受史上超低利率影响，美国房地产市场蓬勃发展，房贷也一路膨胀，最新数据显示，美国第3季的抵押贷款激增，一路逼近10兆美元，创历史新高。
纽约联准银行周二(11月17日)公布的统计显示，Q3美国家庭负债达到14.35兆美元，比前一季增加0.6%或870亿美元，以抵押贷款占比最高。抵押贷款第3季攀抵9.86兆美元，创新高。
这份报告中有许多数字逼近或是打破历史纪录，例如第3季新屋贷款和再融资合计1.05兆美元，是史上次高纪录，追平2003年再融资热潮的水平。
值得注意的是，虽然目前房贷债务远高于次贷风暴，但现在的借款人信用分数远优于当年，大部分是信用良好的借贷人。
车贷也显著攀升，第3季达到1.36兆美元，创历史新高。
同时，报告显示，第3季贷款违约率下降，主要反映2.2兆美元纾困法案(即俗称关怀法案的CARESACT)提供延后偿付，以及一些放款机构类似服务带来的帮助。20Q3 90天以上的违约率为1.7%，同比19Q3下降0.5个百分点。
举例来说，学贷为下滑至4.4%，远低于第2季的9.3%。第3季仅13.2万人收到信用报告破产通知，是历史新低。
但是这些宽限措施预定年底结束，代表许多从纾困措施受惠的人可能再次面临困难。
从宏观层面来看，疫苗取得良好进展，不过美国目前的新增确诊拐点未现，财政刺激方案难落地，宏观不确定性在下降到目前状态后进一步向乐观状态迈进动能不足；美国房地产数据继续乐观表现，新屋开工总数继续超预期增长，从10月房地产数据来看，房屋竣工面积降幅有加速收窄的迹象，竣工周期的来临仍在带动房地产竣工端的有色金属需求。
本周二，美国方面公布的经济数据显示，11月NAHB房产市场指数录得90，创纪录新高。
机构评美国11月NAHB房产市场指数表示，美国11月份NAHB住房市场指数从10月份的85跃升至创纪录的90。低抵押贷款利率推动了住房需求。在目前条件下，6个月期前景良好，买方流量见涨。
在火热的房地产市场中，韩国投资者正成为美国商业地产最积极的买家之一
韩国的养老基金、人寿保险公司和其他投资者一直在瞄准有长期租户的仓库和办公楼。此外，美国超低利率也吸引着这些买家，因为可以获得更便宜的外汇对冲。
韩国投资者蜂拥而至，抢购了一些近期火爆的房地产销售。房地产服务公司Newmark的国际资本市场负责人Alex Foshay表示，在对洛杉矶附近一处已租给亚马逊公司的仓库进行的18次投标出价中，韩国投资者报价9次。
近年来，韩国投资者对美国房地产的兴趣一直在上升。Real Capital Analytics的数据显示，今年前9个月，韩国投资者在美国商业地产海外投资中所占比例为8.6%，高于上年同期的3.7%。
同期，韩国投资者投资了15.6亿美元，高于上年同期的12.4亿美元，仅次于加拿大和德国投资者。
一年前，根据real Capital Analytics的数据，韩国人在美国房地产的外国投资者中排名第十。
“韩国投资者现在觉得，他们正面临一个机会之窗，因为美国市场的竞争不像以往那样激烈，” Foshay说。
韩国投资公司Soulbrain Holdings Co. Ltd.上个月斥资1.6亿美元购买了加州圣何塞的三座写字楼。
Foshay说，他的公司一直在推销西雅图一栋总价超过6亿美元的写字楼。这座大厦租给亚马逊，租期为10年，在12个竞标者中，有4个来自韩国。
“韩国的出价最高，他们推动了定价，” Foshay说道，但他拒绝透露谁是赢家。
Mesa West Capital联合创始人兼负责人弗里德曼(Jeff Friedman)说，与许多欧洲或美国投资者不同，韩国公司还在较小城市或郊区购买办事处。律师们说，这些财产受到疫情的影响较小。
消息称，总部位于首尔的亚洲投资管理公司(Asia Investment Management Inc.)去年10月购买了新泽西州里奇菲尔德公园(Ridgefield Park)的一幢办公楼，交易金额不详。
当外国公司在美国投资时，他们通常会对冲汇率波动。Foshay说道，这些对冲产品的成本取决于美国与母国的短期利率差异。
Foshay说道，两年前，韩元兑美元的对冲年成本约为投资额的2%。这使得韩国公司很难与美国投资者争夺房产，因为美国投资者无需对冲汇率波动，而且往往有能力出价更高。Foshay说道，在美联储最近降息之后，对冲成本如今已降至0.1%左右。
与此同时，律师事务所Goodwin Procter LLP房地产行业部门的法律顾问Ann Seung-Eun Lee表示，在韩国的新投资越来越难赚钱。她表示:“这些资产管理公司面临着很大的压力，必须到海外寻找回报高的投资。”
