在美国做房东，不了解这些你很容易违法

在美国，出租房屋有个专门的名字叫“房屋管理“，每个地区都有专门的房屋管理公司，许多有工作的人忙不过来，就委托管理公司出租，当然，跟买卖房屋一样，管理公司也必须要有 Broker 执照。

当然，如果有时间和精力，也可以自己亲力亲为，只是，在美国当房东和在国内有很多不同，那种“到日子了就去敲门收房租”的生活是不存在的，不仅不轻松，可能还有点麻烦。

具体怎么麻烦呢？

比如说，国内的住宅没装修，照样可以出租，美国就不行；在国内，如果租客不付房租，你就断水断电赶他出门，在美国，你这样做就是违法；在国内，你可以在广告中写“只租给女性”，在美国你这样做叫“性别歧视”会吃官司；在国内，出租房的热水器坏了你可以不管，但在美国，这是你房东的职责，不去修你就违约了；有些州的法律还规定，如果租客失业了付不起房租，三个月之内你不能赶他出门……

总之，如果不了解当地相关的法律规定，房东很容易违法，给自己带来麻烦。因此，想要自己管理房屋并获得很好的投资回报，还真的要勤动脑筋多费心。

那么重点来了：在美国，做房东要注意什么？

租金太高，无人来租，房屋空置率就高，这样你会损失金钱。

租金太低，想来租的人虽然多，但你仍然损失了金钱。

所以，了解房屋租金的市场行情是当好房东的首要任务。您可以在房屋租赁网站收集房源信息，了解租金的实时行情，掌握投资房的不同地点、新旧、布局、面积的租金水平。

在美国，你一定不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租，这些都是违法行为。如果出租广告中出现这些字眼，你很可能就会当上被告。

但房东依然有权利拒绝租客，比如租客要带宠物、租客信用记录不好，或者你认为租客收入不稳定，以这些原因拒绝是可以的。

出租房子之前，房东都要对租客作一个小小的背景调查，也就是让租客填一份租房申请表，上面有一堆问题要他回答，比如他的工作单位、收入状况、家庭成员和联系方式等等，而且他必须向你提供社会安全号 (Social Security Number)，通过这个号码，你可以上网查询他的信用状况。如果他的信用分数很差，那就说明他成为你租客后不付房租的可能性比较大，你就可以拒绝他。

当决定出租之后，双方要签订一份出租合同，将来发生争议，以白纸黑字的合同为准。

所以，在租房合同中，是否可以带宠物，入住有几人，联系方式是什么，水、电、气这些公用设施费用由谁支付，垃圾费和剪草费谁支付都要写明。

租期的长短需要双方商议，通常租期越短，房东花费在清洁地毯、粉刷墙面等方面的费用就高，空置率也会高一些，所以房东都希望租期越长越好，一般投资房都要求至少一年的租期。

合同还有一个重要内容就是约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如双方在出租合同中约定，每个月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天开始）就要收取滞纳金，逾期7天，房东就可以选择中止合同，要求租客搬离，或者要求租客即时支付全部租金。

另一个需要注意的问题是房屋押金，美国叫 Damage Deposit，数量跟国内一样，差不多或者略低于一个月的租金。

如果租客带有宠物，你可以收取宠物费 (Pet fee)，这个费用跟押金不一样，通常是不予返还的。宠物费如果是一次性收取的，一般是1只宠物200-300美元，如果按月收取，一般是1只宠物20-30美元。

房屋是房东的财产，所以房屋的保养和维护是房东的责任。如果不事先在合同中约定，按照美国的法律，房屋内所有设施的维护则都是房东的责任。如果不及时修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后将费用从租金中扣除。

通常比较小的维修，比如换灯、换水龙头之类，在人工很贵的美国，通常都是DIY。

但如果空调、暖气坏了，要请专业公司维修。为了不花冤枉钱，你要注意收集不同公司的服务质量和收费信息，以便选择一家服务好收费低的。

除了坏掉的设备要修理，美国的房屋保养也是一笔开支，占比最大的就是屋顶，大概 10-15 年要更换一次（也有寿命较长达到 20 年以上）。另外，房子木质结构较多，还要注意防白蚁和防霉。

前面我们说过，如果租客不付房租，还赖着不搬走，你不能直接赶走他们，因为违法。这种情况，你需要尽快上法庭，由法庭来启动驱逐程序。

比起国内的简单粗暴，上法庭复杂多了。好在这种官司的程序比较简单， 法庭也能接受你自己为自己辩护，不请律师也能对付。

以上是在美国做房东是一些基本常识，在实际的房东生涯里，你会遇到各种各样的状况，比在国内做房东付出的精力多得多。这也是为什么很多投资者都把房产交给托管公司管理的原因，只要支付6-10%的租金费用，就可以做一个轻松省心的房东。