美国房产｜想要卖房子？请先了解这些卖房步骤

撇开单纯投资转手的卖房不说，大部分的人应该都是要另购新房而决定卖房。在你真的进行卖房前，请先思考以下2点：

 

1. 了解自己的卖房动机

想卖房的大多数人都会再另购新屋。此时会建议这类卖家，先把自己目前居住的社区与房产与想购买的社区及房产列出做比较，先做点房产资讯的搜集，也比较一下价格与优劣势，在衡量后说不定会发现不搬家反而比较好。

 

2. 了解自己的卖房目标

是否希望赶快卖掉？还是不急的随缘卖？销售利润？是否已找到之后的住处等。有时在活跃的房产市场中，屋主很可能几周内就马上卖出房子，因此若计划同时卖屋并买屋，建议也要做好时间上的准备。
 

 

美国卖房的8大步骤

01

决定是否聘用经纪人

卖家经纪人称为 Listing Agent，买家经纪人称为 Buyer Agent / Selling Agent。美国并没有没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人，但却有法律规定在房屋买卖中，卖主须依照法律进行某些步骤。

 

在美买卖房屋的手续非常繁琐，如果你对美国房地产法规很熟悉，那或许可全部自己来，否则还是会建议透过专业经纪人处理会更加省事，经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。此外，专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通，可建议最具竞争力的合理房价，并促进成交机会。

 

找地产经纪人的好处：

专业地产知识：能为买家协商最佳条件与价格，并确保买家利益。

专业分析评估：为卖家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等，订出最佳售价。

熟悉整个地产交易过程：房屋买卖是个严密复杂的过程，为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责，从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案，并与买家经纪人谈判，协助卖家各个步骤，可替卖家省却许多时间精力。

 

经纪人佣金：

在美国房地产买卖交易中，经纪人所赚的钱就是所谓的佣金 (Commission)，基本上买家经纪人与卖家经纪人的佣金都是由卖家支付（仅很少数状况是买家付）。

当屋主要卖房时，卖家经纪人会将屋子放到市场上卖，并会于成交后收取一笔佣金（假设6%）。而这笔佣金中会有部分是要支付给买家经纪人的（例如有3%是要分给买家经纪人），因为是买家经纪人带潜在买家来看房子的。

买卖家的佣金拆帐比例以合约为准，不同公司可能收费会不同。不少卖家会想要省佣金而决定自己卖房，当然最大用点是可省下要付给卖家佣金，但建议买家经纪人的佣金还是不要省，不然应该不太会有买家经纪人会愿意带潜在买家来看你的房子喔。

 

02

订出精准售价

这一点是决定房屋脱手快或慢的关键，你不想卖太低，但定过高也很可能会导致房子无人问津，毕竟买家也会做比价。做好市场调查，评估房子所在地区的房产市场，了解所在社区内其他的房产交易情况，并识别房产的弱点与卖点，并订出一个合乎常理的售价。

可参考该社区过去6个月的相似销售物件成交价去制定售价。通常正式上市的前15天是曝光率最大的时段，也是能吸引最多买家来看房子并出价的时点，请把握。

一个了解当地市场的经纪人能进行调查并评估，协助并建议卖家一个具竞争力的房屋售价。此外，你也可请专业估价师进行定价。定价当然也是有策略！若想尽快售出，卖家经纪人可能会建议降低上市价格来快速吸引买家上门，从而减少房屋上市时间 (这过程中当然也牵涉到很多谈判技巧，有些房子最终的成交价甚至还比最初开价高出许多)。

同样的，有些卖家经纪人也可能会为了拿到你这笔生意而先以高售价吸引你，最后又再降价，所以卖家自己也是要做好功课，才不会被经纪人牵着鼻子跑喔。

 

识别屋子的问题

除了地点地点地点，房子本身的状态也是影响售价的一大因素，无论是重新装潢或老旧不堪都会影响。若房子或结构有重大问题，屋主是有义务发现出来并诚实说出的，例如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等会造成建筑损坏的问题。

