【专家解读】美国房地产金融投资领域另类投资方法

目前，市场上传统房地产投资方式主要有两种:一种是通过买房、卖房获取差价利益，另一种是通过租房收取租金利益。但除此以外，还有一种有关房地产的金融投资。

 

这种投资方式投资者并不需要实际购买房屋，投资者只需投资金钱坐等收益即可，这就是美国房地产金融投资领域备受欢迎的另类投资方式——Tax Lien Investment。今天就为大家介绍什么是Tax Lien以及为何这种投资方式能广受欢迎。

 

Tax Lien Investment

 

Tax Lien——Tax（Taxation）即“税”，Lien的意思是“留置权”，税务留置权由政府税务机关持有。每个税务年度（Tax Year）初始，税务机关将自动持有纳税人物业的留置权直至纳税人按时全额缴纳税款。在纳税人未能按时缴纳应缴税款，税务留置权使税务机关有权出售该留置权以偿付税款。

 

简单解释Tax Lien投资概念就是没有实际财产所有权的房地产投资，投资者通过税务留置权投资于与该房产相关的债务。

 

图源网络

 

债务从何而来呢？美国居民拥有对房子和土地的永久所有权，但是房主每年需要向政府缴纳房地产税。房地产税是美国政府重要的财政收入，但时常会有欠税的情况发生，届时欠税的屋主将以房产作为抵押，再经过政府公证后，写成Lien加到房屋信息里，而有Lien的房屋是无法进行非公开买卖的。

 

根据National Tax Lien Association的数据显示，美国平均每年有150亿房地产税欠款，而且在疫情的冲击下预计房地产税的欠款可能达到200亿美元。

 

 

NTLA简介

NTLA即国家税务留置权协会，成立于1997年，是针对税收留置权行业的非营利性专业贸易组织。它致力于代表投资者、放款人、服务提供商和政府官员在留置权销售方面的利益，并促进这些销售的收益作为市政，县和州预算的可靠收入。NTLA为留置税行业的专业人员和新手提供了网络和培训机会。

 

所以政府为了维持收入稳定，当业主未能按时全额缴纳房产税时，将颁发税务留置权证书（留置权是税务人员在财产转让或出售之前征收未缴财产税的权利的公开要求），并通过公开拍卖来出售税收留置权证书。

 

图源网络：马里兰州政府给Lien Holder的抵押凭证

 

因此，Tax Lien投资的本质就是帮欠税的房主垫税，然后等房主清偿税款后收取本金和利息。

 

目前中国没有房地产税的税收体系，而欧洲没有留置权的拍卖体系，所以这是美国独有的投资种类，并且该投资方式对所有人开放。

 

Tax Lien 投资优势

 

首先，因为所有Lien必须本息兑付，Tax Lien投资拥有较低的投资风险。作为投资者帮房主垫税后，政府会把税务留置权证书交给投资者作为投资凭证。如果长时间内屋主无法偿还欠款，美国政府便会将房子进行司法拍卖后，首先连本带息兑付给投资者。

 

其次，Tax Lien拥有稳定收益。关于收益率的问题，不同地区Lien的收益率会有差别，例如，佛罗里达州的最高利率设定为18%，而亚利桑那州的最高利率最高为16%。但保守估计Tax Lien的年利率在8%左右，某些情况下也可能会有超额收益。

 

再者，Tax Lien投资的购买门槛通常较低，最低只需几百美元就可以在拍卖会上购买留置权证书。较小的初始投资使得资本分散到多个税收留置权证书中，同时也能够促进房地产资产投资的多元化。

 

Tax Lien 投资风险

 

虽然Tax Lien的投资风险较小，但仍有以下风险需要注意：

 

首先，有时候业主拖欠税款不付其实是因为资产已经毫无价值了。就是说，就算业主将资产卖掉，卖掉所获收益甚至没有Tax Lien高。

 

其次，要注意财产所有者是否破产。如果财产所有者申请破产，则税收留置权被列为财产所有者的债务之一。破产法官有权命令在留置税前还清其他债务，并且法官可以将利率从留置税中显示的金额更改为较低的利率。在破产程序中，税收留置权所有人也无法启动或继续执行止赎行动。

 

最后，如果想要投资Tax Lien，投资者需要了解每个州、地方政府的相关政策，否则很容易得不偿失。

 

综上所述，在充分权衡投资的风险和回报下， Tax Lien投资将是一个有潜力的且利润丰厚的另类投资选择。