美国房地产市场特点？
在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。美国房地产投资回报的平稳增长趋势表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间。
房产价格的上涨主要有几个原因：
• 持续的经济增长。
• 刚需人口扩大（包括某些地区的大量移民涌入）。
• 低利率。
• 房产投资炽热。
• （通过计划限制对）新住房供给的限制。
为何要投资美国房产？
美国的房地产市场稳定，是个潜在投资回报丰厚的投资市场。同时国内投资渠道偏单一，国内一些投资者也需要平衡资产配置降低单一市场投资的风险。美国欢迎外国投资人，外国资本在美投资受到公平法律保护，近两年回报丰厚的美国房地产市场对偏爱不动产的中国投资人来说无疑是一个绝佳的选择。
美国房产投资回报率高，其原因主要有3点：
1、美国是资产保值增值的投资天堂，投资优势毫无疑问。
▪ 美国房产具有最权威的私有财产法律保障，建筑质量上乘。
▪ 美国的绝大多少房屋的产权是永久性的，后代是可以继承的。
▪ 拥有位列全球较前的房产流动性和房产透明度。
2、房价上涨迅猛，投资回报高。
▪ CoreLogic的报告显示，美国房价于2016年12月已连续第59个月上涨，与2015年 12月相比，房价上涨7.2%，当中哥伦比亚特区和15个州的房价都达到新高。
▪ 美国租房市场极为繁荣，租房需求旺盛。美国的住房自有率始终低于70%，很多城市有50％或以上的家庭是租住，租金回报比国内市场要高，优势显而易见。
3、人口持续增长，住宅缺口日益加大。
▪ 由于开发商进入门槛的不断提高、可供开发土地愈发短缺等因素，美国房屋供不应求状态正日趋严重。
▪ 根据美国国家房地产商协会数据，在2016年12月份美国最新供应的房屋数量创下 自1999年以来的最低水平，远远无法满足购房需求。最近的数据也再次显示美国房地产供需存在巨大的不平衡。
▪ 膨胀的人口，极低的房屋营建率，此态势必然导致房价上扬。
投资美国房地产的项目种类有哪些？
美国房产市场有多种不同类型的投资机会可供挑选，从富丽堂皇的豪宅别墅到时尚现代的高层 居民公寓。投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。
▪ 住宅项目：公寓、单元房、独栋别墅、联排别墅、双拼及多拼别墅等住宅土地。
▪ 商业项目：写字间、商铺、产权仓库、产权停泊码头等商业土地。
▪ 工业项目：工业厂房、工业仓库等工业土地。
对于美国住宅类房产可以细分几类？
美国住宅类房产一般可以分为 5 类：
1. 独栋别墅 （single family house）
▪ 一般独栋别墅是独立的小洋楼，一般为 1-3 层楼的建筑，带前后院。
▪ 美国大多数住宅楼为这种建筑，尤其以郊区和近郊居多。
2. 联体别墅 （Townhouse）
▪ 联体别墅一般在一个独立的小区内，由物业公司管理，征收管理费
▪ 联体别墅近年来比较流行，由于近郊区域的土地减少，建筑商开发了联体别墅。
3. 独栋多家庭别墅 （multi-family house）
▪ 外形与独栋别墅相似。一般为 2-3 层建筑，带前后院。
▪ 建筑内有 2-4 个独立的单位。每个单位有独立的厨卫和电、气表。
▪ 一般业主住其中一个单位，其余的单位用来出租。
4. 公寓（condo）
▪ 公寓住宅楼多数在的城市里，纽约最多。
▪ 业主缴纳的管理费，享用大楼或小区里的公用设施。
5. 共同产权公寓（co-op）
▪ 共同产权公寓跟公寓一样，只是没有独立产权，业主拥有的只是一种使用权。
▪ 虽然可以自由买卖，但要经过公寓董事会的同意。
▪ 这种建筑纽约最多，许多高档住宅楼是这种形式的公寓。
如何选择最合适的海外房地产项目？
投资人必须先清楚购买海外房产的目的，因地产投资取决于市场环境，而购买投资房的考虑亦 不同于自住房。投资房产着重考虑「投资回报」和「风险」两个因素，应减少感情因素；自住 房投入的感情因素较多，注意理性分析，在投资前或投资后要考虑清楚。
如何在美国选择自住房产？
遵循「10 分钟」的选择标准便可，例如 10 分钟走路可以抵达孩子就读学校、工作单位、或商业中心、购物中心、银行、医疗设施、地铁站、公交站等设施区域；如果投资人购买的是别墅，即 10 分钟开车抵达以上描述的设施即可。在选择好区域后，必须进行一番调查，避免碰到犯罪率高，低收入的地区。
以下是在美国热门房产区域的评判标准：
▪ 环境良好、安全的地区。
▪ 周围住户以中产阶级家庭为主。
▪ 拥有优质的学区，教育资源丰富。
▪ 其他生活配套如商店等设施齐全。
▪ 便于进入高速公路（但不要选择在繁华路段或高速公路出口的房子）。
美国房地产增值前景如何？
美国地产经济专家们分析认为，促进当地房产升值因素将长期存在，原因有4点：
▪ 城市人口高速增长，求过于供。
▪ 城市土地供应短缺。
▪ 经济良性增长。
▪ 失业率空置率都维持在较低水平。
从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产投资 者可以从过去的增长中分析美国房产的增长因素，只要这些增长因素在，就可以相对的确保市 场的发展趋势没有改变。
在美国投资哪种房产回报率最高？
房地产的投资收益主要包括两方面：房子增值和租金收入。投资者应该先清楚自己期望的投资目的，是资本增长，还是租金回报。
收取租金是地产投资中最稳定也最快捷的收入来源。美国平均房屋租金收益率在 4-10%，并呈上扬趋势。好地段的优质房源租金收益甚至可以高达 12%。相比之下，中国大部分城市的房屋租金收益率只有 1－3%。
