疫情下房产市场何去何从

虽然无可避免，任何时候都会有特别悲观的论调，但大多数评论人士都认为，如果疫情能在6月或7月得到控制，新西兰的房价很可能不会受到明显影响。Oneroof的房产评论员Ashley Church就持这样的观点。他表示：这种相对乐观的观点并非出自一厢情愿，而是基于对当前市场形势、在隔离状态下买卖房产的困难程度以及在接下来的几周里政府和银行仍将陆续出台的一系列可能的支持措施等综合因素的合理评估。

虽然目前从政府到医学专家，没人能断言新西兰的疫情走势及这种全国封闭的状态究竟还要持续多长时间，但Ashley Church仍然对未来一段时间内的房产价格走势做了相应预测，提出三种不同的假设情况，希望分析其产生的可能性以及造成的市场后果。

到4月中下旬，即暂定四周的4级警戒到期时，新西兰报告的病例数达数千人，但已达到高峰。那么在四个星期里没有新病例报告的地区，隔离要求可能会逐步放宽，条件是这些地区的人不能前往新西兰的其他地方。随后，因为疫情已经得到有效控制，这种地区解禁会逐步扩大范围直至全国，虽然国际旅行禁令仍在很大程度上可能继续，但民众将逐步被允许在国内自由旅行。

这种情况下，首先解禁地区的房产市场很快就会恢复到一种平缓的正常状态并进而推广到全国范围，房价将基本保持不变。

目前的强制隔离措施并没能阻止病毒的蔓延，在四周隔离后病例数仍持续攀升，迫使政府不得不延长4级警戒。

基于多米诺骨牌效应，更广泛的经济领域将因此受到冲击，失业人口持续增长，从而导致很多人面临抵押贷款违约的风险。在这种情况下，更多的人会利用银行现已推出的帮助政策，只支付贷款利息，甚至完全推迟6个月还款。政府也可能会采取行动，通过政府担保支持要求银行对任何违约行为提供缓冲期，就如目前已经在租房市场实行的一些方式。在这种情况下，假设采取的这些支持措施有效缓解了业主出售物业的必要性，则房价即使会受到影响，但非常有限。

病毒在社区疯狂扩散，政府已无力保护我们免受病毒传染，全国强制实行无限期封锁。这是最糟糕的情况，虽然可能不太会发生，但如果不幸陷入这样的境地，则新西兰的房地产市场会随着整个国民经济体系一同处于自由落体的状态，可以说这样的经济和社会后果都是我们所无法承受的。

基于以上预测，可以得出结论，在最有可能的假设1和假设2的情况下，虽然整个市场受损程度大不一样，但总体还是处于可控状态的。具体体现到对不同细分市场的影响， 著名房产公司CBRE日前也给出了他们的专业意见。

那些社交密切、人员密度高的物业将会受到比较严重的影响，如酒店、养老院、传统零售和商场、写字楼等。交易可能明显减少，价格也将发生调整。企业负债与房地产回报率之间的差额可能不再存在。

由于近期施工可能被迫停止或严重延缓，市议会暂停工程许可发放，可以预期的金融市场撤资，利率调整等一系列因素，建筑工程计划可能面临延误及不确定性，未来的投资发展收益率也会受到影响。

长期而言，经营范围广、收支较为平衡且有良好客户关系的经营者可能受到的影响会小一点。但有固定成本或/且受到本次危机直接影响（如旅游、零售、度假村、教育）以及敏感易受影响机构（养老院、卫生服务）的物业，其营运净收入将出现快速下滑。

无论是地区性有垄断优势的大型商场，还是社区内的零售店、便利店、蔬果店、饮食店等，短期内零售业承租者恐怕都难以避免损失惨重，至于长期影响，要看顾客的消费习惯会否在隔离期后发生变化。

零售业的凋零将导致对仓储的需求上升，并随之影响到更新租约时的价格。与此同时，劳动法要求保护雇员，如果雇员担心感染病毒，可能会出现人力短缺和价格上涨的现象。所以多年限第三方合同可能可以保障物业业主免受影响，但经营者会因为短期开支上涨受到损失。

对传统物业业主来说，短期影响较为有限，因为大多为长期合约且很少会有重大的退租变化。但在封锁期间，承租方可以根据ADLS（第六版）租约的第27.5和27.6条款，以为无法进入物业为理由拒绝支付房租。因此房东与租客之间如何就减少租金、延迟付款等进行协商，将对减少可能的损失至关重要。而近年来发展迅速的联合办公空间则损失会比较严重，因为租客可以比较方便地转为居家办公。

在短期内可能不会有租客在到期前退租的情况，因为租客会避免在不确定的时期里搬家。但居家办公可能会给业主带来更高的物业维护成本，而且新的或续签的租约可能会因为租客面临经济压力而需要下调租金。