现年55岁的托尼·布莱恩特(Tony Bryant)来说，要是能以15万美元的价格卖掉已故父亲在马萨诸塞州斯普林菲尔德附近那座980平方英尺的农场就已经是个非常不错的价格了，因为他在挂牌出售时正好遇上新冠疫情暴发。
然而代理卖房的中介想卖出更高的价格，他说服布莱恩特一家把开价提高到了17.5万美元，而且很快就收到了五个报价，其中四个高于17.5万美元。在不到一周的时间里，这处房产以18.5万美元的价格卖给了一对30岁出头的夫妻，这是这对夫妻第一次购买房产。
今年夏季，这类故事在美国各地随处都能听到，不管是在哪个地区或者房产价位如何。在人口结构变化趋势、超低利率和疫情导致一些人离开城市等因素的影响下，想买房的人数量激增。与此同时，成屋供应紧张和新屋建设数量长期不足引发了“竞购战”，房价因此上涨，住房建筑商的股票也因此走高。
许多住房市场专家预计，美国房地产市场仍将保持强劲势头，至少在未来几年是这样。Wedbush Securities分析师杰伊·麦坎利斯(Jay McCanless)说：“美国人口中三个最大的群体现在都可能都在寻找新的住处。”他指的是婴儿潮一代、千禧一代和20岁出头的年轻人。“由此可见美国住房建筑市场的前景是相当乐观的。”
但是，在过去10年S&P Homebuilders Select Industry指数涨幅超过275%、自3月份股市触底之后反弹了120%之际，这一领域的投资者应该谨慎行事。今年美国最大的建筑公司D.R. Horton (DHI)的股价上涨了近40%，Lennar (LEN)也出行类似涨幅。面向首次购房者的中型建筑公司Emeritage Homes (MTH)更是上涨了60%以上。PulteGroup (PHM)仅上涨了18%，但市净率只有2.1倍（市净率是房地产行业分析师经常用到的一个估值指标）。
在房地产需求不断增长之际，这些股票都可能继续攀升。不过短期而言，最近增加了对入门级住房市场敞口的豪宅建筑商Toll Brothers (TOL)和Taylor Morrison Home (TMHC)看起来是投资者更好的选择。今年迄今为止，这两只股票的涨幅都不算太大，均为11%。Toll Brothers的股价为43美元，市净率为1.2倍；Taylor Morrison Home的股价为24美元，略低于账面价值。
从最近公布的一系列统计数据就可以看出房地产市场的强劲程度令人意外。美国商务部7月份公布，2020年第二季度美国的住房拥有率达到67.9%，达到2008年第三季度以来的最高水平，高于去年的64.1%。35岁以下人群的住房拥有率上升到40.6%，是所有年龄组中升幅最大的，35岁至44岁人群的住房拥有率也显著上升。
美国人口普查局近期公布的数据显示，7月份新屋销量环比飙升13.9%，经季节性因素调整后为90.1万套，创14年新高。经济学家此前预计会从6月份的79.1万降至78.2万。
相比之下，成屋销量因库存不足而放缓。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，7月份成屋库存总量比2019年下降了21.1%。行业组织抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)预计，今年全年成屋销量可能下降3.2%，而新屋销量将增长6.9%。
全美房地产经纪人协会的数据显示，7月份美国房价中值首次突破30万美元大关，该协会预计，由于需求的上升势头将持续到2021年，房价会继续攀升。然而不断上涨的价格并没有让年轻买家望而却步。Emeritage Homes最近一个财季的订单同比增长了32%，超出分析师的预期，他们原本预计该公司订单会下降12.7%。
“需求升级市场”(move-up market)也是房地产市场表现强劲的一个重要因素。拿39岁的珍妮·霍夫(Jenny Hoff)为例，她是德克萨斯州奥斯汀市的一名采购员，疫情期间她的丈夫改在家里工作，为了给孩子创造更大的空间，他们一家最近换了一套更大的房子。虽然夫妻二人在两天内就卖掉了旧房子，但找新房子要难得多，当他们准备出价时，他们看过的大多数房子都已经卖出去了。此外，尽管他们的头两个报价都高出要价，但还是都被拒了。他们最终买了一栋建在一处半英亩土地上的两层楼的房子，价格在90万美元左右，也高于要价。
房地产研究公司Zelman & Associates首席执行官艾薇·泽尔曼(Ivy Zelman)说：“需求升级市场的发展势头非常强劲，我觉得大家都还没有认真看待这个市场。”
