留美博士后真实买房经历告诉你：美国的房子，除了“大House”，还有很多你不知道的……

2017年我们来到美国，太太在一所大学里做博士后，收入微薄。我在拿到“工卡”前，没有工作资格。在缴纳了几个月高昂的房租之后，我们计划在美国买个房子。美国的租房价格非常高，像底特律这种破产不久的城市，一个很普通的两室一厅，空空荡荡，连张床都没有，一个月的房租也超过一千美元。而去周边买套房子倒是不贵，一两万、两三万美元都能买套房（当然也有两三百万的）。我们在这里交两三年的房租，足以买一套房子了。

 

美国公寓（图片来源：Zillow）

 

当时看了几套房源，其中一套是一个在这边留学的朋友住的，一室一厅，70平方米左右，配备公共地下室（主要是放公用的洗衣机、烘干机等公共设备，也可以放一些个人不常用的物品）和一个私家车位。他几年前买下这套房子的时候是1.9万美元，当时他准备卖出的价格是2.3万美元。这个房价折合人民币十几万元，别说在北上广买不到一个厕所，就在一般县城现在也买不到房子。

 

朋友的这种房子叫作Co-op(合作公寓)，一般是整栋楼就一个产权拥有者，你买了这里的一套公寓，其实只是买了这套公寓的使用权，仅享有独占这套公寓居住空间的权利，没有产权，更谈不上对公寓下面土地的所有权。这也是这种房子为什么这么便宜的主要原因。它的权属情况有点儿类似于中国农村的耕地，农民只有使用权，没有所有权。不同的是，中国的耕地有30年的时间限制，而它是长期的。因为没有产权，所以Co-op业主对房子的改造、出租、卖出都受到公寓管理部门的约束，不能按照自己意志完全自由地操作。我们最终没有买这套房子，直接的原因就是公寓管理部门不同意。卖方朋友在和我们谈好交易条件后，将交易申请报到公寓管理部门，公寓管理部门征询公寓全体住户的意见，有一户独居的老太太表示她讨厌小孩子的吵闹，不接受有小孩的邻居，对此，卖方朋友也很无奈，我们也只能作罢。

我们还看过一套房子，结构大小与上文的Co-op差不多，房价是4.2万美元。为什么差不多的房子价格相差这么大呢？因为这套房子是Condo，一般译作共管式公寓，它与Co-op最主要的区别就是有产权。虽然也同样有公寓管理部门进行管理，有时候也受到一定的限制，但产权在手，操作自由度要大很多，因而房子的价格相对也会贵很多。

 

我们看的另一套房子也比较有代表性，是美国的另一种房子类型，美国人称为Townhouse，一般译为联排别墅。联排别墅顾名思义就是连在一起的房子，相邻两户共享墙壁。国内陕西农村的房子一般都是这种格局，所以陕西人通常将隔壁邻居叫作“连墙”。我们看的这一套联排别墅并不大，就两层，加一个地下室。一楼是客厅、厨房、卫生间，二楼是两个卧室，地下室主要放洗衣机、烘干机、取暖设备和短期内不用的物品。房前有个不大的草坪，屋后还有个院子。这套房子的价格是5万美元左右，这在现在的中国城市也是没法儿想象的。

 

Single Family House（图片来源：Zillow）

 

美国在中国人印象里最有名的一类住宅就是Single Family House了，俗称“大House”，相当于中国人说的别墅。但实际上Single Family House也可以指那种小型的独栋建筑，哪怕只有一间，独门独户，也叫作Single Family House。我们这里主要还是讨论大House。国内传说美国人只把这种House当作房子，似乎美国人只住这种大House，其它房屋类型就算住也是临时的，以此为标准，国内的绝大部分房子都不能叫房子，只能叫公寓。编这种故事的人可能有些望文生义。不错，House直译为中文是“房子”，但并不能说房子就只有House这一种。这种大House实际上也不是每一个美国人都住得起的。底特律周边的大House一般都要五六十万美元，好一点儿的上百万。小一点儿的，仅有一层的那种Single Family House，一般也要二三十万美元。而像纽约、洛杉矶附近的大House，价格都在数百万美元之多。美国2018年人均收入为3.6万美元，除去日常开支，想买套大House也不是件容易的事。

 

美国还有一类房子，叫作Mobile home(移动房屋)，就是那种可以用车拖着走的房子，一般在工厂里像普通工业品一样制造出来，拖回去收拾一下就可以住了。如果频繁搬家，这种房子很方便。当然，为了放置Mobile home，你还需要购买或租赁一块土地。美国有专门的Mobile home社区，不是所有地方都可以允许安放Mobile home的。Mobile home对中国人来说是个稀罕物，但在美国却有高达2200万人住着这样的房子。它的最大优点除了搬运方便之外就是便宜。Mobile home的市场价格一般就几万美元，十几万美元就可以买到很高端的了。下图第一个Mobile home的市场价目前是2.3万美元，第二个的价格大概是6万美元左右。

 

Mobile home (图片来源：Ebay)

 

2016年2月6日，中共中央、国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），其中提出了“大力推广装配式建筑”，“实现建筑部品部件工厂化生产”，“鼓励建筑企业装配式施工，现场装配”，看来中国也要逐步走上在工厂里建房子的道路了。

 

在美国最常见的用于出租的房子是Apartment（出租公寓），构造上跟Condo一样，产权属于单一主体，仅用作出租。

 

 

Apartment (图片来源：笔者自摄)

