根据美国约翰·霍普金斯大学的初步统计，截止2020年3月31日，美国Covid-9新冠病毒新增确诊病例连续六天超过1万例，累计确诊已超16万人。美国政府目前采取多项措施进行防控，包括控制病毒传播、保障人民基本生活、调配动员全国医疗资源，同时出台多项配套政策刺激经济发展。本文将根据新冠病毒肺炎疫情在美国扩散，对美国商业地产现阶段变化做出初步分析。
一、 酒店物业：损失惨重
根据行业统计机构STR最新的数据显示，美国上周（3月16-22日）酒店入住率仅为30%，与去年同期相比下跌了56%，每晚平均房价93美元，同样低于去年同期价格。受冲击最大的地区为旧金山市和纽约市，当前入住率仅为17%，与去年同期相比下降80%。
美国目前仅有不到一半的人口被政府要求居家隔离减少外出（stay-at-home orders），随着疫情的升级，将会有更多城市采取更加积极的防疫措施。随着居家隔离措施在全美不断扩大，届时美国的酒店将面临惨重的损失，同时从事酒店相关职业的员工，如前台、服务员、清洁工等将会持续无薪假，甚至失去工作。
The entrance to Trump International Hotel in Washington on 3/23. Most amenities inside the hotel were shuttered this week in order to comply with a local order. Credit...Tom Brenner/Reuters
二、 零售物业：结构性转型，风险与机会并存
目前采取积极防疫措施的州政府为了减少大量人群聚集，要求所有经营非基本民生行业的店铺（Non-Essential Retail Stores）暂停营业，包含购物商场、餐馆、理发店、酒吧等。此类失去营收流水的店铺短期内还可维持，但如果疫情持续时间较长，店主将会通过裁员节约成本，长此以往，甚至店铺将面临倒闭。另一方面，食品杂货店（Grocery）、药品杂货店（Pharmacy）、杂货批发店（沃尔玛、Costco等）、外卖店（Take-out Restaurant）等销售生活用品和食品的店铺则人满为患，时常发生囤货抢购，经营流水甚至远超平时。同时，居民网上购物的需求大涨，亚马逊紧急招聘10万员工负责处理物品分类及快递派送等工作。
新冠病毒将会影响美国的消费方式，促使零售业的结构性转型。预计疫情过后线上购物需求将继续保持增长，而线下需求将会持续走低，从而可能进一步推动一些店铺倒闭，物业空置。此时，是低价抄底购买零售物业的最佳时机，通过对物业的升级改造，将原先偏向于购物的零售空间，转型为偏向于体验的空间，例如新科技体验店、儿童娱乐、餐厅休闲等，这些无法在线上购物中满足的需求将会有可能成为顾客的新宠。
A pedestrian passes through a sparsely populated retail hub at the World Financial Center, 3/17 in New York. John Minchillo | AP Photo file
People shop for toilet paper and other provisions at a Costco store in Novato, California, on March 14, 2020. Josh Edelson / AFP - Getty Images
三、 办公物业：政府救市，优质物业稳定
目前美国办公物业市场受到新冠病毒疫情的影响较小，美联储降息、量化宽松增加市场流动性，2万亿美元经济刺激计划等都可以帮助企业度过难关。优质物业中的租户体量大、现金流充足、抗风险能力较强，虽然会因疫情影响造成一定经济损失，但疫情过后可以快速恢复正常运营。但对于品质较低的办公物业，租户大多为小公司，体量较小、现金流不足、抗风险能力弱，在疫情冲击下很可能会面临裁员、倒闭的风险。最终导致缩减租赁面积，甚至是退租。
美国近二十年持续推动现代开放式空间的办公环境，不仅能够减小员工人均办公面积，还有利于团队沟通。疫情期间全民在家办公的新方式将会加快这个进程，当员工居家办公也可高效按时完成工作，企业主后续可能会考虑提供弹性到岗制度，从而节省办公面积和办公用品的成本。最终，这将影响办公物业的结构性转型，适应更加现代化的办公模式。
As more and more people work and study from home due to coronavirus, internet networks could buckle under increased traffic | John MacDougall/AFP via Getty Images
四、 长租公寓：两极分化，优质物业稳定
美国政府宣布国家进入紧急状态，部分州政府要求民众在家自我隔离，美国目前住房拥有率大约为65%，近35%的居民居住在长租公寓。租房是刚需，受新冠病毒此类黑天鹅事件影响较小，优质长租公寓中的租户大多有一定的经济基础，租金按时支付的困难不大，但最近的市场认为品质不高的长租公寓可能会受到冲击。
不少美国人没有储蓄的习惯，一旦失去了工作，很可能失去生活来源。在疫情发生之前，美国的失业率为3.5%，几乎为历史最低点，但疫情发生后一些公司为了缩减成本，不得不解聘员工。根据美国劳工部统计数据，三月第三周（3月16-21日）美国新增失业人口328万人，创下自1967年开始记录此数据的历史记录，之前的记录保持日是1982年10月2日的69.5万人。这些失去工作的小时工、合同工、蓝领工人、自由职业者等受疫情影响将失去经济来源，难以支付住房的租金。
目前美国两党共同拟定的2万亿美元经济刺激计划已通过参议院的投票，待众议院投票通过、总统签字后即可生效。内容包括每人$1200美元全民补助、失业保险额外增加每周600美元等措施帮助失业人员。相信随着疫情的发展，美国政府还会出台其他相关政策，帮助困难人群度过难关，稳定市场秩序。
五、 学生公寓：降低学生录取门槛，学生公寓需求增加
最近几周美国高校受疫情影响关闭校区，改为线上授课。华盛顿邮报文章《Coronavirus Creates College Uncertainty，Admission Get Easier》调查表明，美国高校为了降低疫情对入学的不确定影响，确保秋季学期的正常开学，降低了大学申请录取的门槛。Reed University将60名等待期的学生改为录取，提升3%的录取率；Kalamazoo University今年的录取学生数增加了200名；Franklin & Marshall College不仅增加2%的录取率，而且还承诺减免困难家庭的学费。此外，前景不明朗的宏观经济环境，也鼓励学生回到校园继续进修，以及刚刚毕业的本科生继续攻读硕士学位。
新冠病毒让每个人学会了保持距离交流（Social Distancing）。对于学生来说，学生公寓中提供带有独立卫生间的单人房间，就是最理想的公寓了。
六、 在建地产项目：工期可能会短暂延误，但总开发成本变化不大，风险可控
美国各州根据各自不同的疫情发展制定不同的防疫方案，最早执行封城全员居家（Stay-at-home order）的旧金山市，将住房建造规定为基本生活服务（Essential Service），在封城期间可以继续施工，不影响工期。当然，并不排除未来实行更加严格的防疫措施，如全部停工停产等，但就目前的状况可以确定，在建地产项目的工期短暂延误是可能的。
工期延误通常会增加开发成本，美联储紧急降息1.5%，可大大减少项目的融资成本，同时，建筑材料成本和人工成本在疫情期间受供求关系影响会有所降低。综合考虑，项目的总开发成本变化不大，项目的风险可控。
MOUNTAIN VIEW, CALIFORNIA - MARCH 19: Construction continues at the Montecito by SummerHill Homes site, Thursday, March 18, 2020, in Mountain View, Calif.
经过一段时间的混乱与无序，美国政府的防疫抗疫政策已逐步进入正轨，希望疫情的拐点能尽快到来。我们将继续跟进美国地产发展，为大家带来最新的地产分析。
