美国的地产是非常细分的行业，首先个人住宅市场与商业地产市场完全是两个行业，从业人员、体系、性质都不一样。美国商业地产是大类的资产配置，固定收益有40多万亿美元，股票20多万亿美元，第三大类就是商业地产，有17万亿美元的存量资产。
按照存量和交易规模，商业地产分主流和非主流，主流地产包括出租公寓、办公楼、工业物流、零售商场、酒店。上图可以看到商业地产的发展变化，2007年办公楼是第一大类，2019年出租公寓是第一大类。
从投资的角度，美国是一个非常复杂成熟的社会，商业地产经过至少70~80年的发展，现在发展成为一个投资大类非常重要的资产。
从资产配置数据来看，机构和家族投资通常会配置20~40%。商业地产属于另类投资，是非公开市场，所以信息成本和交易成本比较高，大部分中小投资人看不到交易信息。
美国个人住宅信息都是公开的，可以查询到每个街区的房地产过去20年的交易，但商业地产是看不到的。商业地产是一个专业的圈层，同时具有区域细分的特点。
地产的开发商、运营商通常比较小，在某一个地区聚焦在某一类专业深耕的产品，而且不能发债，所以股的市场比较大，债的市场比较小。
另外一个商业地产成为投资大类重要的原因是税务设计。土地私有之后，地方政府通过房地产税来支持政府的持续运营。
房地产税是资本利得税，是地方政府非常重要的财政来源，运营地产有很多税收优惠，成为投资人重要的避税型资产，所以交易量非常大，每年大概4000~5000亿美金。中国的商业地产交易量大概是1/10，而且主要集中在北上深三个城市，其中上海占了50%左右。
美国商业地产是全国性的市场，一二三线城市都有大量的收购和交易，同时它是中长期产品，总体来讲在投资领域商业地产可以成为波动性比较小、有中长期持有价值的投资大类。
商业地产投资需要通过专业团队进行整体的策划，建立一个收购、投资、资产管理的系统。资金、运营跟操盘的地产商是分离的，大量资金通过专业团队操盘，与各个细分地产商合作是常态，经过长期的发展形成透明的、模式化的合作，进行专业化的投资。
从2013年开始，中国资本开始真正进入美国投资房地产，房产对中国投资人来讲是非常特别的资产。房产在中国是全民参与的，主要是指城市中心的高层住宅，比较同质化，是全国一盘棋，居住和投资是同时的，这是中国独特的土地制度和国家发展时期所形成的。
在美国个人住宅属于消耗品，不主要以投资性质出现，各地情况差别非常大，是一个复杂市场，通常不是永远上涨的，而是有涨有跌。民众普遍不囤积房产，个人住宅可能不是好的或有效的投资产品。
投资美国商业地产的经验教训之一，中小投资人来美国往往是囤房子，尽管这存在远程的监控管理成本比较高，无法形成可持续的、不断复制的投资模式等风险，但是相比起来，大型资本投资城市中心，做高端散售公寓是一个非常惨重的教训。
美国本土的居住形式是主要住宅是在郊区的单家庭房屋，而不是城市中心的散售公寓。很多城市中心的高层是出租公寓，散售公寓是小众产品。
每年开发出租公寓是散售公寓的10倍，出租公寓是35万~40万套，散售公寓不到4万套，是两个完全不同的市场。
另外核心城市的开发成本极高，过程艰辛，所以高端散售公寓是一个小众、风险比较高、起伏比较大的产品。
