西尔斯
西尔斯是那个时代的亚马逊和沃尔玛。成立于134年前的西尔斯，通过在全国范围内销售批量生产的商品而一举成名。当20世纪中期到来时，西尔斯是美国最大的私营部门雇主，西尔斯建立了购物中心，并见证了快速的发展。但西尔斯和许多百货公司一样，不得不在困难时期采取行动。西尔斯公司自2011年开始亏损，这一年他们停止盈利，所以他们在2018年10月申请破产保护。
2019年，法官批准出售西尔斯的大部分资产，允许425家门店开业，并保留4.5万名员工。在剩下的西尔斯门店中，大约62%的门店位于区域性购物中心内。在剩下的西尔斯门店中，大约62%的门店位于区域性购物中心内。下图展示了西尔斯商店的安全图表模式、500万人次的客流量数据集和访客洞察，提供了对零售业客流量的洞察，在这些客流量中，较暗的阴影区域表示2020年9月1日的客流量增加/接近正常客流量，较亮的区域表示客流量减少。关于人们是否会回到实体店购物，下面的地图表明，鉴于西尔斯大部分门店位于COVID-19病例较高的州，人们仍对COVID-19保持谨慎，客流量仍在减少。
考虑到62%的西尔斯商店都位于区域性购物中心内，考虑到区域性购物中心相当大，在线零售需要更多的空间储存库存，而且距离主要高速公路很近，因此，在考虑供应链物流时，将商业空间改造成工业物流中心在经济上是可行的选择。
GNC
公司成立于1936年，前身为Lackzoom卫生保健公司，于1959年更名为GNC，是一家全球专业的健康和运动产品零售商。2020年5月，GNC报告亏损2亿美元，因新冠病毒迫使许多门店关闭，其实体店销售额下降高达60%。GNC于2020年6月24日根据破产法第11章申请破产保护，宣布有意关闭800至1200家门店，同时GNC积极寻找买家。今年9月，特拉华州一家破产法院将允许GNC以7.7亿美元的价格出售给哈药集团(HPG)。
2018年12月，GNC在全球运营超过8400家门店。从那时到2020年3月，门店数量减少到7300家，主要关闭的是购物中心。GNC在美国50个州和哥伦比亚特区约有5200个网点。GNC和西尔斯的零售店有两个主要区别。首先，GNC在美国的门店有61%位于购物中心，其余28%位于购物中心。GNC在美国的店面面积在1,000至2,000平方英尺之间，明显低于西尔斯的152,600平方英尺。
基于这两个主要差异，目前由GNC这样的零售租户占用的空间不太可能被改建为工业用途的配送中心。无论如何，在取消了破产拍卖之后，预计GNC将在2020年第四季度初脱离破产保护程序，新东家HPG已经是其40%的最大股东。在这份报告中，我们讨论了GNC的例子，以重申这一点，即不能简单地假定，由于零售物业已经空置，便可以重新用于工业用途。
零售空间再利用的指导原则
我们已经确定，电子商务销售支撑了配送/仓库需求的增长，而COVID-19大流行加速了这一增长。我们还确定，以建设工业空间为目的而完全拆除零售空间会造成各种障碍，在经济上可能不是可行的选择，因此对开发商或将经营配送/仓库空间的人没有吸引力。
但是决定零售空间是否应该被改造成工业空间的驱动因素在我们西尔斯和GNC的例子中被提到了——供应链物流。物流有三个基本的构建模块:运输、仓储和库存，这些构建模块必须解决。通过分析这些构建块,许多相关的问题都回答了,但我们的重点是消费的新供应链物流,从电子商务获取新的需求产生的四个主要领域,最后联系(产品交付给消费者的台阶前最后一站),城市分布(快速运输到一个大的市场),多市场(服务多个市场，在地点和功能之间取得适当的平衡)和门户(多市场建筑，可通往主要海域和港口)。
操作效率的主要因素是位置和功能。例如，在西蒙和亚马逊的潜在交易中，改造后的零售空间将在/靠近城市地区，需求水平的增加，保证了一个物流中心的运营。对于一个多市场门户的使用设施来说，例如一个大型西尔斯，其平均使用面积约为20万平方英尺，但GNC通常占用的空间太小，而且不靠近港口，将其改造为工业仓库/配送中心是不合理的。因此，如果将零售空间改造成工业空间是合理的，那么空置的零售空间是否被改造成工业空间，其选址和最终用途是决定因素。