 

从以上介绍可以看出，美国人的房屋选择类型是比较多的。从白领的角度来说，虽然买大House需要奋斗的时间比较长一些，但是先买个Condo、Co-op或Townhouse还是比较容易的，美国人的住房压力没有中国人这么大。这是我们直观的经验感受，而有关专家学者的专业研究也证明了这一点。目前国际上衡量一个地方居民房价负担的常用指标是房价收入比，算法是：一个城市的房价中位数÷家庭年收入中位数。这个算法没有考虑人们购房后的负担，比如是否存在永久性房产税的问题，在这一点上中美完全不同。中国目前还没有正式开征房产税，即使将来开征，估计也不会像美国一样所有房子都征。而美国的房产税实际上相当于让你二十年、三十年或更久一点儿的时间把你的房子再买一遍。

 

虽然存在这样的差异，这个算法仍然很有意义，可以作为对比中美两国人民房价压力的重要参考。2019年的维基百科《各国房价收入比列表》中，美国的房价收入比是3.58倍，中国的是29.09倍。通俗点儿说，就是美国一个小家庭要全款买房需要不吃不喝攒3年多的钱，而中国家庭则需要不吃不喝攒将近30年。我们身边来美国留学或访学不愿回国的朋友，其主要原因之一就是畏国内房价如虎，而在美国则不存在这样的压力。过去有“羊吃人”的说法，现在大概可以说是“房撵人”吧。

 

房价收入比的测算，各个机构的数据略有差异，下面是美国国际公共政策顾问机构Demographia做的《2019年全球住房可负担性调查报告》和中国社科院近年做的中国城市房价收入比的报告中关于两国部分城市房价收入比的数据对比，通过这个对比，我们可以更清晰地了解中美两国人民的房价压力差别有多大：

 

华盛顿  4.0倍              北京  33.2倍

纽约     5.5倍              上海  31.9倍

洛杉矶  9.2倍              深圳  33.5倍

旧金山  8.8倍              杭州  15.7倍

西雅图  5.6倍              青岛  13.2倍

底特律  3.0倍              南京  18.3倍

夏威夷-檀香山  8.6倍  香港  20.9倍

 

作为一个发展中国家，中国的房价如此之高，房价收入比如此之大，无疑是件可悲的事情。房价被炒到如此地步，无疑是该批判和反思的。把人民生活的基本保障炒成了最具投资价值的金融产品，美国这样的资本主义国家也没到这个地步。理性而言，除了市场上的炒作，中国房价高企也有其内在的一些原因。比如快速城市化带来的城市人口激增，比如产业过分地集中于部分地区的部分城市。美国的房子如上面所介绍的，有House、Townhouse、Condo、Co-op、Mobile home等多种选择，而中国的商品房相对比较单调，主流房屋类型就只一种，其他的市场份额都很少，几乎可以忽略不计。国内近些年也在探索多类型的住房供应，这个过程中美国的住房体系可以是一个很好的参考。当然，核心仍然是“房住不炒”，剥除房子的金融属性，中国人民的住房才可能回归符合它价值的真实价格。

 

下面顺便介绍一些美国房子的特点。美国的房子以木质结构居多，不论是House、Townhouse，还是Condo、Apartment，一般除了外墙用砖之外，里面的墙壁、地板都是木质的。这样的建筑成本比完全用砖要低，而且装修起来要方便得多。我们之前住的Apartment说是每换一任租客（平均也就一两年），就装修一次。其实也就重新刷一遍墙，检查一下水管电线而已，比中国房子的“装修”要容易得多。上文提到的《意见》也指出“在具备条件的地方，倡导发展现代木结构建筑”，以后中国木质结构的房子可能也会越来越多。

 

美国的房子最让人喜爱的是它的设计感。不似中国房子都建得四四方方，看上去有如鸟笼，美国的大多数房子都很重视房子结构的设计和房子外墙的装饰。一套房子看上去就像一件艺术品，让人一眼望去就觉得心情愉悦。房子作为一般人最重要的固定资产，其设计感能够起到陶冶人情操的作用，人的艺术品位和文化格局犹如“久在芝兰之室”一般于不知不觉中得到提高。

 

美国的房子很少有中国小区那样的围墙，一般都是顺街区建设，按社区划分。而且住宅区就是住宅区，一般不允许建商业设施，打瓶酱油都需要去到几英里、十几英里远的商业区去买，不会出现像中国的“村子”里有个小卖部的情况。上文中央和国务院的《意见》里也有这样的表述：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。去围墙，中国也要和美国“接轨”了！不知道这几年国内落实得怎么样？

 

纽约安全地图（图片来源：互联网）

 

美国人在房子选择方面，与中国人相比有一个完全不同的特点，那就是对于房子所在社区治安的考虑。这在中国基本很少被买房者考虑，大家考虑更多的是房子是否附带优质学位，房子所在小区附近是否有地铁口等。这是中美两国的现实差异造成的。中国的治安是全世界最好的，至少是之一，人们已经对其习以为常，所以也就如生来可以呼吸的空气，被人当作了理所当然的事情。实际上，世界上像中国这么安全的地方并不多。不光中东和非洲的交战区不安全，美国这样的头号世界强国仍然有严重的治安问题。所以同样的房子，同一个城市或同一个地区里，治安好的社区房价比治安差的社区要高得多。为了方便大家了解各个地区的治安情况，美国人专门制作了社会安全地图，人们买房子的时候都要用到。