美国房地产市场回顾
首先，我们来回顾一下美国房地产市场在过去的发展情况。
根据美国资料统计局的数据显示，从20世纪60年代初到2019年，美国的实际成交房价涨幅将近20倍（包括调整期下修幅度）。由此可知，55年来美国的房产价格呈稳定上升趋势。但这期间也有过四次大幅度的价格下跌，每一次调整都与美国自身甚至世界经济走势密切相关。
1960年代美国经济起伏巨大，住房抵押贷款利率上涨至11%，房屋乏人问津，导致房价大幅下跌。但随后，在1972年，房价触底反弹，很快就回升至大幅下跌前的水平，开始了近十年的涨势。
1981年，由于石油危机，世界各国发生严重经济停滞，美国失业率大增，住房抵押贷款利率与民间借贷率都居高不下，房产市场停滞导致价格下跌。但仅仅两年后，房价便重回上升趋势。
1991年全美商业房产投资过剩，房产市场开始波动性调整，但影响较小，仅波及到少数地区。1993年市场便进入了长达14年的繁荣期，直至2007年房价达到美国历史新高。
2008年的次贷危机，引发了严重的房地产崩盘。据资料统计，2008年美国整体房价下跌近20%，个别地区甚至高达70%。经济危机后，美国的住房市场的房价逐渐回升，并进入疯狂增长阶段。
通过观察趋势图，可以看出仅在2008年次贷危机时房价有大幅下跌，其他时候都是在上下3%~8%范围内波动；
2020年的美国房地产市场
从2018年之后，美国房地产市场的增长逐渐放缓，到2019年已整体进入稳定的休整状态。如果房屋市场继续保持目前价格的慢速度增长趋势，市场将变得越健康。美国最大的房产网站Zillow最新预计，2020年美国房产市场将比过去几年都要增长缓慢。但这不意味着美国房地产市场会变成“买方市场”，因为消费者只能继续消化不多的房屋库存。而一些市场仍将在美国大部分地区保持竞争力，并且竞争可能会更加激烈，因为同时可负担的住房和可观的工作机会的城市并不多，这一类城市也将是2020年的市场黑马。
01
新建单户住宅面积将继续缩减
在经历了长达七年的持续增长后， 2015年新建单户住宅的面积开始缩小。在经济和人口趋势共同的推动下，预计这种缩减趋势将在2020年持续下去。
根据Zillow的数据，当前的新建单户住宅比30年前大了约三分之一。但是，在2015年至2018年之间，房屋面积确实逐渐减少了。新建单户住宅的面积从2,467平方英尺降至2,386平方英尺，这也是自1988年以来最大的跌幅。
预测这种缩减趋势的延续有以下几种原因：
1. 如今，许多年轻的千禧一代购房者都倾向于更密集、更城市化的住宅。
2. 年轻的购房者难以负担前几十年建造的大型住房。
3. 较年长的房主更渴望面积小、维护负担小以及更容易使用的房屋（比如较少的楼梯）。根据Zillow数据显示，2019年有56％的新房购房者年龄在40岁或以上。
4. 房屋建筑商受到理想地区可建设土地短缺的限制。此外，木材和钢材等主要的建筑材料价格日益增长，技术熟练的建筑工人工资也在不断增加，导致建房成本不断提高。
所有这些表明，新建房屋面积将持续缩减趋势。面积较小的房屋高效且环保，维护费用更低，也更利于开发商获利。当然，还是会有群体对于大型的郊区住宅有需求，但目前看来，人们的态度正在不断转变，开始越来越倾向于房屋空间较小的生活方式。
02
房屋价值和租金增长将放缓
从去年12月创下8.3％的超高增长率以来，美国房屋价值中位数的年增长率正在逐渐减慢。2019年10月的同比增长率为4.7％（可提供数据的最新月份）。
而租金方面则表现不同。自今年6月以来，租金同比增长虽然基本稳定，但在每个月都有小幅攀升。
总体来看，根据Zillow的预计，到2020年，美国房屋租金和房屋价值的增长将进一步放缓，以与工资增长和通货膨胀相一致的、可持续的速度稳定下来，从而达到买卖双方，租户和房东之间更平衡的状态。
Zillow对100多位经济学家和房地产专家进行了季度调查，《2019年第四季度Zillow房价预期调查报告》显示，美国房屋中位数价格预计到2020年底将同比增长2.8％。对比自1996年以来的Zillow房屋价值指数的年均增长速度3.8％，增速的确将有所放缓。
