美国房地产市场会在2021年崩盘吗?

一些预测2020年房地产市场崩盘的人后来收回了他们的预测。然而，其他人只是将他们的预测推迟到2021年，现在又表示，美国房地产市场将在明年崩盘。

那么2021年房地产市场会崩溃吗?答案是不太可能。

Mashvisor进行了一项房地产市场分析，并与一些专家进行了交谈，这些专家透露了他们对2021年房地产市场崩溃预测的看法。普遍的共识是，我们明年不会看到房地产市场崩盘。让我们来看看其中的一些原因。

抵押贷款的宽限即使结束，也还不足以引发崩盘

这是第一个需要在这里解决的房地产市场预测。许多人担心，一旦由《护理法案》(CARES Act)推出的联邦抵押贷款延期计划在2021年到期，2008年的危机就会重演。

随着明年宽限期的结束，市场将充斥着拖欠贷款的现象。然而，跟08年的房地产市场崩溃还是有本质的区别。

首先，我们必须看看目前有多少按揭贷款在延期。截至2020年10月23日，累计拖欠贷款297.7万笔。在2008年房地产市场崩溃期间，拖欠贷款的数量超过了1000万。

更重要的是，这个数字已经普遍下降。今年5月，这一数字达到了476万，此后一直在下降。最近，拖欠贷款数量每周下降1.1万，每月下降62.3万(比2020年9月下降17%)。随着全国失业率继续下降，我们可以预测，更多的房主将在到期前主动摆脱这种情况。

Bankrate的高级副总裁兼首席金融分析师Greg McBride为Mashvisor提供了一些关于为什么这些拖欠贷款不会导致房地产市场崩溃以及它们可能对美国房地产市场产生的实际影响的见解:

尽管2021年将会出现大部分的抵押贷款拖欠、违约和止赎——尤其是在《护理法案》规定的12个月宽限期到期之后——但这只会削弱全国房地产市场的动力，而不会导致价格的全面崩溃。拖欠贷款的数量只占一小部分，原因是之前没有像房地产繁荣时那样疯狂的、无所不为的放贷。

麦克布莱德指出，如今的贷款要求更加严格，而是非常宽松的要求导致了2008年的止赎危机。商业房地产投资者、HouseCashin.com创始人玛丽娜•瓦蒙德(Marina Vaamonde)也指出，现代贷款标准是2008年住房危机不会重演的原因:

由于首付和资本化标准的提高，我不认为大流行会导致2008年的房地产市场崩溃和银行流动性危机。过去几年来，银行和机构投资者一直在预测并准备迎接房地产价格的下跌。尽管没有人预料到2019冠状病毒病，但大多数分析师预计，随着房地产价格同比创历史新高，价格后续将大幅下跌。

因此，可以有把握地说，由冠状病毒带来的不良贷款不会导致2021年房地产市场崩盘。

住房供给和需求之间的不平衡将持续下去

目前供需失衡的状况可能会持续到2021年。

目前，需求非常高。全美房地产经纪人协会(NAR)最近公布，9月份现房销售环比上涨9.4%。同比增长21%，标志着房屋销售连续第四个月增长。此外，库存也很低。到9月底，只有2.7个月的供应量，创历史新低。因此，价格持续上涨。

个人理财专家、百万英亩公司(Millionacres)房地产分析师马特•弗兰克尔(Matt Frankel)告诉Mashvisor，如果这种情况继续存在，只要抵押贷款利率保持在低水平、新冠疫苗发布，房地产市场就不太可能崩盘。

只要目前的市场状况持续下去，价格就会保持上涨(或至少保持稳定)。在美国大部分地区，现房库存处于历史低位，而创纪录的低抵押贷款利率使拥有住房对许多美国人更具吸引力。简而言之，现在的供需不平衡让市场保持强劲。

话虽如此，仍有一些关键的事情值得关注，可能是麻烦的迹象。如果失业率居高不下，进一步的经济刺激措施迟迟没有出台，那么对住房的需求可能会受到影响。如果利率意外飙升，可能会损害抵押贷款需求。如果疫苗出人意料地推迟，可能会对经济持续造成打击，而大多数专家预计经济正常化将于明年实现。

不过，我认为2021年房地产市场崩盘的可能性不大。所有指标都表明，我们将在2021年初甚至更早地获得所需的财政刺激，失业率将继续下降。美联储(Federal Reserve)几乎已承诺在可预见的未来将基准利率保持在低位，这将有助于保持抵押贷款价格低廉。目前看来，我们仍将在2020年底前研制出冠状病毒疫苗，这将为2021年美国人的正常生活奠定基础。

玛丽娜同意：从本质上说，2021年美国住房市场仍将是卖方市场。

我相信，如果利率和房屋库存保持在低位，2021年我们将继续看到卖方市场。

那么，房地产市场何时会崩盘呢?

麦克布莱德告诉Mashvisor：“很难说下一次房地产市场崩盘会在什么时候。但据大多数专家所知，我们知道2021年不会发生这种情况。尽管一些当地房地产市场的房价下跌风险可能比其他市场更高，但迄今为止，没有人预测房价会像2008年美国任何一个主要城市那样暴跌。”

随着人们搬离高成本、高税收的城市中心，到其他更适宜预算、空间更宽敞的地方居住，一些特定市场将经历价格疲软。但多数市场将继续受到供应不足的拖累，无法满足住房需求，这至少为房价提供了支撑。