大家知道自今年3月份之后，美国股市犀利异常，远远跑赢“全球大盘”，最大的盘子，最牛的走势。 美国股市疯狂一把就算了，一般人绝对想不到美国楼市也能如此疯狂。 据NAR统计，8月份，美国成屋售价中位数便已经冲到31.06万美元，同比大幅增长11.4%。2007年金融危机泡沫巅峰的时候，美国成屋售价中位数不过23万，如今31.06万的水平，比泡沫巅峰足足多了近50%！ 量价齐升的大好局面，让美国房地产开发商信心膨胀到天上。 据全美住宅建筑商协会公布的数据，美国开发商对未来的信心已经提高到历史最高水平。
美国股市对美国开发商的态度也是一高再高。 美国最大的开发商DR Horton，二月份股价最低跌到25美元一股，如今是多少？10月21日收盘价73.11美元，足足涨了快3倍！ 美国楼市为什么这么火爆？ 疫情一爆再爆，为了托底经济，美国刺激再刺激。 刺激多了的结果是什么？ 借钱的成本越来越低，10月份，房地美公布的 美国 30 年期定息房贷利率显示，美国房贷利率已经降至 2.81%，这是有数据以来，近50年最低水平。
放眼全球，全世界都一样，房贷利率从来都和房产销售正相关，中国如此，美国一样如此。 利率刺激需求大增，疫情本身其实也在刺激空间需求。
疫情之下，中国房产销售的结构正在朝大户型进发，美国一样如此。 据新华网，援引美国媒体的消息，全美新开工的户型中，多户型住宅开工数增长较慢，空间更大的住房和郊区住房开工数量在快速上升。
另外，同样是买买买，结构来看，富人增量最大，中产次之，穷人再次。 据新浪财经10月14日消息，据美国房产中介数据显示，2020年第三季度，高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。
2020年，堪称人类有史以来，富人财富增长最快的一年。
美国政策研究所最新发布的《亿万富翁财富》报告显示，新冠疫情全球蔓延以来，643名最富有的美国人总资产3月18日至9月15日增加29%至8450亿美元（约合5.71万亿元人民币）。
全美收入最高阶层总资产净值因此由2.95万亿美元增至3.8万亿美元。 需求全面大增，供给侧却因为疫情因素，供应缓慢，供需紧失衡，势必导致房价快速增长。 所以，NAR的统计结果，8个月全美房价中位数大涨超过10%，一点也不稀奇。
中国楼市号称全球第一，为啥不涨
调控之手
中国楼市调控有两条隐性红钱，房价上涨5%适当要管，去化时间低于6个月，肯定要管。
美国显然没有楼市管控线，没有政策的手协助市场先生回归理性，那只能眼睁睁看着房价，一涨再涨，直到泡沫自然破裂。
实际上，华尔街已经嗅到了危险的气息。
据东方财富网消息，高盛的数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。
金融危机的鬼魅正在袭来，美国楼市的危险性其实远大于美国股市。
也正因为对未来违约率的担忧，房利美们股价，长期软弱无力，趴在地上许久。
中国楼市世界第一？看看美国吧！
都说中国楼市世界第一，450万亿资产总值相当于美国+欧盟+日本。
可如果从负债端看问题，中国楼市还能傲视全球吗？
美国第一个不答应。
据圣路易斯联储的数据，截至2019年底，美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元。
按照现在的汇率6.67，15.8万亿美元相当于105.4万亿人民币。
同期中国怎么样？
央行的数据，2019年末包括给开发商的贷款在内，一共44.41万亿人民币，连美国的一半都不到。
2019年中国购房贷款超过4万亿人民币，光大证券预测2020年中国人购房贷款一共可能会增加4.8万亿左右。
文章开头说过，美国今年住房贷款为3.18万亿，数字和中国额差不多，可一看单位，美国是美元，中国是人民币，6.6.7一乘差距立刻来了。
同样是楼市，中国资产够大，负债却没那么大，美国反过来，资产没那么大，负债却非常大。
中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。
中国9万多个房产商的总负债率，去年是84%。
中国前10位销售规模的房产商负债率也在81%。
整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。
表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。
首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。
买地的钱，银行信托后面堆着，10个亿的地价拍卖成20个亿，后面跟着的是银行的钱，所以开发商能把“地王”炒上去，不受自己有没有钱的束缚，敢把地价炒得翻一番。
地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。
这是一个现象，就是买地靠融资、靠贷款。
开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。
再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。
正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商80%多的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。
透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话17—18%的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？
卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有30%，甚至40%的钱是无息债务——房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。
但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸。
我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地，但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。
香港房地产商跑到内地来，是不是负债率变得很高呢？没有，整个香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在40%，没有出现我们所讲的80%。在这个意义上，我们房地产商要改变自己的行为。
在今后的十年房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。
如果不发生改变，一旦资金链断裂，就将发生楼市崩塌的多米诺骨牌效应，那么所有的房产持有者将面临资产的缩水乃至破产。
