【美国房产】疫情期间美国房市繁荣，到底还能走多远？_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

面对史无前例的新冠病毒（COVID-19）疫情，南加地区的房市在2020年第二季度陷入空前低谷。但是，从去年7月开始，随着疫情缓解，房市也逐渐回暖，去年秋冬更开始出现购买热潮，无论是交易量、交易速度还是房屋价格都屡创纪录。但是，随着疫情在今年2月大幅缓解，这股购房热潮还能持续多久？

目前南加房市真的很热

据DQNews/CoreLogic数据，2021年1月，南加6县共售出房屋17,352套，比一年前增长13.5％，这是14年来的当月最大交易量；中位房价59.95万美元，比一年前增长了13％，并已连续第6个月出现双位数增长。其中，洛县共售出房屋5,705套，比2020年1月增长14.3％，是2007年来最繁忙的1月。同时，洛县的中位房价达到69万美元，这比一年前上涨了12.6％。

与此同时，橙县近日的住宅市场交易热度也创下新纪录，甚至超过了2006年的高点。房地产经纪人史蒂芬·托马斯（Stephen Thomas）在他最近的橙县房地产报告中说，上市时间目前大约是26天，是自2004年开始追踪以来的最短纪录。

比较待售房屋数量（市场供应）与最近进入托管状态的房屋（市场需求）时，需求明显超过了供应。截至2月24日，橙县有2,863套房屋进入托管，而当地的待售房屋仅有2,438套。

分析认为，支撑南加这波热潮的主要有三大因素：超低的房屋贷款利率、持续强劲的需求与有限的房源供应。

贷款利率正迅速回升

随着加州逐步取消经济重开的限制，房贷利率也开始加速回升，本周已升至6个月来的最高水平。

今年1月7日，房地美（Freddie Mac）30年固定利率降到了2.65%的创纪录低点。但上周，房地美30年利率已经回升至2.81%。到本周，房地美30年利率进一步升至2.97%，7周内增长了32个基点，这也是去年8月以来最高的房贷利率水平。同时，房地美的15年贷款固定利率也增至2.34%，比上周增加了13个基点。

有分析认为，疫病大流行期间的住房繁荣是建立在创纪录的低抵押贷款利率之上。现在，借贷成本的快速上涨可能会使房市的上涨停滞。抵押贷款银行业者协会的报告说，本周，申请贷款的数量较上周已减少了11.4%，跌至9个月来的低点。

同时，1月份待售屋数量也是6个月来的低点。2月初，南加地区待售屋超过了1.7万套，但与一年前待售屋数量相比，仅占到一半多。

房地美首席经济学家Sam Khater认为，利率上涨，以及需求推动的房价上涨和库存不足，将限制潜在购房者的竞争力以及房屋交易的数量。

学校重开可能降低购房需求

橙县当地的房地产经纪人认为，在可预见的将来，当地房市的需求大于供应的趋势将会持续较长时间。但是，南加经济学家、职业投资人蒂姆·沙勒（Tim Shaler）却对此表示谨慎。沙勒说，房地产经纪人很难在供需发生变化前发现这种趋势。他们总是相信当前房地产的状态会持续。

沙勒说，他的确认为，在即将到来的传统购房季节（从春假到劳动节假期），橙县和内陆帝国（包括河滨县和圣贝纳迪诺县）的房市都会非常强劲。通常，父母都不喜欢在学年里搬家，他们更喜欢在春假期间寻找房屋，并在暑假期间搬迁。

但是，自从新冠病毒（COVID-19）疫情爆发以来，绝大部分学生都在家学习，这种情况不复存在。家庭无需更换学校就可以寻找房屋甚至搬家。沙勒认为，这就是今冬看到购房市场比通常情况下强大得多的主要原因之一。

但是，今年传统的购房季在劳动节结束时，学校很可能在秋季重开校园，很多家庭将回归传统的心态，在学校重开后，停止换学校或搬迁。沙勒预计，橙县这波狂热的市场活动可能只能持续六到九个月。

郊区市场的繁荣会持续吗？

疫情爆发后，在家工作导致大量人口从都会区向周边流动，郊区房价开始领跑全美豪宅市场。宽敞的住房、非城市化的生活环境以及高性价比等，都在吸引越来越多的人。根据房地产网站Realtor的数据，截至5月份，郊区房屋的搜索量增长了13％。

Realtor.com的报告显示，2020年第四季度的全美豪宅市场同比（相比去年同期）售价涨幅排名榜中，南加地区的河滨县在全美95个县中涨幅排第三高。去年第四季度，河滨县顶尖5%豪宅市场入门级价格为227.6万美元，相比去年剧增了45.8% 。

分析认为，疫情大爆发导致了搬离都会区的趋势。结果，像内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）这样的二级市场，成了2020年全美待售房屋库存降幅第二大、挂牌价格涨幅最大的地区之一。

但是，随着疫情缓解，这种迁往郊区的趋势还会持续下去吗？

一些经济学家认为，疫情被遏制之后，大都会区会出现纽约在911之后的那种反弹。但也有研究人员认为，后疫情时代的很长时间内，许多人仍会继续在家工作，每周至少2-3天。Beacon Economics的研究主管Adam Fowler表示：追求高品质生活的动力，会持续推动一些人迁往郊区，即使是每天必须开一个小时车上班；如果还可以远程工作，那会有更多人选择住在郊区。

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