就目前的美国经济走势而言，还不清楚下一次经济衰退何时到来。但最近的一份报告认为，即便美国经济再出现一次衰退，对美国房地产市场也不会有太大重大不利影响。
近期，美国第一金融服务公司（First American Financial Services 以下简称FAF）是一家的产权保险公司，FAF公司的研究人员调查了美国房地产市场在衰退时期的历史表现。根据过去经济衰退的情况，报告认为，下一次经济衰退不太可能引发房地产的大衰退。
FAF公司的副首席经济学家兼报告作者库希（Odeta Kushi）写道：“虽然许多人对房地产危机还记忆犹新，而且是大衰退的催化剂，但美国房地产市场自1980年以来经受住了所有其他衰退。”“事实上，房地产市场可能实际上有助于经济从下一次衰退中复苏——这是它在以往经济复苏中所扮演的传统角色。”
该报告利用该公司自己的数据以及房地美联邦管理委员会（Freddie Mac FMCC）和全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors NAR）提供的信息，描绘了房地产市场在经济低迷时期的传统表现。库希写道，在大多数其他情况下，房价继续以平稳的速度升值，而现有的房屋销售增长只是小幅下降。
那么，是什么让房地产业在大萧条与其他资产众不同呢？上一次经济衰退之前的房地产繁荣主要是由房屋建设活动和抵押贷款信贷的爆炸性增长所推动的。购房者可以在没有收入证明和首付的情况下获得抵押贷款，而且许多贷款的贷款成本很低，但随着时间的推移成本会越来越高。
这些房主杠杆率过高。库希写道：“大萧条时期的房地产危机主要是由于失业率高企，而房屋所有者中又有相当一部分没有太多资产。”
而且由于开发商建造了如此多的房屋，当泡沫破裂时，他们的房屋价值迅速下降，进一步加剧了这种情况。
在当前的经济扩张中，房价的增长并没有因为抵押贷款的增加而得到推动。相反，这只是供求关系的一个简单反映：许多美国人想成为房主，但可供出售的房屋供应量非常低，由此推高了房价。
虽然这使得数百万美国人买不起房子的前景，但这也意味着，那些拥有住房的人近年来住房净值大幅增长。如果房价在经济衰退中下跌，这就降低了他们被贷款淹没的可能性。
房利美（Fannie Mae）首席经济学家邓肯（Doug Duncan）2019年12月在接受《市场观察》（MarketWatch）采访时表示：“如果经济衰退，我认为住房将提供一个经济衰退的缓冲，因为入门级的供应短缺意味着建筑商实际上可以继续建造房屋。”
当谈到潜在的经济衰退可能会对房地产市场产生怎样的影响时，仍有一些危险信号值得房主注意。首先，随着房屋价值的增长，许多美国人已经拿出现金为房屋抵押贷款再融资。这削弱了这些人在房产中的权益，使他们更容易在房价下跌的潜在情况下欠下超过房屋价值的债务。
另一个问题是：许多美国人在经济衰退后拖欠贷款，为了避免丧失抵押品赎回权而修改了抵押贷款，但后来他们又重新违约。如果这些人在经济衰退中失业，他们很容易陷入丧失抵押品赎回权的境地。研究表明，丧失抵押品赎回权会加剧经济衰退，并可能对当地市场产生连锁反应，导致其他房屋价值下降。
全球500强，美国最大房地产公司Re/Max Top 1% 房地专家Katherine Li
