如何投资美国房产？（下）如何计算收益和成本一览_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

如何计算回报率-简易大众版

（数据会有偏差，请根据具体物业计算）

例：$100万全款购入尔湾3室独栋：

租金：$4200 x 12 = $50400

地税：$1,000,000 x 1.45% = $14500

HOA : $135 x 12 = $1620

维护成本：$300/年

现金回报= $33980 / $1,000,000 = 3.4%

年化增值回报约为5% (数据引用Zillow)

总回报约合8.4% 一年。

如贷款使用银行杠杆，使用40%首付，利息年化（APR）3%：

例：$100万购入尔湾3室独栋，首付$400,000：

租金：$4200 x 12 = $50400

地税：$1,000,000 x 1.45% = $14500

HOA : $135 x 12 = $1620

维护成本：$300/年

本金+利息：$2530/月（约合 $ 30360）

现金回报= $3620/ $400,000 = 0.9%

增值回报= 5%/0.4 = 12.5%

总回报约合13.4% 一年。

以上数据不具有代表性，计算时需要房屋具体分析，数据会存在差异。

上面是方便大家使用的简单计算公式，如果需要更准确的数据，则建议将经纪人管理费用，出租费用，房屋保险，清洁费，利息免税额，房屋抵税优惠等考虑进去。

小知识点1:

聘请agent帮忙出租房屋并筛选合适租客，租赁佣金通常收取一个月租金或年租金的10%。若屋主不愿自己管理物业，选择聘用经纪人或物业管理公司来监管房屋、租客，通常月管理费是每月租金的5%-8%。

小知识点2:

地税中的Mello-Roos (地产附加税) 都有年限，通常20-40年不等，取决于具体地区。资金主要用于建造社区的学校，公园，儿童游乐场等公共设施。这也是我们之前曾提到的，多付一些地税，但是同时可以享受更高质量的学区和小区环境，也不是什么坏事。

小知识点3:

Condo 的HOA 普遍比SFR（独栋）要高。这是因为Condo需要缴两份物业管理费，一份是小区物业，另一份是Condo的子社区物业。虽然物业高，但是子社区HOA费用包含了房屋的外墙及公共区域保险，所以业主只需要购买一份HO-6的保险即可，比独栋的保险费用便宜很多。这么看其实总支出也没有贵很多。

小知识点4:

相较于Condo, 独栋的升值空间更高。这是因为真正在升值的是地，不是房子，独栋的占地面积较大，所以同一区域内，占地面积越大的房子升值越快。其次，美国人普遍倾向于更有隐私的独立屋，需求量大，自然增值更快。

最后，增值回报有很多不确定因素，比如疫情，金融危机等。很多人曾在去年预测2020年会房市大跌，而现实恰恰相反，2020年房市不降反升，2021年初更是以惊人的速度上涨。根本原因归咎于通货膨胀，资金大量涌入房市，同时贷款利率创历史新低等多方面影响。

不过不用太担心，现在的形势与2008年的次贷危机截然不同。2008年金融危机后，巴塞尔委员会进一步制定和完善了全球金融监管标准，从而应对在2008年次贷危机中显现出来的金融体系的监管不足。国际清算银行制定的巴塞尔协议的第三版，通过设定关于资本充足率、压力测试、市场流动性风险考量等方面的标准，强化了资本充足率要求，并新增了关于流动性与杠杆比率的要求。

所以即使新冠疫情导致的经济衰退对美国银行业带来了一定冲击，但银行业在美联储和财政部的应急政策下，逆势增长，现在的资本充足率和流动性指标均处于合理健康区间，表现出了相当的韧性。说了这么多，人们都在投资对冲通胀，还没上车的你是不是要行动了呢？

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