在租金方面，自6月以来，年租金的升值幅度一直在上升，目前约为2.3％。Zillow预计近期租金增长的这种趋势将持续到2020年初，然后在春季开始后的某个时候逐渐消失。到明年年底，预计年租金增长速度将降至2％以下，比目前的水平低约半个百分点。
03
稳定的利率使住房需求保持高位
美国的房屋抵押贷款利率将继续保持低位，住房需求将保持高位。
2019年美国房屋抵押贷款利率显著下降，预计2020年大部分时间，利率仍将保持在当前的相对较低的水平。（Freddie Mac房地美预测在2020年利率平均水平将保持在3.8%）
由于中美贸易冲突导致的全球经济疲软以及低于目标的通胀，将继续控制汇率。除非这些指标获得明显的改善，否则美联储将没有理由恢复加息。如果低抵押贷款率持续存在，这将使购房需求保持强劲，并继续推动美国可负担市场的房屋价格进行上涨。
但值得注意的一点是，低利率并不足以重新点燃美国价格较高市场的高增长率，尤其是在西海岸和东北部。在这些市场中，买家似乎已经达到了其承受能力的上限，即使是低利率也无法将许多房屋带入典型的首次购房者的预算范围，因为低利率并不能帮助首次购房者克服高首付的障碍。
04
房屋销售量将增加
房屋销售预计在2020年将小幅缓慢增长。
在2010年1月房屋的销售量触底反弹之后，直到2014年底美国的年度房屋总销售量才稳定突破了500万。到2016年底，越来越多的首次购房者推动了全美房屋销售额，反弹到了约550万。
但是到了2018年春季，情况又开始转变。季节性的年销售量在2018年12月回落至500万，抵押贷款利率的上升以及购房者难以支付首付是主要的原因。随着销售的回落，可用的房屋库存开始增加，原本快速的房屋价格增长开始放缓。
但在2019年又发生了变化。房屋价值增速继续放缓，但同时抵押贷款利率开始回落，使房屋销售反弹，库存迅速减少。
展望2020年，我们预测美国房屋的销售将继续增长，但速度会比较缓慢。
尽管新房只占总销量的一小部分，但其在2019年大幅增长的销量，帮助提高了建筑商的信心，增加了新建住宅许可证的申请，2019年12月房屋开工年率升至13年里的高位。但是今天的建设步伐仍然落后于历史标准，2019年住房开工总数增加了1.6％，多户住宅的开工下降了四分之一以上，新的单户住宅建设稳步增长。
如果建筑商在2020年兑现其建造更小、更实惠的房屋的承诺，那么新建筑将会提高首次购房者的负担能力，从而助推新房的销售。
2020美国房地产投资展望
综合来看，2020年美国房地产市场将会是向好发展的趋势，并包括以下几个特点：
• 2020年美国房价将继续保持增长，但是增长速度放缓。租金的增长速度将在明年年底降至2%，而现在是2.3%；
• 房价的缓慢增长和较低的抵押贷款利率将会使住房需求继续保持强劲；
• 低利率对高价位市场价格的增长推力有限，尤其是西海岸和东北部。
• 美国新建住宅面积会继续缩小，更多的人也会倾向于选择较小的房屋。
• 房屋需求增加助推房屋销售，但是由于房屋库存有限，房屋销售会以缓慢的速度增加。
随着大选将近，向好的系列数据也支撑了整个美国经济的基本面。由于美国就业市场预测良好，失业率持续下降至3.6%，标普CoreLogic预计未来9个月美国房价将上涨5%。除了以上的预测，我们也要将目光关注于一些变化。
当前的市场项目属性已发生变化，投资者的眼光已经因不同需求铺向了一些特殊种类的市场。而美国购房者的承受力已经达到一个低节点，合住及大密度住房奖励制度已经成为趋势。同时，购房者的需求已经形成了社区概念，人们对居住环境有了更个性化的需求，而不是千篇一律按照既定的规划格局供给就能满足他们。如今的年轻人向往的是能将工作、生活、娱乐有机结合的居住环境。于是开发商要将交通便利、购物便利、休闲娱乐便利的因素都考虑进房产项目规划中。尤其是千禧一代，他们希望更好地融入社会环境和周围的生态环境。因此，对房产的开发和管理将变得更多元化也更具重要性。
