据7月份的调查统计，对全美的219家开发商进行统计，统计结果是显示的全美国70%的开发商都宣布在7月份进行涨价，商业地产全部都在涨价，然后唯一会降下来是加州，但其他的所有开发商大部分开始涨价，这就是我们能看到的一个现状。
涨价的原因很简单，从供给和需求面分析，一方面需求其实并没有增长很多，大概在5%这么一个水平，但是供给降低了28%。本来美国一直处在供不应求的这么一个市场，这是疫情对于美国的房屋供给量的打击就更大。
也因为疫情，很多建筑原材料价格疯狂涨、建设施工审批缓慢等因素，导致现在新房市场供给不足。
我们能看到从5月24号到6月28号，就是过去这段时间以来，整个美国地产上涨了8%。
所以这跟我们刚刚看到的全是坏消息的新闻就形成一个冰火两重天的反差。
有人讲，美国的失业率很严重，怎么美国住宅地产还没有变差？其实这个数据可以给您看到，实际上现在整个美国失业率并没有那么高，这张图它显示的是绝大部分的失业其实都是属于短暂性的临时失业，我们叫临时工失业。
而真正的因为疫情失去工作的岗位，大概200多万。而媒体报道的时候可能达到了将近3000万这样的一个水平。
另外一方面，美国政府也因为看到了大量临时性的失业，所以政府开始发钱，给老百姓发钱，做通胀，放水，直升机撒钱，这就是现在的一个情况。
我们看到的是整个住宅地产市场，大概也在趋势有这么几样，第一个叫做公寓和别墅，区分性其实是非常明显的。整个这张图显示的这是最新的一个图，显示的是在美国租金收益率，郊区的现在远远高于这个城区的。
我们能看到的是很多人因为疫情的原因，开始搬离公寓，搬离曾经在 CBD或者是在人口聚集区的城区的居住环境，他们搬到了卫星城，所以卫星城的别墅会迎来了一波上涨，而公寓往往可能是建在市中心的，所有现在公寓的打击就会比较大。
其实另外一部分我们能看到整个全美的供应量来看， 公寓产品在过去几年的供应太多了，公寓现在处在出现了一个供大于求的状态，而别墅这样的产品他们现在更加受欢迎一些。尤其是在城市远郊的卫星城的别墅现在资产价格在往上涨，这是我们能够看到的一个现象。
现在很多美国人也开始搬家了，他们从公寓搬到别墅，因为他们需要在家办公，在家办公的话，他们可能没法忍受公寓里面一小间办公室，他希望有一个自己的办公室，所以很多人就搬到了别的地方去。和刚刚第一个趋势，我们看到公寓和别墅现在有明显的一个分水岭。
关于房屋市场的分级走势，现在我们能看这个图是7月份的美国开发商的数据，整个美国现在的平均售价大概在28.8万美金，美国的新房售价大概平均在31.5万美金，这是我们能看到这几条线，黄色线就是新房，绿色的线是均价。
我们现在能看到的一个趋势，开发商从开始有意识的建贵房子变成了建便宜房子，或者建性价比更高的刚需住宅。这是我们能够明显看到的，这也是受经济影响所带来的。
我们把美国房产分为ABCD4个等级的话， A级就是那些高收入阶层的一些人，他们以前可能住的很好的房子，疫情打击经济受影响，他们从A降到了B，所以B和C还很稳。然后D也不稳，因为D以前都是一些黑人区的房子，一些廉租房子，这些房子由于受到经济波动的影响，很多租客可能就是一个临时工，他受经济波动影响很大，他可能就不付房租，房屋价值再变再跌，所以a和d的打击很大。
所以我们也从开发商到现在的投资的策略角度来看的话，很多开发商开始做的终端b和c class的房子开始逐渐变多，这是我们能看到的一个趋势。
这个图显示的就是各大开发商，他们现在推出了新的产品的价格，跟他之前去比的话，我们能看见绝大部分开发商都把自己的房屋的价格的等级开始往下降，降到b和c级来做，这些就显示了我们现在整个美国市场的一个大体的趋势和消费者的选择。
