房屋检查不能将就
我们之前遇到一个案例：就是房主告知是新换的屋顶不会漏水，但是没有逃过我们认真敬业的检查师的火眼精金，原来房屋屋顶里的木梁有烧黑的迹象，所以今天，米妈来给大家讲一下，为啥看似走流程性质的房屋检查不能忽视。房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。
有些经纪人会跟顾客说自己很会看房，知道毛病在哪，不需要再做专门的房屋检查。
我不赞同，因为很多问题是肉眼看不到的。
毕竟房屋检查要钻房顶、爬地基，单单靠经纪人在屋里转一圈，是看不到所有问题的。
通常房屋检查大概要两到三个小时，我们建议买主在场，除非有遇到有的买主签完字回国，我们也会视频连线，让买主看到房屋检查的现场。
买主在房检时跟着检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地板(Floor)，墙壁(Wall)，门窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供电系统(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。我们团队有专业的检查师，来帮助买房的同学细致到严苛的程度来检查房子，当然，对于专业的团队来说，检查报告也是我们代表买主来争取议价的筹码。
买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS)，房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。
切记一点 正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。
卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。
美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。
如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。以我们的经验来看，建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。
房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence)，如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。
房屋检查是在合同签字后, 五至七天左右去做, 具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查, 也是买主详细了解房子的一次机会, 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时, 除了专业知识外, 多年的工作经验也是非常重要的, 另外必要时也须借助仪器仪表,比如: 煤气测漏器, 潮湿测试器, 电压电流测试器 等。检查时, 从上到下, 从里到外, 从系统到结构, 以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统, 各项设备, 房屋结构,安全因素, 屋顶隔楼, 车库, 地下室, 内墙外墙, 门窗地板, 烟囱壁炉, 室外排水, 植被树木等。
一个好的检查师应在检查结束时, 为买主提交一份系统的检查报告, 一般的公司都会有一份事先印好的表格, 里面将应检查的内容逐条列出, 检查师也 逐条检查, 发现问题则记录下来。
容易出现的问题
1.配电系统
失灵的照明设备、损坏的插座、卧室中由开关控制的电插座失灵、不正确的布线、配电盘线路和开关不匹配。
锈蚀的电线：有的老房子所用的电线是铝线，长年累月下来，铝线会氧化生锈。
配电盘不易找到：当发生紧急情况时， 如果消防人员不能及时找到配电盘， 可能导致损失扩大。
每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线，这条线应保证接地良好，如果有油漆等覆盖在上面，应将油漆清掉。
2.供排水系统
任何安装在除了地下室以外地 方的设备，如：热水器，洗衣机， 空调机等有可能滴（漏）水的，都应该有一个接水盘，并在盘的底部有个导水管通到室外，这个盘子有时会损坏。
老房子的排水管多是金属的（铁或钢）往往会生鏽最终导致锈蚀透损。
从室外进来的进水管有很大的压力， 所以材料应该用铜管， 但以前有的建筑公司为了省钱用了塑料管，长期下来， 塑料老化而起不到抗压的作用。
热水器上面装有一个减压阀（Safety Vent）， 在减压阀处装有一排压管， 该管应通向地面， 管口离地高度应不超过6英尺。
3.冷暖设备
若空调设备 出现故障应将整机切断电源。制冷效果应达到12°F以 上的温差：测试时，将温度计放置在 空调出风口处，测得的温度应低于室温12°F以上，否则表明需要补充冷却液
烧天然气的热水器，暖器及壁炉所接的管道有可能漏气，而控制气连接处漏气的可能性最大，应该用专门的煤气探测器来测量
冷热器的通风管道应保持良好的通风效果，否则会使取暖及制冷费用增加
房子的保温材料天长日久逐渐失去作用， 应考虑增加或更新，地下室墙壁上的保温材料有可能脱落。
4.地基
房子四周外牆壁上装有排水管（Down Spouts）， 如果排水管破损，下雨时雨水不能有效地排走，则可能导致地基受损。
水泥 地基上往往出现裂缝，不管是地基的平面还是侧牆上， 若出现裂缝不超过八分之一英寸，则属于正常现象，但如果裂缝过大，并且有错位，则可能有严重的问题，应该请结构工程师（Structural Engineer）来检查。
5.外部
屋顶的寿命在20年左右， 在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏， 如：冰雹，积雪，大风等
屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料，天长日久会生锈而造成漏水
新安装的屋顶上的油毡片若有松动， 刮大风时容易被刮下来。许多新房子屋顶是冬天装上去的。油毡片在温度低时脆硬，安装方法不当可能使油毡片受损而钉不牢固
壁炉的烟筒上应装有一个带有铁网的盖子， 其目的有二：
1.防止烧火时火星飞出去引起火灾；
2.防止小动物从烟筒钻进房子里面。
白蚁的生存环境所需之要素：土，木，水。任何房子都有土和木，若能在房子四周尽量减少水流则可有效地降低白蚁的发生率
真正专业的中介都会有自己的合作房屋检查团队，能帮买家在下offer之前就做好房屋检查，不需要等很久。无论在竞争多激烈的情况下，在交offer之前提前做房屋检查还是能够实现的，千万别将就！
做好房屋检查，除了可以避免房屋较严重的结构性问题之外，还可以利用房屋检查结果作为筹码来和卖家讲价，也可以要求卖家进行维修。
