美国房地产经纪人协会（NAR）数据和美国房地产中介机构Redfin报告，都显示2020年美国房地产价量齐升，在售存量大跌。今年1月在售房屋价格中位数同比上涨14-15%。房产经纪人称部分地区豪宅倍受青睐，例如加州独栋别墅，比一年前几乎翻了一番。加州房地产经纪人协会（CAR）公布的豪华市场（超百万美金）数据也支撑了这说法。2020年第四季度销售额21770，同比增长83.3%（见图A-1和A-2）；越是豪华房产增长越多（见图A-3），千万美金以上房产第四季度销售额同比增长218%。
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从原因分析，2021年美国房产大概率会平缓上升。
2021年抵押贷款利率预期还是保持低位。美国劳动力市场仍未回暖，1月失业率6.3%，比峰值去年4月失业率14.7%低很多，但同比依旧高75%（美国主要经济数据见图B-1）；根据霍普金斯大学统计数据，美国新冠疫情确诊数据已经回落（见图B-2），但还未完全得到控制，1月新增确诊610万，2月240万，1月死亡病例创新高7.9万人。美联储公布的1月货币政策会议纪要，货币政策将在一段时间内维持宽松。2月底按揭市场主要使用的“30年期抵押贷款利率”上升,这几天回到3%，但绝对值看仍处于50年以来低水平（见图B-3）。
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2月27日美国众议院通过新政府的1.9万亿美元经济救助计划。据CNN新闻，主要内容是，1）纾困金1400美元/人；2）失业救助金提高到400美元/周，期限延长6个月至9月底；3）向州和地方政府提供援助；4）还将有向K12学校和高等教育机构提供支持；5）加强新冠病毒检测和国家疫苗实施方案。2020年平均人均收入6.25万同比增7%，目前救助计划正由参议院审议，财政刺激政策很快就会落地，预期推动居民收入继续增高。
美国地产行业持续十年的沉淀，目前楼市还是处于市场上升期。银行贷款发放保持审慎：贷款要审核水电账单、信用卡还款纪录等个人信用分；大多数商业贷款首付要求至少两成，购买贷款保险。美国居民资产负债表近20年来最健康的时候，负债率和偿债率都是历史低位（见图B-4）。这次高价房屋销售上涨显著，意味高收入购房者入市比例偏高，主要购房者是中高层收入者。根据房地产分析公司Optimal Blue锁定按揭利率的披露信息统计，购买第二套房屋的人数同比增长84%。不太可能出现十年前的大崩盘情况。
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美国是全球最大的移民目的国，在发达经济体中保持人口增长。美国普查局2020年4月的统计显示，十年中人口增长了8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。人口年龄中位数为38.5岁，是G7国家中唯一的中位数40岁以下的国家。美国新一届政府对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放，激励海外买家回归。中长期上对美国房产有基本面支撑。
