随着COVID-19疫情的蔓延，
将地区与全球经济推向了衰退，
美国也不例外，经济萧条下，
美股暴跌、油价低谷、
企业关停、就业锐减……
许多产业都遭受了极为严重的打击，
导致大部分投资都出现了更大的风险。
那么疫情之下，
投资美国房产还能获得稳健回报吗？
今天桔子地产就带大家来看一看。
疫情下的美国房地产
（过去两周，市场库存量下降了3%）
房产投资两大要素
进行房产投资时，有两大要素，那就是"资本增值"和"租金收益"。既有强劲资本增长，又有高租金回报的房子，自然是投资者的最爱。然而通常情况下，投资者需要在这两者之间做出抉择。
资本增值就是所谓的Capital Gain or Capital Growth，也就是房产现有资产价值减去购入时的价格，所赚取或损失的价值。即当持有的房产卖掉后，其卖价高于原先购进成本，即产生利润。
租金收益就是ROI，也就是指租金回报率。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况，可以反映市场的真实需求。
首先，投资房产的时候，追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择，因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。但是，高资本增长房产的净租金回报率往往较低，因为这些房产的相关费用（比如按揭利息和其他成本）会较高。
而如果是租金回报率较高的房产，则通常是租金收入高于费用支出，这意味着投资本身是在为自己房产支付成本，这也意味着房产在产生现金储备，这些现金储备可用于偿还贷款或其他用途。但大多数租金回报率较高的地区，房产的资本增长往往较低。
以美国为例，当然其他国家也同样适用。假设有两套价值均为50万美元的房产可供选择。房产A的预期资本年增长率为7%，租金回报率为4%，房产B的资本增长率为4%，租金回报率为7%。假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同。下表说明了15年后可能的财务状况：
这两个方案都能为投资者带来不错的总体回报和收益，但是它们的盈利和风险各不相同。桔子地产建议投资者在投资前，可以根据个人的需求和目标，通过详细的市场分析、财务分析来确定，具体的房产投资方案。
如果是首次投资或希望每个月都能产生现金流，则可以优先考虑“租金收益”；如果是资金充裕，计划投资多套房产，那么合理的建议就是一部分资金购买几套是高租金回报率的房产，另外购买几套低回报率房产但高资本增值的房产。这样投资者可以在平衡收支的同时，实现部分房产的高资本收益（未来某一个最佳时刻售出）。
桔子点评
为了稳健投资，获得稳定的收益，选择美国投资房产时我们还要注意以下几点：
1、选择配套齐全的社区
充分考虑未来租客的需求，便捷的公共交通，足够的超市、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点，这些也都是未来房产升值潜力所在。
2、选择优秀的学区
从中国到美国留学的人越来越多，很多留学生会在学校附近租房子。而且，选择租房的人士中，还有很多年轻的夫妇，他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。并且许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。因此，投资好学区是个不错的选择。
3、选择房间多的房产
房间多可以满足租客的需求，同样面积的房屋，房间多租金更高。
4、选择维护费低的花园
很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的花园上。所以，如果投资房有较大面积的花园，你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计。
