相信很多朋友刚看了2020年巴菲特线上股东大会。但是，全程看完线上投资大会后，我们的投资策略有什么提升呢？
无论是线上还是线下的股东大会，你都可以从其传记《滚雪球：沃伦·巴菲特和他的财富人生》，和其大力推荐的导师格雷厄姆的《聪明的投资者》和《证券分析》中略知一二。
作为美国房地产投资者，我们如何把巴菲特的投资哲学运营到我们的房地产投资中呢？
1
巴菲特最重视的投资哲学之一，是“投资的安全边际”。
那么，作为美国房地产投资者，你的“投资安全边际”是什么呢？
在谈到房地产投资的时候，每个人都有自己的观点。
但当谈到如何投资Class A 的高端公寓楼综合体时，很多人都会些误判。
我知道Class A的楼盘看起来很高大上，会让你有一种幻觉，幻想自己在里面的丰富多彩的生活。这并没有错，我在最初投资房地产时，也曾有和你同样的幻想。
我会被高端的泳池、会所、健身房以及极尽奢华的样板间所吸引。
但，房地产投资的第一要义，就是不要在投资中夹杂感情，数字是会说话的。
今天，我和我的投资者为社么不购买Class A的高端公寓楼呢？
因为，Class A高端公寓楼的投资安全边际太低。
2
首先，高端公寓楼看起来很美丽，但其投资风险与回报率不成比例，尤其是在经济进入衰退时面临的不可控因素增多。在因冠状病毒引发的全球性经济衰退下，我们更不看好其投资收益。
经济在上行周期时，很多城市的高级公寓楼供不应求，比如说奥兰多和迈阿密。
但在2008年那场经济危机期间，这两个城市的很多高端公寓楼入住率只有50%。
为什么会这么惨烈？
很简单，因为租客没有能力支付高昂的房租。
很多人因为公司裁员没有收入，不是选择换房，就是无能力偿还房贷，宣布破产，自己的房子被银行收走，低价拍卖。
高端公寓楼的租金和房贷相差无几，对于绝大多数人来说，租住在那里是遥不可及的梦想。
也就是说，高端公寓楼在经济下行时，是最先遭受打击的资产类别。
除此之外，Class A高端公寓楼的回报率通常低于其他级别资产，比如说Class B和Class C的刚需公寓楼。
原因是：1. 其建筑成本过高；2. 经济上行期通常是卖方市场，大量买家入场，造成抢着出高价的现象，导致楼价非理性上涨。
我非常能理解你的想法，我也知道位于纽约曼哈顿和伦敦肯辛顿的Class A高端公寓看起来会比亚利桑那州凤凰城的Class B刚需公寓楼更高大上。但是，当看到银行账户收到的租金后，投资到亚利桑那州凤凰城的Class B刚需公寓楼的投资者会笑得更开心些。
3
什么是耐经济衰退的资产？
通常来说，Class B、B-和C+ 类资产属于耐经济衰退的资产类别。
为什么这些资产类别可以抗经济衰退呢？因为这些刚需性住房是在经济衰退时绝大多数租客需求的住房。这些类别的房产主要是在1980年代至2000年初兴建的。
经济下行时，人们从Class A类别的高端公寓楼搬至Class B或C的公寓楼；当经济好转时，人们会从D级别公寓楼搬至C级别公寓楼，或从C级别公寓搬至B级别公寓楼。
这也是为什么我喜欢把资产投入到美国的B、B-和C+级别的公寓楼的原因。这两大类别（B级别和C级别）的公寓楼在任何经济周期内的回报率都很可观。
当然，B和C级别的公寓楼也并不完美。但是，难道这世界上真的有完美的投资策略?
这两类资产的挑战主要体现在维修成本上。但只要做好充分的尽职调查并做好日常的物业管理和维护，这两个级别的资产会为投资者提供最丰厚的回报。
4
当然，很多机构投资者把大量的资金注入到位于纽约、旧金山和伦敦的高端公寓楼。但作为普通的投资者，我们不像巴菲特那样，可以动用数亿美元的资金，也没有机会运用机构投资者的话语权，以低于市场价的价格收购资产。
这里，“低于市场价的价格”，就是巴菲特投资哲学中的“投资安全边际”。
除此之外，机构投资者的投资时间更久，通常会在20-30年左右；而对于Class B和C的公寓楼，我们的投资时间是3-5年，我们会通过资产主动升值，寻找最佳的退出窗口。
5
什么是美国房产投资中的“投资安全边际”？
答案是：资产主动增值。
我们在3-5年内为投资标的物主动增值，全流程包括收购资产、为资产增值、贷款重组和投资者退出。
假设，我们在同一时间点投资一栋Class B资产主动增值的公寓楼和一栋Class A的高端公寓楼。再假设，经济将有18-24个月的下行周期。
Class A高端公寓楼因为租客负担不起房租，空置率上升；除此之外，由于公寓楼刚完工不久，没有可以增值的机会，这意味着没有“投资安全边际”。
与此同时，我们可以在12-18个月内，通过优化物业管理团队及翻新公寓室内和室外的环境，整体提升入住率和租金收入，为Class B的公寓楼主动增值。
当经济衰退来临时，我们通过资产主动增值，已经为我们的公寓楼创造和提升了价值，这就是我们的“投资安全边际”。
那么，Class B或C级别的公寓楼是否会受到经济危机的影响？
当然会！但是因为刚需性住房的属性，我并不需要大幅度降低我的租金。与此同时，入住率会因为租客的支付能力下降而增加。
作为已经创造出“投资安全边际”的我，会等到经济复苏的那一天，为投资者创造出丰厚的投资收益。
