摘要：
2020年以来美国房市表现亮眼。主要是因为疫情以来，带动了更多的住房需求，且美国目前的宽松货币政策让长期房贷利率处于低位，叠加居民杠杆水平处于历史低位，有较大加杠杆区间。
海银研究院预计2021年美国房地产市场热潮将持续，并带动房价温和上涨。房市的热潮也会带动2021年美国经济增长。
2020年以来美国房市表现强劲的原因
1. 疫情带动购房需求
2020年初，新冠疫情开始在美国不断蔓延，且到目前为止美国疫情仍未见明显改善。根据美国约翰斯·霍普金斯大学1月28日发布的新冠疫情最新统计数据显示，美国累计新冠死亡病例已超过44万例，达443,769例，累计确诊病例超过2600万例，达26,338,607例。
图表 1 美国目前正处于新一波疫情高峰期
数据来源：Wind，海银研究院（点击图片查看大图）
疫情的爆发使得美国许多公司员工不得不居家办公，带动美国居民住房需求上升。另外，居家办公意味着不一定要就近买房，人们购房选择范围更广，特别是一些人流密集度低的区域住房的需求不断上升，带动美国房市热潮。Wind数据显示，美国房地产市场自2020年疫情爆发以来表现亮眼，代表美国房市景气程度的全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数自2020年5月美国经济重启以来不断攀升，2020年12月份美国住房市场指数为86，这已经超过了经济危机前2005年时创造的高点水平。
图表 2 疫情发生以来美国房地产市场景气程度不断攀升
数据来源：Wind，海银研究院（点击图片查看大图）
从美国房地产市场的销售情况来看，美国在经历第一波疫情冲击后，自2020年5月以来，美国房地产销售明显走强，新建住房和成屋销售同比增速均出现大幅攀升，其中2020年7月至10月份美国新建住房销售同比增速均位于30%以上。
图表 3自疫情以来美国房市迎来销售旺季
数据来源：Wind，海银研究院（点击图片查看大图）
在销售大幅转暖的同时，美国房地产价格也出现了明显上涨。从美国房地产市房价走势情况来看，疫情对于美国房价走势的冲击有限。美国20个大中城市标准普尔/CS房价指数同比增速在2020年6月份达到3.48%的低点位置之后，自2020年7月份开始大幅反弹，2020年10月该房价指数同比增长8%创下6年以来新高水平。另外，从新建住房销售和成屋销售的中位价同比增速来看，美国成屋销售价格同比增速大幅上升，10月同比达到15.5%，新建住房销售中位价同比与疫情前较为接近，销售向好和房价走高反映出当前美国房地产市场成交火热。
图表 4 美国房价自疫情以来明显上涨
数据来源：Wind，海银研究院（点击图片查看大图）
