人类最大的教训就是从来不会从历史中汲取任何教训。
2008年的金融危机恍如昨日，那场由房地产泡沫破裂引发的灾难导致全球经济陷入深度衰退，失业率飙升，无数家庭失去家园。
十七年后的今天，我们再次站在历史的十字路口，美国房地产市场又一次显现出令人担忧的信号。
但历史真的会简单重复吗？
让我们首先审视当前美国房地产市场的风险轮廓。
2025年第一季度，美国多户住宅严重违约率攀升至3.96%，这一数字已经直逼2008年金融危机期间4.13%的灾难性水平。
仅仅两年时间，这一指标就暴增了218%，犹如一个幽灵般盘旋在美国商业地产市场上空，预示着系统性风险正在积聚。
与此同时，我们看到家庭债务负担也在不断加重。
2025年，美国家庭债务收入比（DTI）平均达到40.5%，这意味着超过五分之二的家庭可支配收入用于偿还各类债务。
特别是面向低收入和首次购房者的GinnieMae贷款，其DTI已飙升至45.1%，为2008年以来的最高水平。
这一群体正面临着前所未有的财务压力，几乎没有缓冲空间来应对不断上升的生活成本。
然而，与2008年形成鲜明对比的是，当前抵押贷款拖欠率仍保持在相对较低水平。
2025年第一季度的抵押贷款拖欠率为2.3%，远低于2008年5%的峰值。
更重要的是，次级贷款在2006年占市场的40%，正是这些高风险贷款成为引爆危机的导火索，而如今次级贷款仅占市场的0.4%。
但这并不意味着美国的房地产是安全的，而是由次级贷风险转为了债务崩盘的风险。
当前美国房价与收入水平的脱节程度已接近2006年前后的水平。
中位房价是中位收入的4.2倍，这一比例远超历史平均水平。
如果说住宅市场的风险尚在可控范围内，那么商业地产市场正面临着更为严峻的挑战。
2025-2027年将有7000亿美元商业地产贷款到期，其中四成可能资不抵债。这一"债务悬崖"正威胁着整个金融系统的稳定。