第三我们能看到区域在现在最近过去的上半年，美国房屋卖的最多的最活跃的区域是哪些区域？
这是一张表上显示的，就是各大开发商在每个区域的销量的占比，红色就是它的区卖的比较好的，其中比较明显的是什么？美国东南部，包括了北卡南卡这些区域，然后以及德州，所以这两大的区域是我们可以去重点关注的，因为这两个大的区域在上半年的表现是非常好的，一直是活跃度比较高的。
我们能看到整个美国地产市场最活跃的区域，还是集中在德州以及东南。
那作为个人投资者，现在考虑投资配置美国资产，考虑什么样的方向比较合适呢？
我们现在能看到整个美国地产市场最好的一个板块，就是长租别墅市场。这个市场是今年整个美国地产市场的一匹黑马，叫Single Family Rental市场，叫做长租别墅。
长租别墅这个市场在美国现在来说是一匹黑马。整个运行期间，整个常州比如说最大的一个开发商，它的背后就是黑石，黑石的 mthomes已经达到了历史最高的水平，无论是租金收缴率还是入住率，都非常好。
而同时美国JP摩根也投了长租别墅600亿美金的资金，而上个月整个美国最大的地产管理公司叫布鲁克菲尔德投了300亿。这是我们能看到现在最好的一个市场。为什么？
因为疫情，因为消费习惯的变化，随着过去这几年经济的发展，以及这是疫情的打击越来越多的，人开始选择租房子，那么整个美国的房屋的入住率的其实已经达到历史的一个新高水平94.4%。一个历史的水平。所以我们能看到现在美国租赁物业的整个的市场表现还是非常强劲的。
为什么住房市场这么好，其实无非是几个原因。
第一呢是因为大家都被关在家里，被关在公寓里，他很难去再买房子，人要么买房子，要么租房子，当隔离时候，大家很多人不是买房，而是去租房子了，租房子的话，那么他选择公寓还是选择别墅？一定是选择别墅，因为它需要更大的空间去被隔离，小孩要上网课，他也得去办公，那么所以这次会带动这一波别墅的租赁市场的这么一个起来。
也是因为疫情，越来越多人需要在家办公，他需要有一个安静的环境，单独的空间，他需要有更高的网速，所以 house就成了很多人现在开始去租的一个方向。
所以我们看到整个市场是就是说发现了一个情况，整个house的出租率在上升，同时整个house别墅的价格也在上升。
我们会认为这次疫情给到美国整个长租别墅的整个市场带来极大的机会。
现在我们能看到大量的移民开始搬到了南部，就是东西海岸的以前在那些生活成本比较高的城市，他们为了能买房自住，能够让自己的生活成本降低，他们去到了那些成本更低的地方。比如说德州，南卡北卡这些区域都有非常多的人口流入。
更多人从这次疫情中会意识到，有一个high quality有大空间的有高品质的居住环境，对于每个人来说都是一件非常重要的事情。
所以这就是我们能看到的一个市场。
在现在全球经济可能下行时候，学生公寓往往会是一个比较好的避风港，因为教育产业的需求往往和经济的规律是相对冲的。教育往往不太受经济的一个波动影响，他不太像写字楼或办公楼或酒店这样的产业。
所以我们建议大家在疫情之下，如果说资产配置的话，我们两个建议，第一，投资一些保值的本金不会亏的资产。第二个现金流一定要稳定，不要说随着经济的波动而不断波动，而是需要一个平缓、稳定的增长。
所以我们给大家推荐的项目就是一个既保值它是美元资产，它是一个美国承受法律体系，它是有土地价值的房产，银行可以支持，保证资产的价值。
另外有专业团队的管理，也可以给大家提供长期稳定的现金流。
整个世界经济在未来几年，如果说还是这样动荡的话，投资美国长租别墅市场，投资我们达拉斯别墅项目，都会是一个非常好的选择。