泽尔曼指出，Zelman & Associates进行的7月份住房建筑调查显示，在所有买房群体中，首次需求升级和二次需求升级市场的同比销量是最大的。她称，这项调查涵盖了15%的房屋销量，和上市建筑商的相关度超过95%，而上市建筑商占到市场的40%。
总部设在亚利桑那州斯科茨代尔的建筑商Taylor Morrison Home就受益于首次购房和升级购房的强劲需求。该公司的业务分布呈“杠铃”式，大约25%的销售额都集中在入门级和55岁以上购房者的市场，其余面向的是需求升级市场。这家公司今年收购了William Lyon Homes，是七年来进行的第六笔收购，现在该公司入门级业务的市场份额已经扩大到了30%以上。
这笔价值25亿美元的收购交易也让Taylor Morrison Home在快速增长的美国太平洋西北区拥有了一席之地，该公司在美国西部、东南部和中部地区也拥有很强的实力。目前Taylor Morrison Home是美国第五大住房建筑商。“太平洋西北区一直是我们渴望进入的市场，”该公司首席执行官谢丽尔·帕尔默(Sheryl Palmer)在接受《巴伦周刊》采访时说，“我认为公司进行这笔收购交易的时机非常合适。”
去年Taylor Morrison Home卖出了10517套住房，创造了48亿美元的收入，同比增长13%。利润总计2.547亿美元，合每股收益2.35美元。分析师预计，虽然该公司今年的每股收益可能会降至1.58美元，但在收购带来的协同效应的帮助下，2021年将反弹至每股3.39美元。
Taylor Morrison Home的股价表现低迷时因为投资者对该公司和William Lyon的业务整合感到担忧，而且第一季度业绩不及预期。这只股票的预期市盈率为7.2倍，但在投资新市场利润增加的推动下，股价可能会上涨。
FactSet的数据显示，Taylor Morrison Home的净债务与资本比率为44.4，高于市值相当的一些建筑商，但该公司预计，随着债务逐渐减少，到今年年底这一比率将小幅下降。
总部设在宾夕法尼亚州霍舍姆的Toll Brothers是另一家受益于需求升级市场建筑商。虽然在经济衰退期间投资者通常不会选择豪宅建筑商的股票，但今年豪宅价格也一直在上涨。
Toll Brothers的业务遍布24个州，主要销售独户住宅。该公司近日公布，第三财季签订的房屋合同同比增长了26%，这些合同的价值增长了18%。第三财季利润下降10%，预计截至10月份的整个财年的利润将下降24%，至每股收益3.06美元，但2021财年将回升到每股4.19美元。
“转售市场非常火爆，我们的核心客户并不担心自己的房子卖不出去，”该公司首席执行官道格·耶利(Doug Yearley)说。
他预计公司将受益于需求升级市场上的消费群体，新推出的面向年轻高档住宅买家的经济型房屋类别也会给公司利润带来推动。
Toll Brothers的预期市盈率为10.3倍，股息收益率为0.96%。该公司的净债务与资本比率约为39倍，也高于一些同类公司，但分析师认为该公司的现金流和流动性充足、没有短期内会到期的债务，因此不必担心该公司的债务水平。
住房建筑行业分析师预计，住房市场下一阶段的增长对某些地区尤为有利。房价高昂的东北地区的需求可能会下降，而爱达荷州、犹他州、内华达州、佛罗里达州、田纳西州和南北卡罗莱纳州等房价更实惠的州的需求可能会上升。“虽然纽约市周边三个州和波士顿郊区的需求很强劲，但我不确定这种势头是否会持续下去，”泽尔曼说。她指出，迁往房价更合理的地区和市场是长期趋势。
可以肯定的一点是，给销量和房价带来提振的一些趋势（例如被压抑的需求）可能是暂时的。在家工作和离开城市这种趋势可能会在疫情结束后消失。裁员现象增多（尤其是白领员工）也可能降低购房需求。与此同时，如果投资者把资金转为投向受疫情冲击更严重的行业，房屋建筑商的股票可能会受到冲击。但Smead Capital Management首席投资官比尔·斯米德(Bill Smead)认为，这些股票的回落可能带来了一个买入机会。
NVR (NVR)、D.R. Horton和Lennar是斯米德持仓量最多的股票。他看好NVR是因为该公司的商业模式高效、不依赖土地、以及股票回购，过去两年这些因素帮助该股上涨了50%以上。他看好Lennar和D.R. Horton是因为这两家公司都都控制着大量可用于建筑的土地。
“未来8年或10年建筑商需要建造150万套单户家庭住房才能满足所有需求，”斯米德说。
相比之下，2019年新屋开工数为88.77套。“用九局棒球赛作比喻的话，我们现在可能在第四局，”他说。
