【侨报网报道】商业房产面临严峻考验。旧金山标志性的摩天大楼泛美金字塔（TransamericaPyramid）（自1970年代建造以来由同名保险公司拥有）前段时间在出售。但是，由于疫情时代，它给出了折扣价。投资者在2月份就以7.11亿美元的价格购买了该物业，但现在，《旧金山商业日报》报道，Transamerica已同意将价格下调10％，以保持交易的进行。
据nymag报道，由于诸如纽约、洛杉矶这类的大城市实际上是由房地产组成的，因此您可能会认为疫情严重破坏了城市生活，从而扰乱了房地产市场。实际上也是如此，无论短期抑或长期，都造成了中断。
短期来看：随着危机的持续，无偿租金和空置空间意味着建筑物业主的财务损失；
长远来看，危机永久改变了某些房地产的使用方式，则即使社会恢复正常，这也可能导致某些房地产，尤其是商业房地产的价值永久减少。
这不仅对于业主来说是一个问题。当商业大楼贬值时，通常是因为更少的人在其中工作和购物，这相应地意味着个人收入和消费的减少。而且由于城市和州严重依赖商业物业及其中发生的活动征税，因此，对商业房地产价值的冲击很可能会给州和地方政府的预算带来严重损失。
零售房地产的前景似乎最艰难。零售物业的租客今年未能支付租金的比率最高，在危机期间，由于房客面临着严峻的财务困境，近一半的零售房租没有偿还。房东在租客不付钱时几乎没有追索权，在这种经济环境下，他们能做的不多，例如驱逐餐馆老板并找到新租客来签署租赁协议，已不再容易。
近年来，向在线零售的转变已经减少了对实体零售空间的需求。然而，新冠病毒危机使这种缓慢的下降变成了陡峭的下降：许多可能在未来十年内逐渐关闭的百货商店在今年春天突然关闭，并宣布将永远不会重新开业，而且关闭将减少他们所在购物中心的人流量，从而影响到商场内重新开放的其他商店。
疫情之前，零售物业的业主一直在寻找“经验丰富”的租户（如餐馆，酒吧，体育馆和水疗中心）来应对实体零售业的压力，因为这些行业的顾客大多需要亲自造访，是线上不可比拟的。但是，疫情再度扭转了理所当然的运营模式。
在某些情况下，例如健身馆，消费者也出于安全考虑而转向线上体验。如果这些转变中的某些成为永久性转变，那么一些体验性零售企业将变得比他们想象中的更容易受到线上竞争的挤压。
办公室的前景不那么可怕。大多数办公室租户一直在支付租金，例如，曼哈顿主要商业业主SL Green表示，到6月初它已收回4月办公室租金的95％，而4月时仅收到63％。在一定程度上，租户按照租约继续支付租金时，由于多年期租约，写字楼业主可以免受租金市场变化的影响。但是从长远来看，如果像Facebook这样的公司能够实现让更多的员工在家工作，那么对办公空间的需求可能会永久下降，这将导致租金降低和新建工程减少。
由于许多房地产归公开交易的房地产投资信托所有，因此即使市场上交易很少，我们也可以了解金融市场参与者对房地产价值的看法。自今年年初以来，SL Green的股票遭受了打击，下跌了近50％。扣除SL Green的债务后，这意味着该公司的房地产价值下降了约18％。
住宅房地产的前景可能最好。请注意，纽约和其他一些市场的平均交易价格已急剧下跌，但这可能是因为豪宅屋的交易量下降幅度更大，而不是因为大多数住宅物业的价格越来越便宜。Zillow的价格指数显示，住宅租金和价格的变化要比媒体报道的小得多。Zillow估计，截至5月份，全国范围内的住宅租金比一年前高出2％，而在纽约地区，租金下降了不到1%。
未来房价和租金可能会下跌，尤其是更多家庭面临失业的情况下。到目前为止，由于CARES法案的援助，家庭财务在很大程度上得到了强有力的保护，该法案的出台实际上导致家庭收入在春季增加，而家庭储蓄率在春季急剧上升。如果该援助到期，那么越来越多的家庭可能难以负担目前的住房，更不用说购买新住房了。但从本质上讲，住宅房地产也仅面临这种风险，而商业房地产则面临由疫情驱动的永久使用模式变化的额外风险。
商业房地产面临的风险对市政府构成了挑战。在纽约，商业房地产的税率是自有住房的几倍。与许多城市一样，纽约严重依赖餐馆和零售店产生的销售税，同时，纽约州从新泽西州和康涅狄格州居民那里收取所得税——他们在纽约州工作，却很少消费这里的公共服务（例如，他们的孩子不上纽约的学校）。较少使用办公楼和零售楼意味着较弱的商业税基，迫使纽约市和州更多地依靠对居民的收入和住宅财产征税，或者削减公共服务。
摩天大楼价格的下调是警示，但希望不是冰山一角。
编译：V
