八戒看到很多博主又开始危言耸听，唱衰美国房地产，什么次贷危机今年将再次血洗美国，美股即将崩盘重蹈2000年互联网泡沫覆辙！今天我们看看真实数据还原美国房地产市场过去一年的疯狂行情，看看美国房地产行情到底怎么样！是崩溃呢 是崩溃呢 还是崩溃呢？
今天我们来解读，2021年美国房地产界三大未解之谜？
1、过去一年全美房价到底涨了多少？拆分为 加州、德州、佛罗里达州
2、未来美国房价还能涨多少？涨由 供求关系决定！人口决定！出生率 死亡率！人口老年化率、年轻化率总而言之 一句话 要有新鲜韭菜更要有经济发展！人口就是经济发展的基石！
3、2021年美国房地产市场会不会重蹈08年次贷危机崩盘的时刻？
好，让我们进入正题！
全美房地产经纪人协会 NAR的今年3月份最新数据预测，2021年美国房屋销售量可能达到649万，超越2020年全年销量564万，同比增幅高达15%。
同时美国房屋价格正在以15年来最快的速度上涨，这反映出买家在几乎每个角落都在争夺有限的房屋供应。
全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示，2月底美国共有103万套待售房屋，与1月份持平，而1月份待售房屋数量是1982年以来的最低。以今年1月份的销售速度估算，市面所有挂牌成屋售罄仅需1.9个月，远低于6、7个月售罄的供需健康水平。
需求继续超出供应。pending sales 签署合同的初步数据 对比去年同期3月21日上涨8.2％
而且新上市房屋listing 同期相比减少了10.8％。目前市场上所有 Active Listing 与去年同期相比 减少45% 卖家惜售情绪
Realtors®报告74％的现有较为销售的现有卓越士在2021年2月出售的现场较低者在市场上持续不到30天。在美国西区，房屋售价为250,000美元至750,0000美元通常在8天内签订合同。在美国南方，250,000美元的房产750,000美元的价格范围通常在大约两周内签订合同。全美来看，房屋上市挂牌平均20天就会签订销售合同。而在次贷危机之后的2011年需要平均需要100天左右。
2021年2月，美国房屋开工量环比下降10.3％，至142.1万套的年化率，是六个月以来的最低水平，远低于156万的预期。回到6个月健康水平 需要379万套房屋
目前年华只有142万新建，今年是没有办法达到供需平衡点！美国房屋涨价是肯定的！
随着人们因冠状病毒大流行而离开大城市，房屋开工率在12月达到了14年来的最高水平。2月份，单户住宅住房开工率为1.04百万，比1月份减少8.5％，而拥有5套或以上单元的房屋中的开工率下降14.5％，至37.2万。东北地区的开工率下降（-39.5％，至11.8万），中西部地区的开工率（-34.9％，至13.8万），南部地区的下降率（-9.7％，至72.5万），而西部地区的开工率（17.6％，至44万）。资料来源：美国人口普查局
1、2007-2008房屋供应量维持高位，月度供应库存维持在320万-400万套，美国房地产市场崩盘的2008年 超过11个月供应量 2010年最高峰 将近库存需要12个月才可以被消化 现在2021年2月房屋库存103万套，仅仅只够2个月市场消化。
2、房屋抵押按揭贷款违约率 次级抵押贷款违约率从2007年开始攀升，最高达到30%，这些违约一般属于0首付买房，或者前2年只需要支付贷款利息不付本金，后面28年月还本付息还款额翻倍又翻倍的涨。或者是高于当时市场利率200个基点以上的 次级贷款，年华利率接近8%-10%非常吓人！那么今天市场上还有这样的贷款吗？一切都烟消云散！不复存在！ 今天房屋贷款流程复杂严格是史上之最！不仅要查2年收入税表，由于疫情的原因需要最近几个月工资单，放款当月工资单和放款前2天还会再次打给工作单位核实你的工作情况，贷款首付比例虽然最低FHA LOAN 最低3.5%，但是几乎都是贷款首付在10%以上，目前ARM此类贷款类别，华美银行、国泰银行均需要36-60个月的月供保证金，而且现在贷款利率是锁定期3年，5年，7年，已经没有只付利息后还本息的抵押贷款。
美联储最新2月19日的今天住宅类贷款违约率仅仅只有 2.74%，几乎是最近10年来最低点。
3、下图是2007-2008由于贷款违约，被止赎银行拍卖的房屋占比最高的还是属于 前2类，0首付买房配合 以及 可调整性贷款利率，这些一般是先付利息后换本息的贷款类型。
4、美联储利率当贝尔斯登信贷基金摇摇欲坠时，十年期美国国债收益率徘徊在5.0％以上。美联储的资金成本为5.25％，30年贷款利率6%-6.35%左右，那么现在30年期按揭贷款利率多少？3.30%左右！美联储现在基准利率0-0.25% ，相比次贷危机 利率成本实在太低了。
5、美联储次贷危机花了多少钱救市？
2008年9月29日，美国众议院否决七千亿美元的救市方案，美股急剧下挫，道指暴泻777点，是历来最大的点数跌幅，单日跌幅高达7%，亦是1987年环球股灾以来最大的跌幅。市场信心薄弱，道指不断沉底，10000点的关口岌岌可危。
2008年10月2日，美国参议院74票对25票通过了布什政府提出的7000亿美元新版救市方案，美参议院投票表决的救市方案总额从原来的7000亿美元提高到了8500亿美元，增加了延长减税计划和将银行存款保险上限由2008年的10万美元提高到25万美元的条款，目的是安抚紧张的美国公众及支持经济增长。预料可望对全球股市都有帮助，且将对众议院造成压力，一些众议员正考虑转向支持法案。
通过08年次贷危机 对比本次2020年3月到2021年3月
美联储资产负债表2020年3月是3.8万亿 截止2021年4月高达7.7万亿 放水4万亿美元
2008年10月22日，美联储资产负债表 1.8万亿。整个放水8500亿美元
2008年次贷危机美国真实GDP 负增长-0.1%，2009年负增长-2.5%，2010年恢复增长2.6% 经过2年时间才恢复正增长
2019年美国真实GDP 增长2.2%，2020年负增长-3.5%，2021年美联储预测GDP将增长创几十年来纪录的 强劲增幅6.5%
2021年美国家庭收入中位数 创下历史最高记录 截止日期 2021-01 收入 $90239
2008年美国家庭收入中位数只有62000美元
无论是从美国经济增速、经济恢复速度、美国实际GDP年增长率，美联储天量放水、美国家庭年收入中位数、房屋库存、销量、房价增幅增速，贷款的严苛程度，首付款相比08年0首付 要求提高10倍-20倍，美联储目前低利率环境，八戒从目前的各种数据来看，并没有发现2021、2022美国房地产市场有重蹈2008年次贷危机的可能性！
因为最近十年的贷款，次级贷款比例微乎其微，打包在ABS、MBS、CDOs里面的成分很低很低几乎没有！因为现在这样的贷款市场没有投行收货，没有市场！
所以目前根本谈不上 2021、2022重蹈次贷危机！
现在这个时候，只想问你一句话，现在没有资产在你手里，你慌不慌？