每州都有规定屋主需诚实指出的问题范围各有所异，诚实为上策。虽然说在房子过户前都会先经过正式检查的过程，但如果最后在这部被买家发现重大问题而取消交易，着实也是浪费双方的时间与精力呀。

 

 

 

03

包装房子打造好卖相

除了专门 Flip 房子，这里当然不是要你花大钱去大整修，而是做好内外清洁，修整一下庭院、清洗一下地板、车库或粉刷一下墙面、把家具摆放恰当等等，总之就是让房子看起来干净明亮具吸引力，让买家觉得成交后就能直接入住好省力。只要包装做得好，也是可以有效提升售价喔！

把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的广告照片，有利于房产上市时能第一眼就吸引潜在买家。
 

 

04

发布房源，正式上市

当价格确立、广告照片拍摄等一切就绪后，就可以将房屋具体情况输入到各大卖房网站，让其他经纪人与买家能浏览。研究显示高达90%的买家会在网路上搜寻房屋物件，所以房屋的广告照片很重要。

房屋开放参观 (Open House)：经纪人通常会在周末开放一般大众进入屋内参观，吸引一些买家。屋前销售标志、宣传资料、社群媒体等各种行销广告方式都能使用。

 

 

05

与潜在卖家交涉议价

房子正式上市后，就会陆续收到买家的出价函，卖家可视对方的出价与其他条件去做决定要接受 (Accept)、再协商 (Counteroffer) 或直接拒绝 (Reject) 对方的出价。若对买家的出价及条件满意的话，即可签署合同，达成交易。

收到买家出价合同时，除了价格考量，同时也需审核其他条件，例如买家的经济状况、是否有银行贷款预批准证明 (Pre-Approval Letter) 或银行现金存款证明、买家提出的附加条款内容 (Contingencies) 等，仔细挑选买家最自己也才会有保障。

与潜在买家进行再协商 (Counteroffer) 时，卖家可以要求调整任何细节，如金额、附加条款等等。
 

 

06

签署合同并进行买卖过户手续

在协商交涉后，若卖家对买家所提出的出价与附加条款等皆满意的话，那就可正式签署合同。接着买家会将订金存入第三方公证托管公司 (Escrow)，并开始后续的所有权认证、买家贷款、过户、检查报告等步骤，直至一切手续皆合法完成后，Escrow 才会将房子产权交给买家，并将钱款交给卖家。

买家需遵守双方协议的付款日期；卖方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。

买家若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件 (Contingency) 。

一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成（资金皆已在美国时）。

 

 

 

07

配合房屋检查、房屋估价、产权过户调查

买家在这段期间会进行附加条款中的相关项目，如安排做房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。此时卖家须配合进行个步骤，并提供房屋周边环境报告 (Seller's Disclosure)、白蚁检查 (Termite Report) 等合约里要求的档案文件供买家审阅。买家在房屋检查后若发现问题，买卖家双方应共同讨论要如何处理（承担费用或适当降价等）。

 

产权过户调查 (Ownership Inspection)

在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。

房屋报告 (Seller's Disclosure)

加州规定卖家需提供关于房子的一些报告，如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社区法规(销售Condo才须提供)、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。

白蚁检查 (Termite Report)

加州房地产交易手续中，规定卖家须提供买家白蚁报告。惯例做法是卖家在交易最后步骤前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订的条款进行。
 

 

08

签署产权让渡书，完成过户手续并交屋

卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家，产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府 County 完成过户登记。完成过户手续后，卖家会从 Escrow 拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子，将钥匙交付给买家。

买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文件手续费存入 Escrow。在签字 Close Escrow 完成过户前，买家会在经纪人陪同下对房屋内外作最后检查 (Final Walkthrough)，确认维修项目等皆如约完成。