) of the Real Property Act 1900 NSW）。该拖欠房贷通知通常会有以下信息：
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相关贷款的信息
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拖欠的金额
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在此通知后一个月内或具体日期前支付所有拖欠金额
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如果未能履行，银行将采取的措施
这个通知如果留在或者通过邮寄到贷款人最后已知的住所或公司抵制就视为充分投递了。所以贷款人有地址变更，应当及时地通知银行。这个通知还可以通过电子邮件的形式投递，贷款人应当经常查看电子邮箱，同样电子邮箱地址如果变更，也应及时地通知银行。（s 170 of theConveyancing Act 1919 NSW）
贷款人在收到通知后一个月内或具体日期前支付了所欠金额，那么房贷合同继续。如果在期限内未能支付所欠金额，那么银行将向法院提出拥有权（Right to Possession）的申请。当银行得到了被抵押房产的拥有权，银行就可以销售被抵押的房产来偿还房贷本金，利息等其它产生的费用。如果被抵押房产的销售所得不够偿还房贷本金，利息等其它产生的费用，贷款人仍需支付余额。如果该房产是出租给租客的，银行可能会通知租客该房产即将被销售，租客可以以此原因终止租约，那么贷款人还将损失租金收入。
银行在销售被抵押房产时的义务
银行必须采取合理的措施，以确保房产的出售价格不低于其市场价值，如果房产价格没有可确定的价格，则应以可以合理获得的最佳价格出售该房产。银行采取的措施是否合理可以参考以下情况：
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该房产销售广告的宣传方式和在哪里登的广告
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该房产在市场上的时间长短
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是否通过公开拍卖的形式销售
举个例子，如果银行没有能在房产销售网站上（如realestate, domain 等网站）登广告而仅仅在社区报纸上登广告，并且没有通过公开拍卖，在非常短的时间内私下卖掉，那么不管销售价格有没有高于该房产的市场价值，银行都有可能没有尽其义务。
贷款人的补偿
如果银行不当的行使了销售权，贷款人的补偿如下：
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在销售合同签定前，贷款人可以申请在该房产上加禁卖令；
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如果销售合同已签定但未过户，贷款人可以向法院申请禁令和声明该销售无效；
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如果该房产已过户，该销售有效，贷款人只能寻求赔偿损失。贷款人需证明该房产应当合理的价格。那么其损失就是应当合理的价格和现在已售价格的差价。
当有房贷的小伙伴遇到经济困难不能按时还房贷时，应当尽快同银行协商，或尽快寻求专业的法律意见。千万不要忽视银行发过来的拖欠房贷通知，一旦银行拿到了拥有权，那能做的事就不多了。如有相关需求，请联系Revolance Legal寻求具体专业的法律意见。
