大部分的客户都知道美国房产从广义上分为两类：住宅房产和商业房产；但是很少有客户知道从租赁类型方面可分为：N型，NN型,NNN型。而这种分类的方式往往与客户的收入和管理难以程度紧密相关。希望接下来的介绍可以帮助想投资美国房产的客户更好的认识美国房产。
N型房产
这类房产是指房主租房子给租客，在租期内房主有责任自行为房子买保险，交纳房产税和物业费并且承担起维修房产的义务，其中最典型的例子就是我们所说的住宅型房产。
通常情况下，在住宅型房产领域，房子自身的物业费和每年的房地产税都是由房东来承担的。租客只是交房租而已，他们没有责任和义务去承担和地税和物业费。
但是关于房子的维护和保养，在佛州的规定是这样子的：房主有义务维持房子的正常运行和保养房子，如果房子本身出现了任何影响使用的问题，由房主承担；而房客有义务和责任保护房子，一旦租客破坏了房子内部的任何地方，租客需要自行负责维修。也有一种介于两者之间的情况：就是在租赁合同中有这样一栏叫：维修维护，合约由两方约定如果将来房产出现了问题，维修费在多少钱以内，房客会自行承担维修（这里的维修既包括房子本身需要保养的地方同时也包括租客破坏的地方）；但是维修费如果高于此价格，维修费用由房主来承担（这种维修指限于房子的正常运行和合理保养，不包括房客自己破坏的情况）。一般而言，这个费用会是在100-200美金之间。美国人工费用比较昂贵，所以大部分房产维修都会超过200美金。一套房子维修最昂贵的是屋顶，其次是空调，然后就是各个杂七杂八的维修。
一般情况下，我会建议我的客户以购买新房或者次新房为主，这样可以很好的降低需要维修房子的风险，从而大大增加租赁回报率。
住宅型房产价位跨度很大（迈阿密地区）从几万到几千万的房产都有，回报率从3%-10%不等。客户选择空间非常大，可以根据地理位置、价格预算、投资回报等多方面考虑购买，并且最重要的一点是，客户自己也可以自住使用。
NN型房产
这类房产是指房主租房产给客户，房主有责任交纳房产税，但是不负责交纳保险也不提供房产的日常维护和维修。最典型的例子就是租赁仓库和部分门面店。
仓库和门面店属于商业型房产，商业房产中最重要的一项内容就是商业房产保险。住宅房产如果房主是用现金购买的房产，不强制买房产保险。但是由于商业房产人员复杂，使用频率高，房产保险是非常必要的一部分开销。一般对于NN型房产，房主会把房产的维修维护责任分给客户来做。但是也有一些情况是房主会承担部分的维修和维护，比如说屋顶和房屋结构。很多仓库租赁的客户对房屋的结构要求甚高，租客会要求房主必须承担结构维修。
迈阿密仓库行业甚火，房源也逐渐开始吃紧，主要原因在于巴拿马运河的扩建，使得迈阿密港口邮轮接待量急速攀升。与此同时，很多国际贸易公司迁移到迈阿密来，使得仓库的租赁量逐渐增大。目前市场上1000尺到20000尺的仓库是最受租客欢迎的。
仓库的价格从几十万到上百万不等，投资回报率也从个位数到两位数不等，但是位置有限，只有特定（例如机场附近和港口附近）是仓库区。
NNN型房产
这类房产是指房主租房产给客户，房主不提供任何维修和维护，也不交纳任何保险和地税。最典型的例子就是租赁给大型公司或者国家级租客的门面店：CVS等著名药店、KFC等大型连锁餐厅、TD银行等各银行网点、HOME DEPOT等大型超市市场。这类房型房主是最省心省力的，并且这种大型租客会与房主签署一份最长达25年的合约还提供公司担保。在这段很长的租赁合约中，双方会约定好每个月的租金是多少、每几年涨一次房租、房租增长的比例是多少等一系列的内容。在合约期内，房主不用担心任何房租问题，也不用担心租客会搬走。
NNN型房产是房主最理想的选择，但是价格过于高昂。一般来说，KFC等大型连锁餐厅的门面店会在一百万到三百万之间，占地面积在0.5-1英亩之间，建筑面积在5000-7000尺之间；CVS 等大型药店门面店会在四百万到八百万之间，占地面积在1.5英亩左右，建筑面积在10000尺左右；TD银行网点门面店会在五百万到一千万之间，占地在1英亩左右，建筑面积在8000尺左右；大型超市会在一千万以上。投资回报率一般是在4%-6%之间。
